一、一审情况
原告:湖北方泰房地产开发有限公司（以下简称方泰公司）
被告:武汉劳业综合开发股份有限公司（以下简称劳业公司）
委托代理人杨庆功，湖北天元兄弟律师事务所律师。
第三人:武汉市撤销武汉科技信托投资公司清算组（以下简称武科信公司清算组）。
第三人:湖北中房实业发展股份有限公司（原名为中国房地产开发总公司应城公司，以下简称中房公司）。
原告方泰公司诉称，第三人武汉市撤销武汉科技信托投资公司清算组（原：武汉科技信托投资公司）和湖北中房实业发展集团股份有限公司（原：中国房地产开发总公司应城公司）与被告武汉劳业综合开发股份有限公司就开发建设武昌区明伦街房屋改造项目先后签订了三份合同。即1993年5月8日的《联合开发建房协议书》、1993年5月19日《武昌明伦街房屋改造项目转让合同书》、1993年6月18日《武昌明伦街房屋改造项目转让补充合同》。 第三人与被告叁方在第三份合同即1993年6月18日《武昌明伦街房屋改造项目转让补充合同》中约定将该项目中第三人的权利和义务全部转让给原告湖北方泰房地产开发有限公司承接。原告承接了该项目后，在履行合同过程中，发现被告将该项目土地使用权转让给原告不符合《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定应认定合同无效；根据《合同法》第五十八条的规定，被告应返还原告财产2006万元，并承担本案诉讼费。
被告劳业公司辩称，方泰公司与劳业公司所签三份合同真实、合法、有效，合同当事人应当继续履行合同。故原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。
经过当事人举证、质证，一审法院查明：1993年5月8日，劳业公司作为甲方与乙方中房公司、武科信公司清算组签订联合开发建房协议。协议约定，甲方由于资金不足，引进乙方资金共同开发武昌明伦街改造项目中沿武咸公路的三栋高层和明伦街的一栋多层，总建筑面积约4.4万平方米。甲方负责土地和前期工作，包括项目立项、地质钻探、施工图设计、报批、土地批租等，直到取得建设许可证，交付乙方施工。乙方负责缴纳四费一税，全部建筑资金，并组织实施建筑工程以及商品房的销售等工作。建设完工后，甲、乙双方按3:7的比例进行分成，分配方式为纵向垂直分割，好坏搭配。同月19日，劳业公司作为甲方与乙方应城公司签订武昌明伦街房屋改造项目转让合同书。双方约定，原属甲方开发的武昌明伦街房屋改造项目的前三栋高层（20层）和北一栋多层4号楼，共计建筑面积约4.4万平方米，转让给乙方开发建房，甲乙双方遵照760元/平方米售断的原则，乙方向甲方付款总计约3344万元甲方应向乙方提供所转让项目用地证书、用地红线图等一切有关建房的有效文件，在乙方交毕需交的四费一税后，甲方负责为乙方提供建筑许可证和划好实红线，以利乙方施工。此转让项目施工和商品房出售由乙方负责完成，甲方协助乙方办妥房屋产权证的发放手续。双方约定的付款办法，自订合同之日起5日内，乙方向甲方付500万元定金，25日内乙方向甲方付1506万元，签订合同4个月内，甲方向乙方交三栋高层建筑许可证，并在3日内、60日内，由乙方向甲方分别付款668万元、501万元。甲方向乙方交高层建设许可证之日起二年半内并办好产权移交有关手续后，乙方向甲方付完余款，双方还就其它事项进行了约定。同年6月18日，甲方劳业公司与乙方中房公司、武科信公司清算组签订补充合同约定：双方在签订上述两份协议书的基础上签订补充条款，乙方向甲方付款60%后十个月内，甲方向乙方提交4号楼施工蓝图和建设许可证，以便乙方实施，甲方协助乙方申报施工用水、用电，其费用由乙方承担，甲、乙双方各派1-2人在现场成立联络组，乙方以甲方名义销售转让项目所建房屋，甲方协助乙方办妥销售房过户手续，费用由乙方负责。待乙方中外合资“湖北方泰房地产开发有限公司”登记注册后，原乙方同甲方签订的所有合同均同时由“湖北方泰房地产开发有限公司”与甲方改签，原合同条款均不改变。根据合同约定，劳业公司共收款2006万元，方泰公司建设完成了1栋多层楼房（建筑面积6000平方米）施工、销售工作。1995年11月1日，劳业公司取得武昌区明伦街地号WP-94-016图号为484，总面积为4749.40平方米的土地使用权，使用期限从1994年3月1日起至2054年3月1日止。1993年6月17日，中房集团应城公司、武汉科技信托投资公司、香港信裕投资有限公司投资成立中外合资企业湖北方泰房地产开发有限公司。2000年7月10日，中国人民银行武汉分行公告，经中国人民银行总行批准，决定撤销武汉科技信托投资公司，由武汉市政府成立清算组，对该公司进行清算。1996年8月2日，劳业公司向方泰公司致函，要求方泰公司每年6月1日足额缴纳全部土地使用费。1998年1月21日，双方签订《项目尾款认可协议书》确认尾款总金额为9617283元。1999年2月5日，劳业公司向方泰公司催收欠款共计9617283元，同年3月10日，方泰公司向劳业公司回函称，按双方售断合同规定，我方在支付项目转让合同金额60%后，劳业公司应交付项目所有合法手续，目前仍未见履约。故请劳业公司尽快将属于方泰的项目土地使用证和不可分割的合法手续原件交给方泰公司。同月18日，劳业公司回函称，三栋房屋规划手续已办至缴纳四费一税阶段，方泰公司四费一税仍未缴纳，致使规划手续长期悬而未决，造成劳业不能按时收回转让金，方泰公司已构成违约。2000年元月10日，双方对项目尾款进行认可确认。2000年5月31日，双方签订明伦街项目市场建设有关问题的协议书，该协议书约定，为了尽快使3栋高层用地产生一定效率，经双方协商，决定将该项目用地与武昌区市场开发服务中心合作兴建蔬菜批发市场。2002年12月，方泰公司向本院提起诉讼，要求确认双方签订合同无效，被告返还原告2006万元。
一审法院认为，湖北方泰房地产开发有限公司系由中房集团应城公司、武汉科技信托投资公司、香港信裕投资有限公司共同投资成立的企业法人。中房集团应城公司、武汉科技信托投资公司、与劳业公司签订的合同所产生的权利、义务，应由湖北方泰房地产开发有限公司离地有和承担。方泰公司与劳业公司均具有房地产开发经营资格，劳业公司以其依法取得土地使用权作为投资与方泰公司合作建房，未违反法律、法规禁止性规定，且系双方真实意思表示，应认定为合法有效。方泰公司要求确认合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告湖北方泰房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、二审情况
一审判决宣判后，原告方泰公司不服，提起上诉。
二审法院认为，劳业公司、应城公司、武科信公司签订的《联合开发建房协议书》约定三方共同开发武昌明伦街改造项目中沿武咸公路的三栋高层和一栋多层楼房，并约定了各方的权利义务及利润分成比例，该合同应为合作开发房地产合同。其后，劳业公司与中房公司签订的《武昌明伦街房屋改造项目转让合同书》及劳业公司、中房公司、武科信公司签订的《武昌明伦街房屋改造项目转让补充合同》，约定劳业公司以3344万元将项目转让给应城公司、武科信公司，双方签订的〈联合开发建房协议书〉中的第三条（即利润分成条款）只作对方对外之用，双方具体实施按《武昌明伦街房屋改造项目转让合同书》不变。可见，本案讼争的三份合同的性质已由合作开发房地产合同转变为项目转让合同。
在方泰公司注册成立后，依据《武昌明伦街房屋改造项目转让补充合同》的约定，武科信公司、应城公司在本案讼争合同中的全部权利义务已实际转让给方泰公司。上述合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。且合同签订后，双方已实际部分履行了合同，武科信公司、中房公司已向劳业公司支付项目转让款2006万元在履行合同过程中，虽然劳业公司未将多层楼项目的土地使用梳办理至自己名下，但其将多层楼项目的土地交付方泰公司后，方泰公司已完成了多层楼项目的施工并将房屋销售完毕，房屋产权及土地使用权已直接办理至购房户名下，应视为有关部门对劳业公司将多层楼项目所涉土地使用权转让给方泰公司的行为予以认可；对于三栋高层楼项目，虽然劳业公司在订立合同时未取得土地使用权，但在诉讼前已于1994年3月1日取得所涉地块的临时国有土地使用证，于1995年11月1日取得正式国有土地使用证，并完成了所涉地块的拆迁安置工作，将土地交付给方泰公司使用，符合土地出让合同约定的开发利用条件，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条“转让合同的转让方，应当是依法办理了土使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效”的规定，劳业公司将本案讼争合同所涉土地使用权转让给方泰公司的行为应为有效。因此，本案讼争的项目转让合同是符合土地使用权转让条件的，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条“享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续”的规定，本案讼争的项目转让合同应为有效。故方泰公司关于合同无效的上诉理由不能成立，其相关上诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
三、律师点评：
本案涉及两个焦点法律问题：其一，合作开发房地产合同的效力问题，其二，名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同问题。分述如下：
第一个问题：合同的效力，是指合同所具有的法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》的颁布以维护市场交易安全，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，认定合同无效，必须以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。同时，当事人之间禁订的合同，只有在违反了法律、行政法规禁止性规定的情况下，才能认定为无效合同。
合作开发房地产合同的生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立合同的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，在不违反法律、行政法规的前提下，促成当事人实现合同目的。
在司法实践中，确认合作开发房地产合同的效力，主要对合同主体、合同内容进行审查。
1、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件:首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。本案中，方泰公司与劳业公司均具有房地产开发经营资格。
2、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定
合同是否有效，其核心是合同的内容是否合法，是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案中，劳业公司以其依法取得土地使用权作为投资与方泰公司合作建房，未违反法律、法规禁止性规定，且系双方真实意思表示，应认定为合法有效。
第二个问题：名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。《解释》规定:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。这种名为合作开发房地产合同，实是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，是提供土地使用权方“以地谋利”，这种“利”可能为货币，也可能为房屋。本案中，劳业公司、中房公司、武科信公司签订的《武昌明伦街房屋改造项目转让合同书》和《武昌明伦街房屋改造项目转让补充合同》，约定劳业公司以3344万元将项目转让给中房公司、《联合开发建房协议书》中的利润分成条款只作对方对外之用。可见，合同的性质已由合作开发转变为项目转让。
