【提示】承办法官表示，基于无权处分物的租赁不能对抗买卖

出卖房屋时不能赶走已经居住在此的合法租户，这一学理上称为 “买卖不破租赁”的原则，在日常生活中广为人知。但是，在 “一房二卖”中，前一买方在未过户登记的情况下出租房屋，能否对抗后一已登记过户的买受人？

本案就是这样一起较为罕见的案件。市第二中级人民法院再审时认为，买卖合同的目的是处分房屋所有权，前一买方未取得产权而对外出租，属无权处分行为，如产权人不予追认，则该租赁行为无效，此时不适用 “买卖不破租赁”。

【案情追溯】

A

【商铺多次转手 惹纠纷】

在本市的七浦服装批发市场有一处商铺，其原始产权人为施伟军、应美君夫妇。 2003年1月施伟军与赵框宋签订 《转卖证明》，约定将该商铺转卖给赵框宋，赵从2003年4月接管商铺的租赁权和租金收取权，《证明》同时明确赵框宋的转卖金额已付清。但在这之后，施伟军并未与赵框宋办理商铺的产权转让手续。

 2004年10月18日，赵框宋与包品卿签订 《铺位租赁协议》，将这处商铺出租给包品卿经营使用，租用期限为十年，从2005年4月至2015年4月，租金每年10万元。协议明确包品卿已付全部租金。

赵框宋于2004年11月向法院起诉，要求确认与施伟军订立的《转卖证明》有效。可是，在包品卿还未实际租用这处商铺期间，2005年2月27日，施伟军、应美君已将这处商铺转让给了俞晓堂，并办理了产权过户手续。

2005年2月，赵框宋变更诉请，要求施伟军、应美君赔偿经济损失100余万元。

2005年3月15日，俞晓堂又将商铺转让给了殷挺，殷挺支付50万元价款后，于3月31日取得商铺的产权。

2005年4月，殷挺发函给系争商铺占用人包品卿，明确了自己的产权人身份，要求包品卿搬离并按市场价支付租金，包对此不予理会。 2005年5月，殷挺提起诉讼，要求判令包品卿迁出系争商铺，并支付从2005年5月1日起暂计至2006年3月31日止，每月8000元的商铺使用费共8万8千元。

B

【法院二审判决 引抗诉】

 一审法院经审理认为，殷挺是系争商铺产权人，依法享有对该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。赵框宋在2004年10月与包品卿签订长达十年的租赁协议时，尚非系争商铺的产权人，包品卿未审查系争商铺产权人情况而与非产权人订立租赁协议，应承担相应的民事责任。一审判决：包品卿迁出系争商铺；包品卿给付合作经营期间的商铺使用费21867元；包品卿给付合作经营终止后的商铺使用费66133元。判决后包品卿上诉。二审查明，赵框宋与系争商铺原产权人施伟军、应美君买卖合同纠纷一案中，赵框宋不再主张系争商铺的物权，转而主张赔偿，法院判决施伟军、应美君赔偿赵框宋损失1167181元。

二审认为，赵框宋在仅享有债权的情况下与包品卿签订租赁合同，另案中，赵框宋亦明确表示不再主张物权，包品卿与赵框宋之间的租赁合同失去了继续履行的基础。现殷挺作为系争商铺的产权人要求包品卿迁出系争商铺，于法有据，包品卿的租赁合同不能对抗殷挺的权利。二审判决驳回上诉，维持原判。

判决后检察机关提出抗诉，认为：虽然赵框宋未完全取得系争商铺产权，但其依据原产权人的明确授权，取得了商铺的出租经营权并合法占有了商铺，其与包品卿订立租赁合同理应合法有效，包品卿依据有效租赁合同取得了具有对抗效力的承租权。殷挺取得系争商铺所有权时，应当知道系争商铺的实际租赁情况。二审判决未适用 “买卖不破租赁”原则，处理不当。

检察院抗诉后，市第二中级人民法院依法启动审判监督程序，对该案予以再审。

C

【法官维持原判述缘由】

本案的争议焦点是：赵框宋与包品卿之间的租赁合同是否可以对抗本案中形成的买卖关系？施伟军与赵框宋签订 《转卖证明》时，约定 “系争商铺转卖给赵框宋，从2003年4月接管商铺的租赁权和租金权。”合同中用“接管”一词是否意味着施伟军已将商铺的出租权授予赵框宋，从而赵框宋与包品卿之间的 “租赁”属合法有效？

 检察院的抗诉认为，该 “接管”约定是双方在买卖合同之外，对租赁权归属所做的附加约定，赵框宋由此可获得出租商铺并收取租金的权利。

“对此再审的观点认为：赵框宋并非系争商铺的产权人，与包品卿签订的租赁协议属无权处分行为，该租赁合同不能对抗房屋产权合法受让人殷挺的权利。

 市第二中级人民法院审监庭承办此案的法官王达民认为，该“接管”约定是买卖合同《转卖证明》的一部分，对合同的部分文字不可脱离合同整体作孤立理解，“接管”并非独立的授权行为。

“当施伟军又将房屋转售他人时，赵框宋已不再要求取得系争商铺的产权，而是变更其诉讼请求，要求施伟军夫妇按系争商铺的评估价赔偿其经济损失，并隐瞒了系争商铺已出租给包品卿的事实。因此，在赵框宋不再要求取得系争商铺产权的情形下，包品卿与赵框宋之间的租赁合同已失去了继续履行的基础和依据，故可认定赵框宋再继续出租商铺的行为就属于无权处分。赵框宋在只主张债权而放弃商铺产权的情况下，还继续实施出租行为，并且谋取了商铺租金100万元，其主观上存在恶意，其与包品卿签订的《铺位租赁协议》对新产权人殷挺没有约束力。之后的买家并不追认赵框宋的出租行为，所以赵框宋与包品卿的租赁合同在施伟军将该房屋转售他人时便失去继续履行的法律效力。而且承租人包品卿明知系争商铺产权还登记在施伟军名下，还向赵框宋租赁商铺，存有一定过错，所以本案中更应倾向于保护后一善意买受人。当然，若包品卿与赵框宋因不能履行《铺位租赁协议》而产生纠纷，可依法另行解决。 ”

 最终市第二中级人民法院再审认为，本案不属于 “买卖不破租赁”原则的适用情形，对二审判决予以了维持。

【案件背景】

我国 《合同法》第229条规定 “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第230条规定了承租人对租赁物的优先购买权，这在学理上被归纳为 “买卖不破租赁”。

 但是在一房二卖中，前一买方在未过户登记的情况下出租房屋，能否对抗后一已登记过户的买受人，亦即是否能适用 “买卖不破租赁”呢？

 市第二中级人民法院审理后认为，不动产的产权公示以登记为准，买卖合同的目的是处分房屋所有权，前一买方未取得产权而对外出租，属无权处分行为，如产权人不予追认，则该租赁行为无效。此时不适用 “买卖不破租赁”。

 本案审结后，承办法官和同事共同撰写了案例分析 《基于无权处分物的租赁不能对抗买卖》，发表于 《判例与研究》，对有关问题作了深入分析。法官认为，“买卖不破租赁”理论和相关规定的适用不能随意扩大化，这为类似案件的审理提供了有益的借鉴。

【法官阐述】

基于无权处分物的租赁不能对抗善意的买受人

上海市第二中级人民法院 王达民

本案中，租赁合同发生债法上给付义务的效果，对商铺产生法律上的特定效力，故可认定为是对系争商铺所为的一种 “处分”，且属无权处分，并不涉及租赁权的单独转让。

同时，赵框宋签订该租赁合同的行为也不属于无权代理行为。无权处分与无权代理不同，狭义的无权代理也属于效力待定的行为，指未获得授权而从事某种行为。两者一个关键的区别在于，无权代理是无权代理人以被代理人的名义实施民事行为，而无权处分则是无权处分人以自己名义实施民事行为。

那么，无权处分的效力如何呢？ 《合同法》第51条规定： “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。自《合同法》颁布以来，学者们就对该条规定展开了激烈的讨论。有观点认为无权处分的合同有效；有观点认为无权处分合同应全部无效；现在通说认为该类合同系效力待定。效力待定在实践中体现为，如果无权处分人实施无权处分行为，未经权利人追认或者无权处分人与他人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效；如果已经权利人的追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效；在未经权利人追认或者无权处分人订立合同后尚未取得处分权期间，无权处分行为处于一种效力待定的状态。也正是从这个意义上认为，将无效处分行为作为效力待定的行为。

 在合同效力待定期间，法律尊重权利人的意志和利益，允许权利人进行追认，补正待定效力。如果权利人认为无权处分行为对其有利，可以对合同效力作出追认。值得注意的是，无权处分人是以自己名义实施的处分行为，无权处分合同的当事人是行为人和相对人，而非真正的权利人。即使权利人在待定期间对无权处分行为予以追认，也不会发生合同主体的变更。假设本案当事人殷挺追认赵框宋与包品卿之间租赁合同有效，他仍然不能成为租赁合同的当事人，无权直接向包品卿请求支付租金，而只能以不当得利等理由向赵框宋索要钱款。合同效力待定期间，相对人也有权保护自己的利益，可终止履行义务或撤销合同。本案中，赵框宋以自己的名义签订房屋租赁合同并收取租金，故不是代理；赵框宋在未取得商铺所有权的情况下以自己名义出租房屋，故为无权处分，违反法律关于禁止处分的规定，损害了真正权利人的利益。

综上，本案中赵框宋在买卖系争商铺时没有及时办理产权过户手续，原产权人施伟军亦没有认可赵框宋转租商铺于包品卿的行为，之后在与系争商铺原产权人施伟军、应美君买卖合同纠纷一案中，赵框宋不再主张系争商铺的物权，转而主张赔偿，以满足债权，且系争房屋现产权人殷挺拒绝追认商铺租赁合同的效力，故该租赁合同效力归于自始无效。殷挺作为房屋的所有权人依法有权请求包品卿归还房屋，并支付使用费。