【要点提示】
第三人从承租人处租赁房屋，承租人收取转让费是否合理？转租房屋转租协议效力如何认定？
【案例索引】
河南省三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2009）湖民一初字第2532号。
河南省三门峡市中级人民法院民事判决书（2009）三民三终字第187号（2010年2月13日）。
【案情】
原告胡锦辉。
被告李雪霞。
2008年5月初，胡锦辉和朋友合伙做生意欲寻找一家门面房，后在本市永兴街见到“养生堂”商店转让的信息便前去协商。经过协商，李雪霞（经其妹妹李金霞委托、甲方）与胡锦辉（乙方）于同年5月7日签订了一份《房屋转让协议》，约定甲方将其承租的永兴街疾病预防控制中心家属楼一楼门面房转让给乙方。协议主要内容：1、乙方付给甲方转让费14000元；2、甲方将租房相关文件转交乙方，从转让之日起由乙方承担相应租房义务；3、甲方将租房押金1000元押金条转让给乙方，乙方付甲方相应现金。协议签订后，胡锦辉按协议约定向李雪霞支付了转让费、押金、房租等共计15840元，李雪霞把该房转让的相关手续交给胡锦辉，并给胡锦辉出具收到条，该收条载明：今收到房租转让15840元，收条署名“李金霞”。2008年5月10日，胡锦辉正要收拾该门面房，房东妻子来到该房屋，李雪霞转让该房屋她不知道，李雪霞也无权转让，并要求胡锦辉找到李雪霞商议此事。此后，胡锦辉与李雪霞找到房东并协商此事，房东表示既然房屋已经转让给胡锦辉，房东也表示认可，但房租要根据实际情况上涨。胡锦辉不同意，几经协商未果后，胡锦辉将该房屋内的空调、沙发等家具搬走。在胡锦辉与李雪霞及房东协商期间，胡锦辉于2008年5月16日与张仙丽签订转让合同，胡锦辉承租了张仙丽位于文明路东区37号楼3单元1层西户的门面房。另查明：本案门面房房东为韩绍卿（甲方）曾于2007年5月24日与李金峡（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方位于永兴街疾病预防中心家属楼一楼门面房一套出租给乙方；其租赁合同中第1条约定：房屋租期一年，从2007年5月28日起至2008年5月27日止；第6条约定：乙方不得私自转租房屋，若确需转租给第三者，应通知甲方，由甲方与第三者重新订立房屋租赁合同，待新协议生效后，甲乙双方之间的房屋租赁合同方可终止。以上事实，有胡锦辉递交房屋转让协议、收到条、韩绍卿与李金峡签订的房屋租赁合同及相关票据，李金霞递交授权委托书、调查笔录等书证，经庭审质证予以证实。
【审判】
河南省三门峡市湖滨区人民法院认为：位于永兴街疾病预防中心家属楼一楼门面房房东韩绍卿与李金峡签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效协议，予以确认。李金峡在承租期限内，于2008年5月7日委托其姐李雪霞将该房屋转租给胡锦辉，并与之签订了转让协议，该协议系经房东同意转租的，故李雪霞无过错。此后，胡锦辉在与房东协商房租时未达成一致意见，胡锦辉表示不再承租该房屋，并将该房屋内家具空调等搬走，另寻房承租它处，其行为应视为对该房屋承租权的自愿放弃。现胡锦辉以自己未能承租该房屋为由，要求李雪霞返还转让费、押金等费用，于理无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条之规定判决：驳回胡锦辉之诉讼请求。案件受理费200元由胡锦辉负担。
宣判后，胡锦辉不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉，请求撤销湖滨区人民法院（2009）湖民一初字第2532号民事判决，依法改判支持一审诉讼请求。
河南省三门峡市中级人民法院另查明，李雪霞与胡锦辉2008年5月7日签订的房屋转租协议，5月10日胡锦辉装修时房东阻挡，5月13日房东崔际琴出具证明，“对房屋转让不知情”。之后数日大约5月19日，房东、胡锦辉、李雪霞三方协议，同意胡锦辉租赁房屋。原审法院调查房东韩绍卿笔录，韩绍卿陈述的要点为，同意房屋租给胡锦辉，胡锦辉要想租赁房屋必须重新签订合同并交纳下一年房租。因为当时周边房屋都涨价，也要求涨价，胡锦辉不同意。给钥匙胡锦辉也不要。给胡锦辉三天时间，三天后胡锦辉就将房子里的东西搬走了，留下空房子。
河南省三门峡市中级人民法院认为，李雪峡租赁韩绍卿房屋的租期是2007年5月28日至2008年5月27日，该协议约定转租应当通知出租方。胡锦辉与李雪霞于2008年5月7日签订的房屋转租协议，出租人房东没有在场，因此该协议为效力待定协议。5月19日出租人、李雪峡、胡锦辉三方协商，出租人同意胡锦辉继续租赁，此时转租协议生效。李雪峡和胡锦辉之间所签订的转租协议，仅对其二人之间的转租事项进行了约定，对即将期满的租期以及期满后与出租人如何签订租赁合同等没有约定，在原租赁合同即将到期新的租赁合同还没有签订的情况下，胡锦辉装修房屋被房东阻挡，致使胡锦辉装修房屋受阻。关于租赁房屋的转让和装修，均是租赁房屋中较主要的事项，双方均没有告知房东，因此胡锦辉和李雪峡均负有一定的责任。对转让协议效力待定期间的责任，胡锦辉与李雪霞没有提出主张，本案不予处理。
出租人同意与胡锦辉签订租赁房屋协议，胡锦辉与出租人是否签订新的租赁协议，胡锦辉与李雪霞之间所签订的协议没有约定，胡锦辉要求李雪霞承担其没有签订房屋租赁协议的责任以及要求李雪霞返还转租协议有关费用的请求，缺乏事实根据和法律依据，故胡锦辉上诉所述的证据和理由不足，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案是一起因房屋转租而引发的租赁合同纠纷。原、被告作为转租协议的当事人，所签订的房屋转租协议效力如何成为本案争议焦点，同时作为承租人的李某，将房屋转租，收取转让费的行为，是否合理合法？也是本案争议的一个热点问题。
首先，围绕本案争议的焦点：即原、被告双方所签订的房屋转租协议效力如何认定?根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本案中，李雪霞与房东韩绍卿所签订的租赁协议中租期为2007年5月28日至2008年5月27日，在租期内的2008年5月7日，承租人李雪霞将房屋进行转租，转租给原告胡锦辉，并签订了房屋转租协议，该份协议是在房东韩绍卿不在场的情况下签订的，合同的效力尚不能确定，如果房东韩绍卿不同意李雪霞转租，那么，李雪霞与胡锦辉二人所签订的协议就是无效协议，胡锦辉可以要求李雪霞返还所给付的转让费、押金等。但本案中，房东韩绍卿事后得知此事，同意李雪霞进行转租，等于是对转租行为进行了认可。那么，李雪霞与胡锦辉之间的转租协议由效力待定转变成为有效协议。法院审理的基础是李雪霞与胡锦辉之间的转租协议的效力和内容，既然双方所签的协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，且经过房主事后追认，一、二审法院最终认定为有效协议。该份协议中对房屋租金及装修事项未做约定，作为转租方的李雪霞不能保证房租到期后不涨租金，在合同到期后，房东韩绍卿要求增加房屋租金，此时，如果胡锦辉同意继续承租该套房屋应当与房东韩绍卿签订一份新的租房协议。本案中，胡锦辉并未与房东签订新的租房协议，过错不应在李雪霞一方，所以胡锦辉要求李雪霞返还转让费等诉讼请求，法院未予支持。
对于转让费的理解，“转让费”，一般称门面转让费或商铺转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是再承租者向继承租者收取。费用的高低主要取决于原继承者对门面本身获利能力的认知和市场供求关系认知，通常，一些地段繁华的门店，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，转让费就低，甚至没有。目前，法律法规尚没有明确规定，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。对于法律未明文禁止的“转让费”，法院一般不做干涉。“转让费”的收取，逐渐成为市场经济条件下的一种商业惯例。
