广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书

                        （2002）珠香民初字第4576号

原告：冯剑彤，女，1966年1月1日出生，汉族，加拿大公民，现住加拿大温哥华市3562E46thAVE，护照号码：VN266526。
委托代理人：李惠红，女，1962年8月3日出生，汉族，住珠海市香洲东风路1号103房。身份证号码：440401620803044。
委托代理人：陈睿珊，广东秉德律师事务所律师。
被告：珠海朗天房地产有限公司。住所：珠海市香洲翠微东路19号29栋。
法定代表人：徐茂春。
委托代理人：贾建斌，该司法律顾问。
委托代理人：张涛，该司法律顾问。
原告冯剑彤诉被告珠海朗天房地产有限公司房屋拆迁补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李惠红、陈睿珊，被告的委托代理人贾建斌、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1999年4月受赠珠海市香洲柠溪村303号房屋。该房屋是1998年新建，装修豪华。1999年4月评估价值为3460元/平方米。
2001年，被告承接柠溪旧村改造项目。2001年6月，柠溪村委会对该房屋进行产权及附属物补偿核定，确认应补偿拆迁产权面积为283.35平方米，混合框架结构180.43平方米，砖石墙、铁皮顶结构35.70平方米，果树16株。被告确认应补偿围墙243.4平方米。
被告提出仅以2200元/平方米对合法拆迁面积予以现金补偿。由于原告房屋价值远远大于被告补偿金额，被告对村民和非村民实行两套补偿方案，违背公平原则，且对原告出资20余万元建造的长65米、高6米的挡土墙以及720平方米的庭院不予补偿，双方未能达成协议。
被告于2002年3月20日向香洲区拆迁办公室申请行政裁决，至今行政裁决未作出。被告于2002年9月6日凌晨5时，在既未办理合法手续，也未通知原告亲属的情况下，强行拆除原告房屋，致使原告婆婆杨日明（又名杨瑞梅）因精神受强烈刺激引发旧疾，多次门诊，继而住院，自负医疗费用1852.6元。此违法行为激起了原告及亲属和柠溪村民的强烈义愤。诉讼请求：
1、确认被告于2002年9月6日强行拆除原告的房屋（柠溪村303号）的行为违法。
2、判令被告公开向原告赔礼道歉。
3、判令被告以现金补偿原告合法拆迁产权面积283.35平方米，按每平方米3000元计，共850050元；补偿混合框架结构180.43平方米，按每平方米550元计，共99236.5元；补偿砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米，按每平方米250元计，共8925元；补偿果树16棵，共3750元（7 X 150+9 X 300）；补偿挡土墙约1734.29立方米，共260136.05元；补偿围墙245.4平方米，共9267元；补偿庭院约720平方米，共57600元；以上合计1288964.5元。
4、判令被告支付搬迁补偿费9600元（240 X 40）。
5、判令被告支付自2002年2月8日起至被告付清第3、4项全部费用止，按每月3901.5元计付的租房补助（计至起诉之日约37000元）。
6、判令被告赔偿原告亲属因受被告强行拆除房屋行为刺激而产生的医疗费用人民币1852.6元。
原告对其诉称提交以下证据：
1、原告的护照复印件；
2、柠溪村303号房地产权证复印件；
3、珠海中正房地产评估咨询有限公司于1999年4月14日对柠溪村303号房的《估价报告书》复印件；
4、华侨房屋确认证明书复印件；
5、补偿核定表复印件；
6、房屋拆迁纠纷案件受理通知；
7、裁决申请书；
8、柠溪旧村拆迁补偿安置合同复印件；
9、医疗费收据复印件；
10、病历（杨日明）；
11、挡土墙图片；
12、挡土墙工程量计算表；
13、杨日明（又名杨瑞梅）户口簿复印件；
14、香洲区拆迁办关于对柠溪村303号房屋拆迁补偿问题的答复；
15、购买宅基地证明复印件；
16、改建办测绘图表。
经质证，1、被告对原告提交的证据1—4的真实性无异议，但证据3没有考虑到该土地是国有划拨集体所有，因此估价书不能够作为本案的证据使用。况且，此估价书完成于1999年4月，已失去法律效力。5、证据5原告要求补偿产权面积283.35平方米与实际不符，这是如果选择产权补偿时才给予的应补偿面积，而事实是原告现金补偿，其合法产权证明记载应为216.75平方米，这才是其应得到补偿范围。6、证据6、7恰恰是证明了此房屋拆迁纠纷确已由香洲区拆迁办先行受理，尚未终结。7、对于证据8这并非原、被告已签订的生效合同，而只是关于拆迁补偿的一个合同文本，这只是被告的要约，在原告未能承诺时，对被告无法律约束力。8、对证据9、10的真实性无异议，但对其证明力有异议。原告婆婆发病与房屋拆迁无必然因果联系。9、对证据12挡土墙工程量确认表，由于未提供相关核算确认结果原件，无法质证，不能作为证据使用。10、对杨日明的身份的真实性无异议。11、对证据14需指出的是复函中明确“我办已予办理”说明此纠纷正在裁决处理过程中未有结果。
被告辩称：答辩人响应市政府号召参加城中旧村改造工作，2000年9月20日经公开招标成为柠溪旧村改建的中标单位，并于2000年11月8日经批准成立单项开发经营房地产公司。香洲区拆迁办于2001年3月29日颁发珠香拆公（2001）4号城市拆迁公告，要求柠溪旧村房屋拆迁范围内的被拆迁人在公告登报之日起30天内与拆迁人联系，办理拆迁事宜。根据此公告及珠海市城中旧村改建配套政策，答辩人制定了拆迁补偿安置方案，并广泛征求了被拆迁人的意见。
被答辩人的房产位于拆迁范围内，属于柠溪第二期拆迁房屋，经改建办确权小组确权的合法建筑面积为216.75平方米。在答辩人签定协议期间，因被答辩人远在国外，遂多次同被答辩人的委托人协商拆迁补偿方案，但被答辩人的委托人在协商期间既不提供合法委托手续又不提出合理补偿意见，虽经柠溪村委会、翠香街道办、珠海市改建办多次派人与被答辩人的委托人协调，双方未能达成一致意见。
2002年3月16日答辩人根据《城市房屋拆迁管理条例》规定向香洲区拆迁办申请裁决，该办于2002年3月20日向答辩人发出珠香拆裁受字[2002]第14号房屋拆迁纠纷案件受理通知书。此案正在裁决程序中尚未作出裁决书。被答辩人在裁决程序未终结时就同一事实向人民法院提起诉讼违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，请求法院驳回被答辩人的起诉。
被告对其辩称提交以下证据：
1、2000年9月20日《中标通知书》；
2、2000年11月8日珠府建复[2000]53号复函；
3、2001年 3月29日城市房屋拆迁公告；
4、2001年6月1日珠香拆字（2001）第03号拆迁许可证；
5、2001年6月5日《关于柠溪村改建有关拆迁问题的公告》；
6、2002年3月12日《关于柠溪村改建第二期拆迁事宜的通知》；
7、2002年3月20日房屋拆迁纠纷案件受理通知书；
8、2002年6月4日通知；
9、2002年8月19日（2002）珠香证经字第54号公证书；
10、 2002年8月30日房地产估价报告书。
经质证：1、原告对被告提交的证据1—7项的真实性无异议。2、对证据8公告内容的真实性有异议，原告早在2001年3月已经办理公证、认证的授权委托手续，委托李惠红办理拆迁补偿手续。3、对证据9公证书中手绘平面图所示的挡土墙长度、高度有异议。4、对证据10房地产估价报告有意见，该估价书将原告房屋视为1994年新建是明显错误，与补偿核定表一栏确认的1998年不符。估价作业时，原告房屋已造成严重破坏，对评估结果产生直接影响。装修情况表中遗漏或错误认定了许多贵重装修项目。估价报告有效期为估价时点2002年8月起一年，实际已复计折旧。估价报告仅采用重置价格和扣除折旧方法计算，未参考市场交易价格评估。
经审理查明：被告于2000年9月20日经公开招标成为珠海市柠溪旧村改建的单项开发经营房地产公司，珠海市香洲区拆迁办于2001年3月29日颁发珠香拆公（2001）4号城市拆迁公告，要求柠溪旧村房屋拆迁范围内的被拆迁人在公告登报之日起30天内与拆迁人联系，办理拆迁事宜。
位于原珠海市香洲柠溪村303号房屋为原告登记所有，房产证登记面积216.75平方米。超建筑面积62.55平方米。根据公证处拍摄的录像资料及评估报告显示，该房屋为混合三层结构楼宇，建筑物外墙为防水涂料，厅、楼梯、走道地面为抛光大理石，墙面乳胶漆，天花为立体空间木吊顶造型等装修；附属设施包括：前花园大门为电动不锈钢闸门，门楼为印度红云石铺砌，铡门为不锈钢，院子地面铺广场砖，上有篮球架，人工瀑布装置一套；后花园砌有假山一座（带鱼池），内设喷水和射灯装置，并铺设有鹅卵石径一条，带围墙。在靠山坡处，砌筑有挡土墙。原告的家婆及亲人一直居住于此房，上述房屋及配套设施均在被告拆迁范围之内。
珠海市香洲改建办与柠溪村委于2001年6月1日核制的编号为14-6-303《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》载明：“合法建筑面积216.75平方米，违章建筑面积203.68平方米；赔偿系数1.20;补偿合法建筑物产权面积260.1平方米；应补交罚款348.75元(算式:23.25X15元/平方米);应补交地价34875元(算式:23.25X1500元/平方米)；应退还地价24656.05元(算式:(150-88.09)=61.91X80+19703.25)；应补偿拆迁产权面积283.35平方米(算式:260.1+23.25X1.0)；应补偿现金建筑物面积混合、框架结构180.43平方米；砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米；实际应退还(补交罚款及)地价10567.7元(算式:(348.75+34875)-24656.05)。”即原告还需补交地价10567.7元,合法补偿面积可增加确认23.25平方米。也就是被告在《拆迁补偿安置合同》中载明的补偿面积“240”平方米。
2002年2月至被告申请裁决前，被告就柠溪村的拆迁补偿安置问题拟定了一份档案编号14-6-303号《拆迁补偿安置合同》，该合同载明：“现金补偿违章建筑部分（核定表中现金建筑物部分）1、框架、混合结构180.43平方米，每平方米补偿450元，此项合计81194元；2、砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米，每平方米补偿150元，此项合计5355元。”
因被告未能与原告达成拆迁补偿协议，2002年3月20日被告向珠海市香洲区拆迁办公室申请行政裁决。被告的《裁决申请书》载明：“被申请人的房产位于拆迁范围内303号，属第二期拆迁范围，经改建办确权小组确权的合法建筑面积为216.75平方米，违章建筑混合框架面积203.68平方米、铁皮棚面积35.7平方米……”。拆迁办在审理期间，被告在未取得合法拆迁手续的情况下，于2002年9月6日早上单方强行拆除了原告的房屋。原告因此向本院诉讼请求民事赔偿。诉讼期间，珠海市香洲区拆迁办公室于2002年12月10日作出的《关于对柠溪村303号房屋拆迁补偿有关问题的答复》提出建议明示：“如未能就补偿问题达成一致意见，认为朗天公司的做法侵害了你方的合法权益，可遵循法律途径解决。”
庭审中，原、被告同意以现金方式进行补偿；被告对原告请求补偿果树16棵计3750元无争议。
本院针对双方的争议，根据原告的申请并按照有关规定程序依法委托珠海鑫光房地产评估咨询有限公司对珠海市香洲柠溪村303号房屋（含装修）及附属设施进行市场价值评估。评估结论为：1062445元。原告根据上述评估结论，诉讼请求调整为：第1、2、5、6项诉讼请求不变；第3和4项请求部分合并为两份评估报告的数额合计人民币1062445元；另加上评估报告少计(或未包括)的4.5平方米合法面积,按2448.98元/平方米计人民币9918.37元；补偿混合框架结构180.43平方米，按550元/平方米计人民币99236.5元；补偿砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米，按250元/平方米计8925元；补偿果树16棵计人民币3750元；第4项请求搬迁补偿费(240X40)为人民币9600元。
本院认为：原告为加拿大公民，根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第二条、第三条的规定，原告位于珠海市香洲柠溪村303号房屋属于华侨房屋，其房屋所有权和继承权以及宅基地（包括附属庭园地）的土地使用权受法律保护。任何单位和个人不得非法拆迁华侨房屋和占用其宅基地。原、被告就房屋拆迁补偿问题发生争议，双方未能达成《拆迁补偿安置协议》，被告在未取得拆迁管理部门裁决准予强制拆迁的情况下，于2002年9月6日单方强行拆除了原告房屋的行为已违反《城市房屋拆迁管理条例》第十六条及《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的第三条规定。原告现诉讼请求被告作出赔偿符合最高人民法院关于适用《城市房屋拆迁管理条例》第十四条（现改为第十六条）有关问题的复函的规定，本院作为民事案件受理后经询香洲区拆迁办意见，该办表示不再进行裁决，因此，被告提出应由拆迁部门裁决的意见依据不足，本院不予采信。由于被告单方拆迁行为违法，其应承担双方举证不能的不利后果。
关于原告请求判令被告公开向原告赔礼道歉问题，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定承担民事责任的方式包含了赔偿损失和赔礼道歉，但本案中，被告侵害原告的主要是财产权而非人身权或人格权，被告承担财产补偿或赔偿责任已足够，无需再合并适用两种承担责任方式。故原告请求判令被告公开向原告赔礼道歉的理据不足，本院不予支持。
珠海鑫光房地产评估咨询有限公司的评估报告载明的评估范围包括：“建筑面积216.75平方米，另超建建筑面积62.55平方米，为混合3层结构楼宇。该房屋建筑物外墙为防水涂料，厅、楼梯、走道地面为抛光大理石、墙面乳胶漆，天花为立体空间木吊顶造型，正门门框为紫罗红云石料做成，房间为实木门，包木门套，地面为柚木，铝合金窗，楼梯扶手为铁花栏杆及柚木。附属设施包括：前花园大门为电动不锈钢闸门，门楼为印度红云石铺砌，侧门为不锈钢，院子地面铺广场砖，上有篮球架，人工瀑布装置一套；后花园砌有假山一座（带鱼池），内设喷水和射灯装置，并铺设有鹅卵石径一条；带围墙。在靠山坡处，砌筑有挡土墙；以及原室内其他固定装饰设备。”因原房屋已被拆除灭失，故评估依据主要是根据《房地产权证》、《装修工程结算表》和《装修用料明细表》以及公证部门在拆迁前拍摄的录象资料评估出来的，两份评估报告的评估结论合计为人民币1062445元。按915号评估报告《资产评估结果明细表》计算，柠溪村303号房屋的单价平均每平方为2448.9元，重置完全价值为人民币760000元，评估市值为684000元（备注载明：含土地使用权价值和超建部分建筑面积）。本院认为，该评估结论较为客观，房屋的单价与市值单价及被告补偿给其他拆迁户的价款接近，本院予以采用。诉讼之前原、被告各自委托的评估报告均是单方行为，缺乏整体性和公正性，本院不予采信。
因原告房屋的产权登记面积为216.75平方米，根据珠海市香洲改建办及柠溪村委于2001年6月1日核制的编号为14-6-303《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》及被告拟定的档案编号14-6-303号《拆迁补偿安置合同》载明和确认的内容，柠溪村303号房屋（即评估报告中的超面积62.55平方米）其中23.25平方米属于合法补偿面积，但原告还需补交地价10567.7元。因此本院确认原告的合法补偿面积应为216.75+23.25=240平方米。故该面积的市值价为240X2448.9元=587736元。因303号房屋的前后花园及挡土墙等符合《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十三条规定，本院予以认定，故915号评估报告金额为人民币854581元，两评估报告合计金额人民币966581元合法有据，本院予以支持。因被告拟定的《柠溪村拆迁补偿安置合同》确定的补偿面积283.35平方米是基于产权面积回迁而按比例确认的，不适用现金补偿的面积计算，被告提出要求扣除超面积部分的计价理据充分，本院予以采信。
根据当时柠溪村委的核定及被告拟定的《柠溪村拆迁补偿安置合同》第二条第（二）款确认的框架、混合结构180.43平方米，每平方米补偿450，合计人民币81194元；砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米,每平方米补偿150元，合计人民币5355元。第四条第（二）款第2点确认被告应支付原告搬迁补助费按建筑面积240平方米计，每平方米补助40元，合计人民币9600元。因柠溪村303房屋实物已不复存在，无法另寻其他途径查清，又考虑导致不能举证的过错归责于被告的情况，故本院以被告的上述确认面积及价款予以认定。原告主张的计价标准、金额以及被告提出的违章建筑只能在双方达成协议的情况下才予补偿的意见理据不足，本院不予采信。被告提出其拟定的《拆迁补偿安置合同》文本只是被告的要约，在原告未能承诺时，对被告无法律约束力的说法不符合本案的实际情况，因为房屋标的物已灭失，该合同的记载反映了当时房屋及周围附设物的客观事实存在和被告的具体处理意见，对此本院可参照适用。
由于原、被告对补偿果树款金额3750元无异议，故本院予认可。
原告主张从2002年2月8日起在双方协商拆迁补偿问题期间，被告对原告的房屋实施了停水停电及堵塞周围通道，导致原告无法正常使用房屋，故请求判令被告支付自2002年2月8日起至被告付清补偿款项日止期间的租房补助，按每月3901.5元计付。
事实上，原告的房屋处于被最后拆除的时段，房屋周围通道及水电供应方面肯定会存在不同程度的影响，被告对此造成的不便应承担赔付责任。但本案中原告选择的是现金补偿并非回迁房屋的租金补助，故应予被告应付款额计付利息较为合理。原告主张的计付时间从2002年2月8日起算证据不足，本院酌定从被告于2002年3月20日向香洲区拆迁办申请裁决日开始计付较为合理，以人民银行规定的同期一年期贷款利率计算。据此原告请求计付租金的理据不足，本院的上述处理已足够补偿原告的该项损失。
原告请求判令被告赔偿原告亲属因受被告强行拆除房屋行为刺激而产生的医疗费用人民币1852.6元问题。因本案的定性和主要争议均是拆迁补偿纠纷，诉讼主体为房屋所有人和拆迁人，原告亲属杨日明因此而产生的医疗费与本案定性无关联性，原告的该项请求依据不足，本院不予支持。受害人可另循途径解决。
综上，依照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十二条、第二十三条、第三十一条、《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第二条、第三条、第六条、第十二条、第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条的规定判决如下：
一、确认被告于2002年9月6日强行拆除原告位于珠海市香洲柠溪村303号房屋的行为违法，应承担相应的民事责任。
二、被告应支付原告房屋（合法面积部分、含装修设备）补偿费人民币966581元（未扣减原告应补交的地价款）。
三、被告应支付原告框架混合结构180.43平方米，按450元/平方米，合计补偿费人民币81194元。
四、被告应支付原告砖石墙、铁皮顶结构35.7平方米,按150元/平方米，合计补偿费人民币5355元。
五、被告应支付原告搬迁补偿费人民币9600元。
六、被告应支付原告果树补偿费人民币3750元。
七、上述一至六项合计人民币1066480元，被告应支付该款的利息，按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计算，从2002年3月20日起至被告实际付清之日止。
八、上述款息金额限被告于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
九、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16689元、财产保全费7198元、评估费6700元，合计人民币30587元，由被告负担27000元，由原告负担3587元，原告已预交本院不予退回，由被告于上述履行期限一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。



审 判 长 莫 宇 兴
审 判 员 游 永 威
代理审判员 黄 思 雄
二00三年八月十九日
书 记 员 谢 彩 霞