湖 南 省 长 沙 市 雨 花 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2008）雨民初字第2274号

原告杨明军，男，1970年1月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市黄陂区滠口经济开发区二八八厂26栋312号，现住长沙市雨花区红星建材交易中心15栋403房。

委托代理人贺光明，湖南琼武律师事务所律师。

被告湖南长远房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区火焰开发区4片湖南美术出版社8楼。

法定代表人乐欣，董事长。

被告乐欣，男，1982年1月1日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区民主路建湘巷14号附6号。

原告杨明军(以下简称原告)与被告湖南长远房地产开发有限公司（以下简称长远房地产公司）、被告乐欣抵押担保合同纠纷一案，本院于2008年9月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告杨明军的委托代理人贺光明到庭参加诉讼，被告湖南长远房地产开发有限公司、被告乐欣经本院合法传唤无当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2008年6月17日，被告乐欣以流动资金周转困难为由与原告签订了《借款合同》，约定向原告借款300万元，借款期限为2个月即2008年6月18日至2008年8月18日，借款未约定利率，违约责任为：按日3‰加收罚息。2008年6月19日，原告按被告乐欣的委托，按《借款合同》的数额足额发放贷款300万元，由被告乐欣向原告出具了收到原告300万元的收条作为借款合同的附件；同日，被告长远房地产公司与原告签订了《最高额抵押担保合同》，被告长远房地产公司以其所有的位于长沙市万家丽路长远•华樟名府的商品房：1、2-246号、所有权证号为00573155（权证共有户室21套即2-246号至266号）、建筑面积为195.90平方米；2、2-013号、所有权证号为00573145（权证共有户室6套即2-013号至018号）建筑面积为151.51平方米；3、2-044号、所有权证号为00573147（权证共有户室12套即2-044号至055号）建筑面积为123.85平方米；4、2-064号、所有权证号为00573149（权证共有户室8套即2-064号至066号和2-080号至084号）建筑面积为66.62平方米；5、2-162、163、164、165号，其所有权证号为00573151建筑面积分别为11.20平方米；6、1-030、031号，其所有权证号为00573188、建筑面积分别为11.25平方米；7、2-019、020号，其所有权证号为00573146、建筑面积分别为15.13平方米；8、2-021、022号，其所有权证号为00573154、建筑面积分别为11.54平方米和12.19平方米；9、2-061、062号，其所有权证号为00573148、建筑面积分别为7.74平方米；10、2-078号，所有权证号为00573156、建筑面积为7.91平方米；11、2-074号，所有权证号为00573157、建筑面积为7.91平方米。为被告从2008年6月17日至2008年9月17日，向原告最高额借款300万元提供抵押担保，并于2008年6月19日在长沙市房屋产权管理局办理了抵押登记（他项权证号分别为：长房雨花他字第00190951——59号和00191799、00191800）；贷款到期后，被告乐欣以经营不善、资金紧张为由拖欠贷款本息，经原告多次催要未果，至2008年9月8日止，被告乐欣尚欠原告借款本金3 000 000元及逾期付款违约金（利息损失）270 000元。原告为维护其合法权益，请求法院依法判令：1、被告按抵押担保合同约定承担抵押担保责任，即在借款本金300万元、违约金27万元、实现抵押权的律师费用等24万元，合计351万元范围内对抵押财产享有通过协商、变卖、拍卖所得的价款优先受偿；2、被告长远房地产公司承担本案的诉讼费用；

原告为支持其前述主张提交了如下证据：

1、2008年6月16日，被告长远房地产公司的股东会决议书，拟证明经过公司股东会决议同意为被告乐欣借款300万元提供财产抵押担保的事实；

2、2008年6月17日，被告乐欣以资金周转困难为由与原告签订的《借款合同》一份、2008年6月19日，被告乐欣的付款委托书和其向原告出具的收条，拟共同证明被告乐欣向原告借款和被告长远房地产公司为该借款提供抵押担保的事实；

3、2008年6月17日，被告长远房地产公司与原告签订了《最高额抵押担保合同》一份、2008年6月19日的长沙市房屋产权管理局的抵押登记资料，拟证明被告长远房地产公司以其所有的财产抵押为被告乐欣的借款提供抵押担保的事实；

4、2008年8月26日，原告与本案代理人签订的委托代理合同、湖南省物价局、湖南省司法厅发布的（2006）湘价服176号文件，拟共同证明原告为实现抵押权所支付的费用的事实；

被告长远房地产公司未到庭参加诉讼，无辩称。

被告乐欣未到庭参加诉讼，无辩称。

对原告所提交的上述证据，因被告长远房地产公司、被告乐欣未到庭参加诉讼视为其放弃质证的权利。本院经审查认为上述证据具备证据的效力，可以作为本案定案的依据。根据该有效证据，本院认定事实以下：

（一）、2008年6月17日，被告乐欣以流动资金周转困难为由与原告签订了《借款合同》，约定向原告借款300万元，借款期限为2个月即2008年6月18日至2008年8月18日，借款未约定利率，违约责任为：按日3‰加收罚息。2008年6月19日，原告按被告乐欣的委托，按《借款合同》的数额足额发放贷款300万元，由被告乐欣向原告出具了收到原告300万元的收条作为借款合同的附件；

（二）、2008年6月17日，被告长远房地产公司在经过股东会决议后与原告签订了《最高额抵押担保合同》，被告长远房地产公司以其所有的位于长沙市万家丽路长远•华樟名府的商品房为被告乐欣从2008年6月17日至2008年9月17日，向原告最高额借款300万元提供抵押担保，并于2008年6月19日在长沙市房屋产权管理局办理了抵押登记；

（三）、贷款到期后，被告乐欣以经营不善、资金紧张为由拖欠贷款本息，经原告多次催要未果，至2008年9月8日止，被告乐欣尚欠原告借款本金3 000 000元及逾期付款违约金（利息损失）270 000元。原告为维护其合法权益，诉至本院请求依法裁决。

上述事实，有《借款合同》、《最高额抵押担保合同》、长沙市房屋产权管理局的抵押登记资料、股东会议纪要、收条、当事人陈述、庭审笔录等在案佐证，足以认定。

本院认为，原告与被告长远房地产公司之间签订的《最高额抵押担保合同》系双方当事人的真实意思之表示，其内容不违反法律规定，并在长沙市房屋产权管理局办理了抵押登记，符合抵押担保合同的构成要件，应认定最高额抵押担保合同合法有效，依法予以保护；当债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可通过协议或诉讼方式实现抵押权；抵押权的实现是指抵押权人在债权已届清偿期而债务人不履行债务时，行使其抵押权，将抵押物变卖或拍卖，或者以折价的方式优先受偿；抵押权人在承担抵押担保责任后，有权向债务人进行追偿；本案中被告应按抵押担保合同约定承担抵押担保责任，即原告在借款本金、违约金（利息损失）、实现抵押权费用等范围内对抵押财产享有通过协商、变卖、拍卖所得的价款优先受偿的权利，但因双方在借款时未约定利息，而约定的违约金数额过分高于利息损失，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条即民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包括利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护，故对于原告的利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍予以计算；逾期利息的计算应从被告逾期还款之日（2008年8月19日）起计算至实际付清款项之日止；原告主张的代理律师费用按照《委托代理合同》的第六项即：按湖南省物价局、湖南省司法厅发布的《湖南省律师服务收费标准》中的风险代理方式支付代理费300万元×8%=24万元应纳入实现抵押权的费用，本院认为从不过分加重债务人的负担出发，被告仅在合理的范围内承担，即应参照湖南省物价局、湖南省司法厅的发布的《湖南省律师服务收费标准》中代理民事案件涉及财产关系的，依照争议标的在规定的比例幅度内分段累计收费：100 000元×5%＋500 000元×4%＋1 000 000元×3%＋1 400 000元×2%=  83 000元，超过的157 000元代理费由原告自行承担较为公平、合理。故对于原告要求被告按抵押担保合同约定承担抵押担保责任，即原告在借款本金300万元、违约金（具体见计算方式）、实现抵押权的费用83 000元范围内对抵押财产享有通过协商、变卖、拍卖所得的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第二百零三条、第二百零六条第一款、第二百零七条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第122条、第123条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第9条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

（一）、原告杨明军对被告湖南长远房地产开发有限公司的抵押担保财产即位于长沙市万家丽路长远•华樟名府的商品房：1、2-246号、所有权证号为00573155（权证共有户室21套即2-246号至266号）、建筑面积为195.90平方米；2、2-013号、所有权证号为00573145（权证共有户室6套即2-013号至018号）、建筑面积为151.51平方米；3、2-044号、所有权证号为00573147（权证共有户室12套即2-044号至055号）、建筑面积为123.85平方米；4、2-064号、所有权证号为00573149（权证共有户室8套即2-064号至066号和2-080号至084号）、建筑面积为66.62平方米；5、2-162、163、164、165号，其所有权证号为00573151、建筑面积均为11.20平方米；6、1-030、031号，其所有权证号为00573188、建筑面积均为11.25平方米；7、2-019、020号，其所有权证号为00573146、建筑面积均为15.13平方米；8、2-021、022号，其所有权证号为00573154、建筑面积分别为11.54平方米和12.19平方米；9、2-061、062号，其所有权证号为00573148、建筑面积均为7.74平方米；10、2-078号，所有权证号为00573156、建筑面积为7.91平方米；11、2-074号，所有权证号为00573157、建筑面积为7.91平方米，有权按抵押担保合同约定在借款本金300万元、违约金（从2008年8月19日起计算至实际付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍予以计算）、实现抵押权的费用83 000元范围内对抵押财产享有通过协商、变卖、拍卖所得的价款优先受偿的权利；

（二）、如被告湖南长远房地产开发有限公司承担抵押担保责任后，有权在承担担保责任的范围内向被告乐欣进行追偿。

如被告湖南长远房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费34 880元，财产保全费5 000元，合计39 880元由被告湖南长远房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审  判  长  秦晓梅

人民陪审员  黄建新

人民陪审员  虢建刚

二○○九年三月九日

书  记  员  黄完如