近几年，北京的房价逐年升涨，涉及到房地产的各类纠纷层出不穷。位于海淀区的一套房产，就因为卖方先后和两个买主签订了两份买卖合同，引发了一场持续两年的官司。第一个买主将卖方和第二个买主告上了法庭，以两个被告相互串通损害其利益为由，要求法院判决确认第二份房屋买卖合同无效。

　　“‘一房两卖’，通常而言，第一份买卖合同的效力要优先于第二份合同。”安理律师事务所的张泽贤律师说，“但在我代理的这起官司中，法院支持的是第二份合同有效，第一份合同虽然也有效，但是却无法履行。”

　　张泽贤律师向记者介绍了他承办该案的过程。

　　公司员工

　　指使妻子签订买房合同

　　北京某建材公司（下称A公司）专门经营建筑原材料，将水泥等原料卖给房地产开发商。2005年，因一家房地产开发商无钱支付购买建材费用，便将位于海淀区某房地产项目的一套时值158万元的住宅以房屋抵债形式给了A公司。然而，这套房子却引发了一系列的官司。

　　2008年张泽贤律师接手这起案子时，A公司正面临着被指责“一房两卖”、被对方告上法庭的境况，在通常情况下，“一房两卖”中的第一份买卖合同的效力要优先于第二份合同，第二份合同效力优先很难得到法院的支持。

　　张泽贤律师经过一番调查，逐渐了解到事情的来龙去脉。原来A公司有两名员工吴某、寇某，在公司内全权负责抵债所得房屋的销售变现工作。由于二人熟悉公司名下的抵债房屋情况，因此便对这些准备销售变现的房子打起了主意。

　　吴某和寇某因为是A公司的员工，不能出面购买房屋，他们各自的妻子便出面合伙设立了一家房地产经纪公司（下称B公司）。继而吴某和寇某违反A公司禁止员工从事关联交易的制度，在公司领导被蒙在鼓里的情况下，于2006年7月以A公司的名义，与B公司签署了一份房屋买卖合同，将位于海淀区某高档小区的一套A公司名下的抵债房产以160万元人民币的价格出售给了B公司。

　　在房屋买卖合同签收后，B公司如约向A公司支付了2万元定金，但B公司根本没有买楼的实力，一直未支付房价款，准备在找到买家后再转卖，从中赚取房屋差价。A公司亦没有交付房产给B公司。

　　一房两卖

　　被指责恶意串通

　　在2006年底，A公司发现了员工吴某、寇某的违规行为，因为该公司劳动合同和员工守则明确规定，禁止员工从事关联性交易，而他们和B公司千丝万缕的裙带关系，明显违反了A公司的制度，遂将二人开除。

　　2007年7月，A公司为回笼资金，遂委托了一家公司，由受托公司员工在网上公开发布房屋销售信息的形式，公开出售上述这套位于海淀区的房产。

　　汪先生在网上看到售房信息后，便联系上了卖房者A公司。随后，A公司将这套房产以168万元人民币的价格，另行出售给了汪先生。随后，汪先生向A公司全额支付了房价款，办理取得了房屋所有权证，对所购买房屋进行了装饰装修，并很快携全家入住这套房屋。

　　在北京的房地产不断涨价的情况下，2008年9月18日，B公司以“一房两卖”为由，将A公司起诉到北京市海淀区人民法院，要求法院判处A公司和汪先生之间的买卖房屋合同无效，并将房屋过户至B公司的名下。此外，还请求法院判令A公司支付B公司违约金4万元。

　　B公司诉称，当年7月签订买卖合同后，第一被告即A公司违反合同约定，拒不履行合同义务，不交付原告购买的房产及房产钥匙、供暖协议等，更不协助原告办理房屋过户手续，并于2007年向法院起诉原告要求撤销此房产协议。2008年法院终审判决驳回了第一被告即A公司的诉讼请求。

　　在2008年2月21日，在B公司起诉要求被告A公司交付房屋并协助办理过户手续的官司审理过程中，A公司与汪先生签订了买卖合同，将房产证变更为汪先生名下。B公司认为，A公司与汪先生之间恶意串通，其房屋买卖合同约定的价款明显过低，请求法院委托鉴定部门对此房产现值进行评估，以证实二被告恶意串通、其房屋买卖合同无效。

　　律师说法

　　第二卖合同不存在恶意串通

　　张泽贤律师认为，本案诉争焦点是A公司与汪先生双方签署房屋买卖合同过程中，是否存在“恶意串通损害第三人利益”行为，且损害了B公司的利益？如果存在恶意串通行为，则A公司与汪先生签订的合同无效，反之则有效。

　　张律师介绍，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”，如果上述情况存在，则A公司与汪先生双方所签署房屋买卖合同是一份无效合同，是一份自签署时就不被法律认可有效的合同；汪先生取得的房屋所有权也非法。按此情况，法院会判令汪先生将房屋腾空后交给B公司，并需配合将房屋产权过户给B公司。

　　“但事实并非如此，首先是A公司主观上不存在损害B公司利益的故意。”张泽贤指出，A公司确实与B公司签订了一份房屋买卖合同，但该合同对于房价款支付时间等均没有作出明确约定，是一份无法实际履行的合同，B公司是一家注册资金仅有10万元的投资咨询公司，根本没有购买房产的能力，况且后来B公司已经把房屋钥匙、供暖协议等文件退还给A公司，也未向A公司支付房价款。在此情况下，A公司为回笼资金，才决定出售这套房产。

　　“其次，汪先生主观上也不存在恶意串通损害B公司利益的故意。”张泽贤解释道，汪先生是通过网络获知A公司正在销售房产的信息，继而经过平等协商签署的房屋买卖合同。汪先生根本不知道A公司曾与B公司签署过一份房屋买卖合同这一事实。

　　关于对方指称的“房产价款过低”，张泽贤说，这套房产是A公司的债务人以158万元抵债给A公司的，而A公司主业是经营建材，并不图以转手倒卖房产牟利，故其定价原则是不能低于158万元的抵债价格。为要求房价款一次性付清、以尽快回笼资金，A公司便决定以168万元出售该房产，并认为该价格是正常、合理的。

　　法院两审认定“二卖”合同有效

　　张律师在法庭上指出，如果B公司没有证据证明A公司与汪先生双方在签署房屋买卖合同过程中，存在恶意串通行为且损害了其利益，则A公司与汪先生双方所签署房屋买卖合同有效，汪先生合法取得了房屋所有权。B公司的诉讼请求均不能成立。

　　海淀法院经过开庭审理查明：在本案中，A公司先后签订了两份卖房合同，“在先合同”未得到双方的实际履行，“居后合同”得到双方的实际全面履行，汪先生已经实际居住房屋并取得了相应的房产权。

　　法院认为，B公司没有证据证明A公司与汪先生在房屋买卖过程中，有相互串通损害其利益的事实存在；相反，A公司和汪先生所提供的相关证据能够证明双方之间的房屋买卖交易过程中，汪先生并不清楚A公司此前曾与B公司签署过房屋买卖合同。

　　对于B公司所主张的A公司和汪先生之间的房屋买卖价格过低，继而证明A公司和汪先生之间的买卖合同无效，法院认为：仅以交易价格认定A公司和汪先生之间相互串通损害B公司利益，尚欠全面充分的理由；法院遂驳回B公司的全部诉讼请求。

　　一审判决后，B公司不服该判决的结果，于2009年4月上诉到北京市第一中级人民法院；后一中院经过开庭审理，驳回了B公司的上诉，维持原判。

　　张泽贤律师建议，由于房价暴涨等因素，目前房产买卖纠纷高发，为了避免争议和损失，建议购房人在进行住房买卖过程中，聘请专业的房地产律师提供法律服务。

　　北京晚报