温州民事审判动态与参阅

2010年第17期（总第64期）

温州中院民四庭审判长联席会议备忘录

（2010年第3号）

4月29日，温州中院民四庭审判长联席会议就审理商品房买卖合同纠纷案件中遇到的疑难问题，进行了研究讨论，并在去年6月全市法院民事审判例会上讨论征求意见的基础上，形成会议备忘录，现予以刊登，供审理时参考。

第一条  人民法院认定出卖人在商品房销售广告中所作允诺视为要约的，应当同时具备以下几个条件：

（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；

（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；

（三）所作的说明和允诺必须具体确定；

（四）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。

第二条  出卖人与买受人签订的认购书、订购书、意向书、预订书、许诺书、预收定金书等（以下统称认购书），仅约定了当事人概况、房屋基本情况、价款计算方法的，一般认定为预约。如一方违约的，可以适用定金罚则处理。

第三条  商品房买卖认购书中约定买受人同意按出卖人公示的样板条款订立合同的，该约定对双方当事人具有约束力。认购人以该条款属格式条款拒绝订立商品房买卖合同，或者请求认定该认购书无效或请求解除合同、返还定金的，人民法院不予支持。

第四条  出卖人以不可抗力为由，请求部分或全部免除逾期办证、逾期交房或面积不符等违约行为的民事责任，按下列情况处理：

（一）该不可抗力事项在房屋买卖合同中明确约定免责的，原则上可予支持；

（二）虽然属于不可抗力事项，但出卖人没有采取积极措施，致使损失扩大的，扩大损失部分不予支持；

（三）虽然属于不可抗力事项，但该不可抗力事项属于反复出现或具有季节性特征的，出卖人没有采取积极措施造成损失的，该请求不予支持；

（四）既有不可抗力因素，又有当事人主观过错的，应予区别认定，对属于不可抗力事项的部分予以免责。

第五条  当事人请求人民法院委托或指定专门机构认定或鉴定不可抗力事项的，不予支持。

不可抗力属于众所周知的事实，可以通过公众熟知的方式获得。必要时，可以将有关政府部门的公告通知等作为依据。

第六条  人民政府或受其委托的组织所作出的具体行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利，如果当事人没有过错的，一般可视为不可抗力事项。

人民政府或受其委托的组织所作出的抽象行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利一般可视为不可抗力事项。

第七条  出卖人因单位犯罪或直接负责的主管人员和其他直接责任人员因违法犯罪被查处，导致出现逾期交房、逾期办证或面积不符等违约行为的，不视为不可抗力，出卖人不能因此免除民事责任。

第八条  因出卖人的原因致使商品房买卖合同未能订立，买受人请求双倍返还定金后，还可就其信赖利益的损失要求赔偿。但买受人要求赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。

第九条  买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用。

第十条  买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%。

第十一条  具有《解释》第八条、第九条规定的五种情形的，买受人依照《消费者权益保护法》的规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，人民法院不予支持。

第十二条  出卖人在交房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则，视为出卖人交付的房屋不符合交房条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。

买受人已接收出卖人交付的商品房钥匙的，应当视为《解释》第十一条规定的“对房屋的转移占有”，该商品房已经交付使用，当事人另有约定的除外。

买受人按本条第二款接收商品房后，又以出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由要求出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任的，不予支持。

第十三条  买受人接收商品房后，如因消防、规划等原因导致无法办理房屋权利证书，可视为出卖人交付的商品房存在瑕疵，并有权要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。

第十四条  出卖人未按商品房买卖合同约定时间交房的，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。

第十五条  在商品房具备交房条件后，出卖人已经通知买受人交房，如因买受人的原因迟延接收房屋的，应以出卖人的交房通知送达买受人之日或通知规定的最迟交房日为交房时间。

第十六条  出卖人在通知交房时，尚不具备交房条件的（如消防未验收合格、规划等原因），买受人有权拒绝接收。在商品房符合交房条件后，出卖人应当再次履行交房通知义务。

第十七条  《解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，是指出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续。

非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不视为“出卖人的原因”。

第十八条  提供不动产销售（转让）专用发票及房屋平面图属出卖人的合同附随义务，若因出卖人未履行该合同附随义务，导致买受人未能取得房屋权属证书，应当依照《解释》第十八条的规定承担违约责任。

第十九条  《解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”，包括房屋所有权证书和土地使用权证书。出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者违约期间重叠部分的违约金，不予支持。

第二十条  因开发商未按规划设计建设（如加层）等原因导致房屋权属证书暂时无法办理的，买受人主张解除商品房买卖合同的，应当予以支持。

买受人未主张解除合同，而要求出卖人承担逾期办证违约责任的，应当结合逾期办证的时间、买受人对房屋的使用收益情况及公平原则，并依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，确定一次性逾期办证的违约金数额，原则上不超过已付房款的50%。

第二十一条  当事人对商品房交付面积的确定发生争议的，如果商品房买卖合同中对商品房面积的确定有明确约定的，从其约定；如果没有约定或者约定不明的，应以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘结果为准。

第二十二条  出卖人交付商品房的总建筑面积符合合同约定，但公摊面积超出合同约定，导致套内面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持；买受人同意继续履行合同的，应将商品房公摊面积与套内面积分别计算后，依照《解释》第十四条的规定分别处理。

第二十三条  当事人对交付的商品房实际层高、小区绿化面积、周边环境设施等存在争议的，按下列情况处理：

（一）商品房买卖合同中有明确约定的，从其约定；

（二）商品房买卖合同没有约定或约定不明确，但符合国家及当地行业主管部门的相关规范要求，买受人要求出卖人承担违约责任的，一般不予支持。

买受人要求出卖人承担违约责任或赔偿损失的，人民法院可综合考虑出卖人的违约程度、对房价的影响、对买受人使用造成的不利影响以及案件的具体情况等，予以酌情确定。

商品房实际层高、小区绿化面积、周边环境设施等具有上述（一）、（二）之情形，若构成根本性违约的，买受人有权请求解除合同。

第二十四条  《解释》第十三条第一款规定的“严重影响正常居住使用”，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，予以综合判断。

第二十五条  地方政府的职能部门依照地方性法规、部门规章或政府文件对物业专项维修资金予以收取和管理，属于政府行政职责范围。人民法院在审理民事案件时，不对其收取的标准或合理性进行审查。

第二十六条  商品房买卖合同中已对物业专项维修资金的交纳作出约定的，从其约定。

第二十七条  商品房买卖合同中约定以买受人向出卖人交纳物业专项维修资金作为交付房屋或办理权属证书的前提条件，并以此作为逾期交房或逾期办证责任免除的抗辩主张的，人民法院不予支持。

第二十八条  出卖人在向人民政府的有关职能部门缴纳买受人物业名下的物业专项维修资金后再向人民法院起诉追偿，人民法院原则上应予支持。但下列情况例外：

（一）双方约定物业专项维修资金由出卖人负担的；

（二）签订商品房买卖合同时的地方政策规定物业专项维修资金计入售房价格的；

（三）出卖人缴款时属于自愿代买受人履行交款义务的。  

第二十九条  出卖人向人民政府的有关职能部门缴纳本应由买受人负担的物业专项维修资金后，向人民法院起诉追偿，适用民法通则关于诉讼时效的规定。

第三十条   买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记或者履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。

第三十一条   买受人请求出卖人承担逾期办证违约金的，适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，诉讼时效期间从约定办证期限届满时计算。

第三十二条   当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效从其知道或者应当知道房地产行政主管部门审核确定该房产测绘结果之日起算，但当事人明确约定以其他方式确定该商品房面积的除外。

第三十三条   买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。

第三十四条   本意见所称的房地产开发企业统称为出卖人，购房户统称为买受人。

第三十五条　根据《解释》第二十八条规定，《解释》具有在一定时期内溯及既往的效力，即以商品房买卖合同的签订时间为界，在1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后订立的，2003年6月1日后尚在审理的一审、二审案件，均适用《解释》的规定。

第三十六条  本意见自下发之日起施行。法律法规、司法解释、上级法院文件有新规定的，按法律法规、司法解释、上级法院文件的规定执行。