「案情」

   被告黄柏生与原告黄生贵系父子关系。80年代初，原告黄生贵在绥宁县麻塘乡溪口村居民组修建了一栋砖木结构的住房，1998年6月25日，原告黄生贵对房屋宅基地使用权进行登记并由绥宁县国土管理局颁发了《集体土地建设用地使用证》。1998年7月15日，原告黄生贵作为甲方与作为乙方的被告杨运二签订了《关于卖买民用住房的协议书》，协议书载明：甲方将座落在麻塘溪口桥头的砖瓦住房一座及旁楼等其它设置全部永久出卖给乙方，一次性议定出卖价为28 800元。甲方必须为乙方办好居住所需要的一切合法证件（包括土地使用证、房屋权属证）等，所办证件的一切费用归甲方负责。甲方将房屋转让给乙方后，其房屋权属及土地使用权，永久归乙方所有，任凭乙方将房屋装修改装，甚至转让，甲方等其他人不得干涉。原告黄生贵与被告杨运二在协议上签名，麻塘溪口村委会在监证机关栏盖章，并签署了“同意甲方出售后的房屋权属全部归乙方所有，土地使用权归乙方所有，但土地的所有权仍属麻塘乡溪口村所有”的意见。因原告无法黄生贵无法给被告杨运二办理好房屋转让手续，1998年12月18日，原告黄生贵、被告黄柏生作为发租方与作为租用方的被告杨运二签订了《关于租出租用房屋居住的协议书》，租用期间暂定60年（但不能少于60年）。次日，溪口村委会在协议上加盖公章，并签署“同意租赁，但租赁期间的一切费用按当地人民政府的有关文件缴纳执行”的意见。1998年12月20日，原告黄生贵、被告黄柏生作为发租方与被告杨运二作为租用方签订了《关于租赁房屋的补充协议》，协议载明：租赁期限为60年，一次性付给租金30 000元，此款从协议生效之日起全部付清。其它事项按原协议办。特作此补充。该协议全文包括三人的姓名均系打印件，在发租方栏加盖有原告黄生贵、被告黄柏生的私章，在租用方栏加盖有被告杨运二的私章。同日，原告黄生贵、被告黄柏生作为发租方与杨运二作为租用方又签订了一份《关于租赁房屋的补充协议》，将前述打印的补充协议中双方议定如下的内容变更为：从有期改为长期租用至永久租用，一次性付给租金，租金定为35 180元。此款在协议生效之日起付清。其它内容不变。发租方栏有原告黄生贵、被告黄柏生的签名，并加盖有原告黄生贵的私章，租用方栏有被告杨运二的签名，并加盖私章。当天，被告杨运二按协议付清35 180元。原告黄生贵和被告黄柏生向被告杨运二出具收据，收据载明：今收到杨运二交来买房屋及设置价款现金35 180元是实。收款人栏有原告黄生贵、被告黄柏生的签名，并加盖有原告黄生贵的私章。就在同一天，原告黄生贵与被告黄柏生以被告黄柏生的语气书写了《关于出卖房屋给他人居住后的留给房族及后辈的话》，载明：经父母和我再三商量及合计，一致决定将房屋及旁楼和一切设置全部永久卖给杨运二居住使用，以及地基、菜地一起随房屋使用，一次性议定价款为35 180元，包括集体土地建设用地使用证，我们还有收条给杨运二。介于当时的政策，我们无法办齐一切证件给杨运二，所以我们与杨运二之间公开办理的只是租用协议，但这协议只是应付政策而以，但实际上我们是将房屋等设置卖给了杨运二。在该字条的留言人栏有原告黄生贵的签名，加盖有被告黄柏生的私章。之后，原告黄生贵与被告黄柏生将该房屋及设施交给被告杨运二使用至今。期间，被告杨运二对该房屋进行了修缮。

    2010年1月6日，原告黄生贵以二被告未经原告同意，擅自雕刻原告印章，签订卖房协议，该协议属无效协议为由，请求判决确认二被告于1998年12月20日口头达成的房屋买卖合同无效，由二被告将该房屋归还给原告。

「审判」

    湖南省绥宁县人民法院审理认为，本案争执的焦点是：原告黄生贵、被告黄柏生与被告杨运二之间是买卖合同关系还是租赁合同关系。从本院采信的证据所认定的事实分析，原告黄生贵与被告杨运二签订的《关于卖买民用住房的协议书》，系双方真实意思表示，当时双方约定房价款为28 800元，原告须为被告杨运二办好土地使用证、房屋权属证等证件，因原告方未能按协议约定办理该相关证件，黄生贵、黄柏生才与杨运二先后签订两份所谓的租赁合同，其本意并非租出房屋，仍然是将房屋卖给杨运二，这一事实从1998年12月20日的《关于出卖房屋给他人居住后的留给房族及后辈的话》中“介于当时的政策，我们无法办齐一切证件给杨运二，所以我们与杨运二之间公开办理的只是租用协议，但这协议只是应付政策而以，但实际上我们是将房屋等设置卖给了杨运二”的表述中得到了印证。且双方几次对价款进行协商，最终由28 800元增加到35 180元，杨运二付款后，黄生贵和黄柏生向杨运二出具的收据亦载明是买房屋及设置的价款，可见黄生贵、黄柏生与杨运二之间系买卖合同关系，且双方在1998年12月20日并未解除1998年7月15日的卖房协议，只是在1998年7月15日的卖房协议的基础上协商变更了合同价款。因此，原告诉称其与杨运二是租赁关系的主张不能成立。原告黄生贵、被告黄柏生与被告杨运二之间成立房屋买卖合同关系。原告黄生贵作为完全民事行为能力人，其与杨运二协议买卖房屋的行为属民事法律行为，该协议对双方均具有法律约束力。现因诉争房产涉及拆迁补偿，原告意图推翻原卖房协议，显然有违诚实信用原则。原告黄生贵诉称二被告擅自雕刻原告印章，签订卖房协议，但无证据佐证，故对该事实不予采信。原告要求确认买卖合同无效，并由二被告返还房产的诉讼请求无事实依据，依法应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告黄生贵的诉讼请求。

「评析」

    近年来，随着市场经济的发展，城市化进程的推进，城乡人口流动的加快，农村房屋交易行为日益增多，从而引发的纠纷也剧增，妥善处理该类纠纷意义重大。

     从本案看，该案主要涉及三个法律问题：

    一是关于双方当事人之间的法律关系问题。该案中，原告黄生贵与被告杨运二先签订《关于卖买民用住房的协议书》，因原告黄生贵未能按协议约定办理该相关证件，原告黄生贵、被告黄柏生才与被告杨运二签订后来的两份租赁合同，从后来原告黄生贵和被告黄柏生写的《关于出卖房屋给他人居住后的留给房族及后辈的话》中“介于当时的政策，我们无法办齐一切证件给杨运二，所以我们与杨运二之间公开办理的只是租用协议，但这协议只是应付政策而以，但实际上我们是将房屋等设置卖给了杨运二”以及原告黄生贵和被告黄柏生写给被告杨运二的收据的表述来看，原告黄生贵、被告黄柏生实际是将房屋卖给被告杨运二，故该案当事人之间成立的是房屋买卖合同关系而不是租赁合同关系。

    二是关于房屋买卖合同的效力问题。农村房屋买卖合同与其他合同在本质上是一致的，所以确认房屋买卖合同效力可以适用《合同法》总则关于确认合同效力的一般性规定。《合同法》第五十二条第二款、第三款、第五款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据“房地一致”原则，原告黄生贵、被告黄柏生将房屋卖给被告杨运二，随之也将农村宅基地使用权卖给了被告杨运二。农村宅基地使用权是我国特有的物权种类，具有社会福利性，农村宅基地使用权人要求是该集体经济组织成员。原告黄生贵、被告黄柏生将房屋卖给外村的被告杨运二，侵害了麻塘乡溪口村以及其组织成员的利益。因此，该房屋买卖合同无效。此外，农村房屋买卖属于要式合同，是一种需要经批准而生效的合同。根据《土地管理法》第43条的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。由此可知，农民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效。该案中，原告黄生贵、被告黄柏生将房屋卖给外村人杨运二，且没有经过有权审批机关的审批同意，故该房屋买卖合同无效。对于原告诉称二被告擅自雕刻原告印章，签订卖房协议，无证据佐证，法院没有采信和认定，这一情节也不影响该房屋买卖合同的无效性。

   三是关于无效农村房屋买卖合同的处理问题。农村房屋买卖合同被依法确认无效的，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。农村房屋买卖合同纠纷有其特有的历史性和现实性，绝大多数该类纠纷诉至法院，是售房者受土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动。处理这类案件，判决既要利于妥善解决现有纠纷、规范当事人交易行为，又要平衡当事人间利益关系，兼顾诚实信，维护农村社会的和谐稳定。据此，处理该类纠纷应根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，作出不同判决：（一）对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。（二）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋的，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理协议意见处理，即也可以不返还房屋。（三）对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。该案中，原告受利益驱动，主张合同无效，要求返还房屋，违背了《民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则的规定，且当事人双方就合同无效后处理又无法达成一致意见，故法院采纳了第（三）种处理方法进行处理，驳回了原告黄生贵要求返还房屋的诉讼请求。