对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。
对于很多已经签约或已付定金，银行贷款尚未审核批准的购房者而言，目前最关心的问题就是“如果我的购房贷款受新政策贷款规定影响导致不能贷到原先预计的贷款额，是否可以解除合同？需要承担违约责任吗？”尤其是大部分的购房者在房屋买卖合同中都约定了“买方申请银行贷款*万元在*月*日支付第二期房款，如届时贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款（房屋总价）的*%承担违约责任”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
通常在合同合法有效的情况下，买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。那么政府、银行相关房贷政策的调整，是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以左右和预见的，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错，因此购房者可以提出解除合同，违约责任由法院裁定。
注意，这里也赋予了人民法院一定的自由裁量权，如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元，或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的，法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响，而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准，则仍要承担违约责任。
因此，购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同，并承担较小的违约责任，应符合以下条件：
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致，而是受新的贷款政策影响。
2、购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
