【简要案情】

2006年2月，陈先生与张先生签订《店面租赁合同》，合同约定由陈先生承租张先生所有的位于五四路的一间店面，每月租金5800元，租期为三年。2006年8月，张先生将该店面卖给了王先生，同时，该店面由陈先生继续使用。近日，王先生提出张先生已经将店面卖给他了，因此要求陈先生与其另行签订租赁合同，同时王先生还准备将店面租金增加到每月6500元，并说如果陈先生不同意他的要求，他准备将店面收回。为此，陈先生问，陈先生与张先生所签订的合同对王先生是否有约束力？如陈先生不同意王先生的要求，王先生是否有权收回店面？

【律师点评】

有关租赁物在租赁期间发生所有权变动，原租赁合同如何履行的问题，我国法律已有明确规定，其中，合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，此外，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款也规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。因此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等原因使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新的所有权人的所有权，这在法学理论上称之为“买卖不破租赁”。因此，王先生要求增加租金并没有法律依据，其无权要求收回店面，对于王先生的要求，陈先生有权予以拒绝。同时，陈先生要有权要求按原合同约定的内容履行。