律师视点：就国十条政策出台，北京及很多地方出现房屋买卖违约潮，就此，北京岳成律师事务所李鸿雁律师就此现象作出法律风险提示，以供广大读者参考。

据本报报道，继二套房首付提高至50%后，部分地区可能停发三套房贷。受新政影响，本市新房和二手房价格开始下跌，“退房潮”初现。

荧灿地产统计，因新政凑不足首付的购房者违约占整个二套房比例的5%到8%。此外，一些购房者因害怕房价大跌而故意违约。

据中原地产统计，购房人违约退房的比例达到了总纠纷比例的七成，而之前占比不足两成。

据《新京报》报道，在鸿坤理想城的业主论坛里，有人发帖号召大家不交首付一起退房，并称“房价跌到万元以下不是不可能”。记者在业主论坛里发现，不少之前热销的在售项目业主论坛里，都有人在商量是否该考虑退房。

业内人士表示，退房有两种情况，一种是因为二套房贷新政，付不起首付或者承担不起1.1倍利率，另外一种情况就是预期房价会降而毁约。

法律看点

1.首付款提高后，如果已经签约，退房是否要承担法律责任？

2.已经交了定金是否可以退还？

律师解读

不能凑齐首付款能否毁约看约定

专门从事房地产法律服务的北京岳成律师事务所律师事务所李鸿雁律师解释，银行受国家政策影响调整房屋贷款比例，影响到购房人的首付款比例，购房人能否毁约退房，要看合同是如何约定的。

李鸿雁律师认为，新政策调整不属于不可抗力，效力不能高于合同约定。

●情况一

可以毁约

可以毁约的情况主要表现在买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”

此时购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。

因为银行调整贷款比例是银行的单方行为，并非贷款人的原因，所以原来购买人计划贷款的款项批不下来，购买人就可以依据合同约定解除合同，不承担违约责任。

●情况二

不能毁约

李鸿雁律师称，以他常年办理房地产纠纷的经验来看，不可以毁约的情况主要表现在合同中有这样的约定：

“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”

也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。

如果合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任。

因房价下跌毁约所交定金不退还

李鸿雁律师称，购买新楼盘一般都要先签订认购书，同时交一部分定金，认购书上会有“双方在一定期限内签订正式购房合同”的约定。

双方签订正式合同时，若对合同中的条款不能达成一致意见，则可以解除认购书，定金要退还。

但是，若购房人到了约定时间不去签订购房合同，则视为违约行为。

因此，购房人要认真对待认购书。如果在新政出台后，预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。

在二手房买卖中也一样，买方签约并交了定金后，若预期房价下跌而毁约，定金也要被没收。

定金被没收后还得赔房屋贬值损失

李鸿雁律师称，如果不遵从合同约定而擅自毁约，买方除了损失定金外，还得赔偿卖方房屋贬值损失。

比如，由于新政出台后房价迅速下跌，买方毁约，导致卖方因房价贬值损失50万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，就可以向买方追讨房屋贬值损失。

李鸿雁律师认为，新政策调整不属于不可抗力，因为该政策只是引起付款方式的变化，不会导致买卖无法完成。再者，购买二手房的人对房价的涨跌和政策调整都应有心理预期。

李鸿雁律师提醒购房人，面对房价不稳定的现状要有理性的心态和一定承受能力，不要因为市场变化就不平衡。

签订合同就要诚信地去履行，否则很可能承担法律责任，反而给自己带来更大的损失。