江 西 省 赣 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2005)赣中民一初字第01号
原告(反诉被告)赣州市移民工程开发公司。
法定代表人罗才泉，总经理。
委托代理人肖羽飞，江西海融律师事务所律师，
委托代理人郭维伟，江西海融律师事务所律师，
被告(反诉原告)赣州中联物业发展有限公司。
法定代表人刘跃平，董事长。
委托代理人廖泽方，江西南芳律师事务所律师，
委托代理人谢海琼，江西南芳律师事务所律师，
原告赣州市移民工程开发公司为与被告赣州中联物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州市移民工程开发公司法定代表人罗才泉及其委托代理人肖羽飞、郭维伟、被告赣州中联物业发展有限公司委托代理人廖泽方、谢海琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赣州市移民工程开发公司诉称：2003年10月13日原告与被告签订了一份《合作开发协议》，约定由原告以支付投资款的形式购买被告开发的中联商城G、F座商厦的二楼，被告于2004年8月31日向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未依约向原告交付合同约定房屋。被告已构成对原告的违约，依法应赔偿损失，即从2004年9月1日始至2004年12月31日止的店面租金损失，每月租金按242653.97元计算，4个月共计970615.88元，其余损失计至被告依约向原告交房为止。此外，因被告的违约导致原告对G、F商铺承租人的违约，原告因此向第三人承担了违约赔偿责任，共计2911847.64元，被告应对原告的该部分损失进行赔偿。依据我国法律规定，被告应为原告支付的购房款出具发票，但被告却一直未向原告出具。原告购买房屋后依法要办理房屋产权证书，被告按照法律规定有提供相关文件材料的协助义务，否则应依法进行赔偿。为此，1、请求判令被告向原告赔偿逾期交房损失3882463．52元，其余损失计至被告依约向原告交房为止；2、请求判令被告为原告支付的购房款开具购房发票；3、请求判令被告于依约向原告交房后90天内向原告提供办理房屋产权证书所需的相关文件材料，如逾期则每日按原告支付购房款的万分之二点一赔偿损失
被告赣州中联物业发展有限公司辩称：原告要求被告赔偿300多万元没有事实根据，原告的损失与被告的行为没有直接的关联性。被告在2004年7月18日已经将房屋交付给原告进行装修，被告并未违约。原告对其承租户的让利行为是原告的单方行为，所以这部分损失不应由被告承担。关于购房发票的问题，是属于应由原告自己办理被告协助的行为，但被告应承担相关税费。关于办房产证的问题，合同约定相关手续由原告办理，且费用由其自行承担。原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。同时，被告提出反诉称，2003年10月13日，原、被告双方签订《合作开发协议》，约定原告参与对“中联商城”商品房G、F座合作开发，原告合作开发的总投资8281000元，作为投资回报，原告将获得G、F座二楼约6500平方米房产所有权，原告只享有本合同约定投资回报以及相应的权益，其它权益归被告，开发过程的全部权利义务由被告享有和承担，同时，原告承诺用G、F座二楼开设大型购物中心。双方同时约定，原告若需开具该房产的发票，其手续由原告自行办理，相关税费由原告自行承担；室内留接线口，能满足500千瓦功率的用电需求，安装叁个专用电表，安装电表的相关费用由原告承担。协议签订后，双方于2003年11月3日又共同签定《关于中联商城G、F座二楼有关问题商谈备忘录》，约定被告同意原告为经营该项目所作的广告中可以使用开发商：赣州中联物业发展有限公司，经营投资商：广州市粤恒信有限公司的内容，但广告内容须经被告确认后才发布。现被告已于2004年7月18日将房屋交付给原告，依约原告应支付诉请中1、2项款额，且在本合同履行过程中，原告在未经被告同意并授权的情况下，私自印发广告单，严重违反了《房地产广告发布暂行规定》之相关规定，同时，未经被告授权、委托，违反国家法律、法规规定及合同约定，擅自将未取得所有权并承诺开设大型购物中心的G、F座二楼进行分割销售、租赁，致使被告订立合同的目的无法实现，给被告造成极大的形象、经济损失，为此被告提起反诉，请求：1、判决驳回原告诉讼请求；2、判令原告支付购房余款人民币346693.62元，并按银行同期贷款利息支付滞纳金；3、判令原告支付安装电表费用人民币181500元；4、判令原告赔偿被告经济损失人民币2772265.90元。
原告对被告的反诉辩称：1、根据双方所签订的合同约定，被告应将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，原告才支付购房余款，但被告所交付的房屋至今未能符合合同约定的交付条件，故被告要求支付购房余款的理由不能成立。2、水电到户是被告应尽的义务，安装该电表的费用应指直接的费用，即电表本身的价值以及安装电表所应付出的人工费用，否则对《合作开发协议》第4条第6款第3项的约定就无从理解。3、原告所发布的广告如果有被告的名称出现，也是经过被告签字同意。如果没有经过被告同意原告就没有使用被告的名称。4、关于所谓商品房二手转让的问题，因原告对该房屋享有所有权，故原告就具有对该房屋的处置权。被告提出原告没有开设大型购物中心不符合事实，大型购物中心不是国家的强制性标准，被告的反诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2003年10月13日，原告赣州市移民工程开发公司(下称移民公司)与被告赣州中联物业发展有限公司(下称中联公司)签订了一份《合作开发协议》，协议约定的主要内容为：一、被告中联公司将在红旗大道98号已取得的1965.46平方米土地使用权面积上建设中联商城G、F座等商品房，土地使用年限50年。二、原告移民公司对G、F座合作开发的总投资8281000元，分四次到达被告帐户：l、签定本协议书2日内支付总投资5％的合作保证金，并作为总投资款的组成部分；2、签订本协议书后90天内完成三层楼地面60％(不含保证金)的总投资到位；3、G、F座建筑封顶时原告的30％投资金全部到位；4、交付使用后付清余款。每次投资款到达被告帐户后，由被告开具收款收据。三、投资回报：1、作为对原告的投资回报，原、被告同意采用一次性固定回报的形式，原告将获得G、F座二楼约6500平方米房产所有权(最终以产权证面积为准)，办理产权证的手续和相关费用由原告自理；2、原告的投资不占有中联商城项目的任何股份，除上述回报外，原告不再享有任何形式的回报；3、原告若需开具该房产的发票，其手续由原告自行办理，相关税费由原告自行承担。四、原告投资获得的房产交付的期限和相关条件：1、交付期限，2004年8月31日；2、交付条件，该商品房经综合验收合格；与该商品房正常使用直接相关联的下列基础设施、公共配套设施在交付日期前达到使用条件：路灯能正常使用，广场地面铺装完工，道路通畅、公共下水道畅通、厚德路进出商城的路畅通。4、设备。(2)、室内留接线口，能满足500千瓦功率的用电需求，并安装叁个专用电表，安装该电表的相关费用由原告承担。5、按原告总投资/原告享有回报的总建筑面积折算成面积单价为1274元，最终以产权证面积为准并按此面积单价结算投资款，多退少补。6、关于房屋产权的其它约定。(3)、原告在办理该房产的产权证之前，按被告通常的规定交纳水电线路改造费等相关费用共4100元；(4)、按被告原定物业公司统一物业管理，原告不单独设物业管理。被告有义务要求物业管理公司对原告开放公共停车场，停车费用的收取另行协商。五、合作各方享有的权利义务。l、除原告投入的资金外，其它投资由被告自筹。2、原告只享有本合同约定的投资回报以及相应的权益，其它权益归被告。3、开发过程的全部权利义务由被告享有和承担。4、原告承诺用G、F座二楼开设大型购物中心，购物中心的开张时间与整个商城全面竣工开张的时间同步。2003年11月3日，原、被告签订了一份《关于中联商城GF座二楼有关问题商谈备忘录》，双方约定：一、为确保原告对该项目经营开发工作的顺利进行，被告保证中联商城GF座的建设工程不会被政府命令停工，以保证原告为经营开发该项目所作的各项投资如原告为此所作的广告策划、招商、定购电梯、空调等各项投资不会受到损失；二、被告应尽量赶工，为原告能在2004年5月1日前进场装修创造条件；三、被告同意原告为经营该项目所作的广告中可以使用“开发商：赣州中联物业发展有限公司，经营投资商：广州市粤恒信有限公司”的内容，但广告内容须经被告确认后才发布。合同签订后，原告将G、F商铺取名天和时尚名城，并开始运营一个有200多个店铺的服装市场。2004年7月18日，原告开始进场对G、F座商铺进行装修。在装修过程中，被告以原告分割销售所购商铺的行为违反了双方所签订的协议为由，要求原告在协议楼价之外再增加220万元，遭到原告拒绝后，被告多次派人到原告的施工现场切断电源，阻碍原告的装修，对道路也未按协议约定做到符合营业条件的道路畅通，导致原告至2004年12月仍未能开张营业。
2004年12月，中联商城G、F座天和时尚名城的个体承租经营户联名向市政府递交报告并函告原告，称原告与其签订的合同约定，原告在2004年9月就能将店铺交付给承租户使用，但到2004年12月份，原告仍未将店铺交付经营，其间错过了十一黄金周，使承租人进的货过了季节，有的因未按时向外地服装供应商提货，被没收了定金，因此要求原告免除全体经营户2004年9月1日 至2005年12月31日的店铺租金。同月，原告与各承租户签订了《商铺租赁合同补充协议》，协议的主要内容为：由于开发商不能如期按交付条件将承租方所租赁的房产交付给原告，导致原告亦不能按期将商铺交付给承租户承租，延误了承租户开业时间。为抓住2005年元旦和春节的商机，避免损失的扩大，达成补充协议。1、2005年1月正式开张营业。原合同租赁日期改为2005年元月1日起至2005年12月31日止；2、承租户在2004年12月31日前开张营业，租满一年并延续原商铺租赁合同签订2006年全年商铺租赁合同的，即可享受2005年减免全年租金的优惠。
2004年7月19日，赣州市房地产市场管理处测绘队作出赣房测字第040158号《房屋测绘成果报告书》，其中G座商场的产权登记建筑面积为3010.17平方米，F座商场的产权登记建筑面积为3436.96平方米，两座商场合计建筑总面积为6447.13平方米。按照双方所签协议的约定，该建筑面积单价为1274元/平方米，故原告应支付的房屋总价款为8213643.62元。原告分别于2003年10月13日、2004年1月14日、2004年7月20日分三次共支付给被告人民币7866950元，已按合同约定达到了总付款金额的95%。
2005年7月25日，本院从赣州市城建档案馆调取了中联商城G、F栋的第92号、第302号《整改通知书》，通知书上载明G栋的竣工验收报告、竣工验收会议纪要、规划验收合格证、备案表等文件材料仍未提交；F栋的竣工验收报告、验收会议纪要、规划验收合格证、备案表等等文件材料仍未提交，被告至今未办理好中联商城G、F栋综合验收备案表，即至今未办理好房屋综合验收合格证。
赣州市物价局价格认证中心受本院委托，于2005年5月10日作出了赣市价鉴字(2005)19号《关于赣州市中联商城G、F座商厦二层店铺租赁价格鉴证结论书》，结论为：委估中联商城G、F座商厦二层店铺空置率确定：经过实地调查估算，中联商城的二层商业用房，临文清路一侧的空置率较低，约为20％左右，临红旗大道一侧的空置率高一些，约为40％。天和时尚名城位于中心广场附近，于2005年元月1日开业，估算其空置率为20％，故中联商城G、F座商厦二层店铺租金价值为：比准租金单价×建筑面积×空置率×租期=32.01元／平方米.月×6344.65平方米×(1-20％)×7=162473.80元／月×7=1137316.60元。委估中联商城G、F座商厦二层店铺2004年9月1日起至2005年3月31日共计7个月的时间内、在现有条件下(包括室内外装修、水电、自动扶梯、中央空调等设施)的每月平均租金为162473.80元，7个月的租金合计为：1137316.60元。因被告交付给原告中联商城G、F座商厦二层店铺的建筑面积实为6447.13平方米，故中联商城G、F座商厦二层店铺2004年9月1日起至2005年3月31日共计7个月的时间内、在现有条件下(包括室内外装修、水电、自动扶梯、中央空调等设施)的每月平均租金为165098.11元。
赣州金诚房地产评估有限公司受本院委托，于2005年5月17日作出了赣金房评字第(2005)0406号《关于赣州中联商城G、F座二层商场估价结果报告》，结论为：估价对象在估价时点即2003年10月13日的市场价格为人民币11300253.00元，其中F座二层市场价格为6073782.00元，折合为1767.20元/平方米；G座二层市场价格为5226472.00元，折合为1736.27元/平方米。
上述事实，有2003年10月13日原告移民公司与被告中联公司签订的《合作开发协议》、2003年11月3日原、被告签订的《关于中联商城GF座二楼有关问题商谈备忘录》、中联商城G、F座天和时尚名城的个体承租经营户联名向市政府递交的报告及对原告的函告、2004年12月2004年12月原告与各承租户签订的《商铺租赁合同补充协议》、2004年7月19日，赣州市房地产市场管理处测绘队作出的赣房测字第040158号《房屋测绘成果报告书》、被告出具的收款收据3张、本院从赣州市城建档案馆调取的中联商城G、F栋的第92号、第302号《整改通知书》、赣州市物价局价格认证中心受本院委托，于2005年5月10日作出的赣市价鉴字(2005)19号《关于赣州市中联商城G、F座商厦二层店铺租赁价格鉴证结论书》、赣州金诚房地产评估有限公司受本院，于2005年5月17日作出的赣金房评字第(2005)0406号《关于赣州中联商城G、F座二层商场估价结果报告》、开庭笔录、本院对双方当事人的询问调解笔录为证。
本院认为：原告移民公司与被告中联公司签订的《合作开发协议》约定，作为对原告的投资回报，原、被告同意采用一次性固定回报的形式，原告将获得G、F座二楼约6500平方米房产所有权(最终以产权证面积为准)，原告的投资不占有中联商城项目的任何股份，除上述回报外，原告不再享有任何形式的回报；除原告投入的资金外，其它投资由被告自筹，原告只享有本合同约定的投资回报以及相应的权益，其它权益归被告，开发过程的全部权利义务由被告享有和承担。根据民法相关理论，合同的法律性质由合同中当事人约定的具体权利义务内容决定，依据上述协议的内容，原告实际上不参与房产的开发与经营，不承担项目经营中的风险，故原告移民公司与被告中联公司所签订的协议是名为房产合作开发，实为商品房预售协议。
关于原告要求被告赔偿从2004年9月1日起至2004年12月31日4个月租金损失970615.88元的问题。虽然被告于2004年7月18日已将房屋交付给原告进行装修，但双方所约定的交付并不仅限于房屋的交付，还包括与房屋交付相关的条件即该商品房经综合验收合格；与该商品房正常使用直接相关联的下列基础设施、公共配套设施在交付日期前达到使用条件即道路通畅、厚德路进出商城的路畅通等。原告在对G、F座商铺进行装修时，被告以原告分割销售所购商铺的行为违反了双方所签订的协议为由，多次派人到原告的施工现场切断电源，阻碍原告的装修，对道路也未按协议约定做到符合营业条件的道路畅通，导致原告至2004年12月仍未能开张营业，被告的行为违反了在交付期限2004年8月31日将符合相关交付条件的房屋交付原告的合同约定，且被告所售房屋至今未经综合验收合格，故原告要求被告赔偿从2004年9月1日起至2004年12月31日4个月租金损失，本院予以支持。依据赣州市物价局价格认证中心作出的赣市价鉴字(2005)19号《关于赣州市中联商城G、F座商厦二层店铺租赁价格鉴证结论书》，中联商城G、F座商厦二层店铺2004年9月1日起至2005年3月31日共计7个月时间内的每月平均租金为165098.11元，被告应赔偿原告从2004年9月1日起至2004年12月31日4个月租金损失共计人民币660392.42元。
关于原告要求被告为原告支付的购房款开具税务发票的问题。原、被告对于开票及税费缴纳的约定不属于民事诉讼的调整范围，本院不予审理，其税费缴纳及开票按照税法的相关规定执行。
关于原告要求被告于依约向原告交房后90天内向原告提供办理房屋产权证书所需的相关文件材料，如逾期则每日按原告支付购房款的万分之二点一赔偿损失的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。依据上述法律、法规规定，被告具有法定义务自2004年7月18日将房屋交付给原告之日起90日内即2004年10月16日之前 ，协助原告办理房屋产权证书并提供办理产权证书的相关《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因被告未能提供办理产权证书的相关证明文件，致使原告至今不能办理所购房屋的产权证书，而双方协议没有约定违约金且损失数额难以确定，故被告应当从2004年10月17日起按照已付购房款总额7866950元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付利息。
关于原告要求被告承担由于被告违约导致原告减免各承租户一年租金所造成的损失的问题。原告与各承租户签订的《商铺租赁合同补充协议》约定，各承租户须在2005年1月正式开张营业，原合同租赁日期改为2005年元月1日起至2005年12月31日止；承租户在2004年12月31日前开张营业，租满一年并延续原商铺租赁合同签订2006年全年商铺租赁合同的，即可享受2005年减免全年租金的优惠。原告减免承租户的租金是附条件的，所有承租户现在还未租满一年并与原告延续原商铺租赁合同签订2006年全年商铺租赁合同，减免租金的条件尚未成就，故原告要求被告承担此项损失的请求，本院不予支持。
关于被告要求原告支付购房余款人民币346693.62元并按银行同期贷款利息支付滞纳金的问题。由于被告至今未将商品房综合验收合格证交付给原告，故被告要求原告按银行同期贷款利息支付购房余款346693.62元的滞纳金，本院不予支持。但被告将商品房综合验收合格证交付给原告后，原告应支付给被告购房余款346693.62元。
关于被告要求原告支付安装电表费用人民币181500元的问题。原、被告在协议中对房屋的相关设备及安装费用已作约定，即室内留接线口，能满足500千瓦功率的用电需求，并安装叁个专用电表，安装该电表的相关费用由原告承担。原告在办理该房产的产权证之前，按被告通常的规定交纳水电线路改造费等相关费用共4100元。该协议已明确约定是安装叁个专用电表的相关费用，该费用应为安装电表的直接费用，即电表本身的价款及安装电表的人工费用等。而原告所需交纳的水电线路改造费等相关费用已明确为共计4100元，被告要求原告支付安装电表费用人民币181500元既无合同依据，也无法律依据，本院对被告的这一反诉请求不予支持。
关于被告要求原告赔偿经济损失人民币2772265.90元的问题。被告主张，原告擅自将未取得所有权并承诺开设大型购物中心的G、F座二楼进行分割销售、租赁，致使被告订立合同的目的无法实现，故原告应按照1704元/ 平方米支付购房款。本院认为，原、被告在协议中已明确约定原告的购房单价为1274.00元/平方米，原告按约定已支付了购房总价款的95%，双方在协议中对大型购物中心的具体内容没有作进一步的约定，双方对大型购物中心的理解各不相同，同时，协议也未约定原告未开设大型购物中心则购房单价应按1704元/ 平方米计算。现被告要求原告按照1704元/ 平方米支付购房款没有合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、由被告赣州中联物业发展有限公司赔偿原告赣州市移民工程开发公司从2004年9月1日起至2004年12月31日止4个月租金损失共计人民币660392.42元，限被告赣州中联物业发展有限公司在本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告赣州中联物业发展有限公司应协助原告赣州市移民工程开发公司办理房屋产权证书并提供办理产权证书的相关《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等必要的证明文件，限被告赣州中联物业发展有限公司在本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告赣州中联物业发展有限公司从2004年10月17日起按照原告赣州市移民工程开发公司已付购房款总额7866950元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告赣州市移民工程开发公司支付利息，利息计至被告赣州中联物业发展有限公司向赣州市移民工程开发公司提供办理产权证书的相关《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等必要的证明文件之日止；
四、被告赣州中联物业发展有限公司将商品房综合验收合格证交付给原告赣州市移民工程开发公司后十日内，原告赣州市移民工程开发公司应支付给被告赣州中联物业发展有限公司购房余款346693.62元；
五、驳回原告的其它诉讼请求；
六、驳回被告的其它反诉请求。
本诉案件受理费29939元，实支费900元，本诉鉴定费6600元，反诉案件受理费26512元，反诉鉴定费23000元，合计86951元，由原告赣州市移民工程开发公司负担36272元，被告赣州中联物业发展有限公司负担50679元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 罗金茂
审 判 员 常方平
代理审判员 傅 忠
二00五年八月八日
书 记 员 黄中林
