2001年4月2日，崔女士与北京某房地产公司签署了一份商品房买卖合同，同时崔女士向北京某商业银行申请贷款  万元，由该房产开发公司提供担保，崔女士、银行和开发商之间就贷款合同签署一份《个人住房担保贷款合同书》，该合同书第34条约定，崔女士不能按其归还银行借款时，开发商有义务按照银行通知归还贷款，或者对房屋进行回购。
　　合同签订以后，至2002年10月，崔女士已经无力归还银行按揭贷款，于是崔女士向开发商提出请求回购的申请，并将房屋连同钥匙一并交给了开发商办理退房（回购手续），至此崔女士也没有向银行缴纳按揭款项。
　　2003年2月，银行将一份《催款通知》下发到开发商（崔女士当时不知道），要求崔女士一次性归还银行贷款，2003年4月14日，因为开发商一直未就退房事宜作出任何答复，也没有办理任何手续，崔女士便催促开发商办理，此时开发商只是给崔女士出具了一份关于退房申请正在办理过程中的说明，也没有将银行出具给崔女士的催款通知转交给崔女士，2003年5月12日，开发商以回购的名义将崔女士所欠的银行所有贷款本息一次性还清，但是也没有通知崔女士。
　　2004年9月，开发商突然以替崔女士偿还银行贷款全部本息为由向崔女士行使追偿权，并将崔女士诉至朝阳区人民法院，一审法院认为开发商行使的是担保责任中的还款责任，在代为偿付银行款项以后享有追偿权，判决崔女士偿还开发商所归还银行的贷款本息。崔女士不服，以房屋已经回购，开发商没有追偿权为由向北京市第二中级人民法院提出上诉，二审法院认同一审法院的观点，作出驳回上诉维持原判的终审判决。
　　我认为北京市第二中级法院的判决显然是一份适用法律明显错误的判决。因为：
　　首先，从合体成立和生效的角度看。
　　商品房的回购是法律赋予房屋买卖双方的一种特殊合同关系，从某种意义上说就是房屋购买人因为某种原因无法归还银行按揭贷款时，由于出卖人（开发商）向房屋买受人（业主）承担了一种保证担保责任，所以由出卖人（开发商）将买受人（业主）处购买的房屋重新买回以实现归还买受人（业主）所欠银行贷款的法律制度。这种制度的建立和依赖于出卖人（开发商）和房屋买受人（业主）之间建立新的买卖合同为前提，也就是说在买受人（业主）提出回购的申请以后，在买受人（业主）与出卖人（开发商）之间应该重新形成一种新的房屋回购买卖协议，从而实现出卖人（开发商）将房屋收回，用应该支付的房屋回购价款偿还买受人（业主）在银行的所有贷款余额的目的。
　　因此，这种房屋回购协议的形成适用《合同法》中关于“要约”和“承诺”的具体规定。本案中，2002年10月，崔女士以申请的形式向开发商发出“要约”，请求将其所购买的房屋予以回购，开发商也于2003年4月以说明的方式表明崔女士的要约已经“到达”受要约人即开发商处，开发商于2003年5月12日以回购方式代替崔女士归还其全部银行贷款本息的行为作出了对崔女士要约的“承诺”。因此，根据《合同法》第25条的规定，上述崔女士与开发商之间的房屋回购协议已经成立。该协议中的主体平等，内容合法，标的物明确，只是对房屋回购价格的约定不明，那么按照《合同法》第62条的规定，该协议属于部分条款约定不明的合同，属于有效合同，约定不明不影响它的法律效力，双方当事人完全可以依据合同法有关条款对这部分不明的部分进行确定，但绝对不能因此否认合同的成立和效力。
　　其次，从担保法的保证责任上看。
　　《担保法》第43条规定，保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围以内对债务人行使追偿权。本案中，崔女士和银行签署的是20年240期贷款合同，截至2003年5月12日时崔女士只有  期逾期贷款没有归还，也就是说银行的“主债权范围”是  期的逾期贷款，但是开发商向银行归还的是240期全部银行贷款，显然已经“大于”了主债权范围，那么根据上述法律规定，开发商的诉讼请求显然只能在  期以内请求，而超出此范围以外的请求当然应予驳回，但是遗憾的是本案一审、二审判决均支持了开发商的法律规定以外的诉讼请求。
　　即使退一万步讲，开发商是按照银行与崔女士的贷款合同已经被解除的情形作出的一次性还款，那么本案的一个关键性的事实就是银行与崔女士的贷款合同是否已经合法解除。根据《合同法》第93条第2款和第96条的规定，当事人双方约定的解除合同的条件成就时当事人有权请求解除合同，但是合同解除人有义务将解除合同的要求通知相对人，而且是该通知到达对方时才产生解除合同的效力。但是在本案中，尽管崔女士不按时归还银行贷款的行为已经构成了违约，银行也取得了解除合同并要求崔女士一次性还款的权力，但是作为提出解除合同的一方即银行应该通知崔女士解除合同，而且该合同的解除以通知到达崔女士时生效。而本案中没有任何证据证明银行的通知在本案提起诉讼以前已经送达给崔女士，也就是说在本案起诉以前崔女士和银行的合同是并没有解除的，那么开发商2003年5月12日的一次性还款行为就缺乏事实作为依据，其最多也只能算是自行履行保证责任的行为。
　　最后，从本案生效判决所产生的社会和法律后果看。
　　纵观本案的审判，我们不得不对这个审判结果所产生的社会后果和法律后果进行必要的思考，不能说是司法审判挑战立法本意，但至少说明目前的司法审判存在有滥用司法审判权力践踏法律的现象，如果说这种现象得不到遏制，就必然衍生各种司法的腐败。仅就本案而言具体表现在以下几个方面：
　　 1、《民法通则》第5条规定，公民的合法民事权力受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《合同法》第8条第2款规定，依法成立的合同受法律保护。崔女士依据有效的回购条款在与开发商达成回购协议以后，开发商已经于2002年10月实际占有和使用了诉争房屋，几年以后由于市场价值的原因导致房屋贬值的情况之下，开发商又撕毁原有的已经生效的合同，甚至这种反悔由于审判认识和适用法律的原因得到了审判的支持，那么作为消费者的合法权益又将如何体现呢？
　　 2、《合同法》第96条已经明确规定了合同解除的程序，《担保法》第43条也已经明确规定了保证人自行履行担保责任的范围，开发商竟然可以抛开上述法律的明确规定提出非法的请求，并且能够得到一个以事实为依据以法律为准绳的审判机构的认同，其后果必将使法律的执行走向一个无序的状态，最大程度地侵害法律立法的本意。
　　3、现实中，商品房的买卖本身就置身于一个很不平等的交易平台之上，国家也在不断地制定和出台法律法规规范房地产的交易市场，那么作为司法审判当然也不能也不应该滞后，不说司法审判的理念应该超前但是也不能落伍，如果说仅仅是一个对“回购”名词的认识和理解问题造成法律的理解与适用背离法律的轨道，那么就必然给房地产市场的持续与稳定发展敲响了警钟。
　　 综上所述，笔者认为二中院的判决认定事实和适用法律的理念明显是背离了合同法的立法原则和担保法的适用范围，为了体现司法审判的公正性和合理性，本案应予以纠正。