一、主要案情
原告：官学林。
被告：苏州工业园区建设发展总公司（以下简称园区公司）。
1999年11月30日，官学林（甲方）与园区公司（乙方）签订一份“商品房购销合同”，约定：甲方向乙方购买座落于苏州工业园区中新路地段新馨花园9幢304室住宅商品房一套，建筑面积101.04平方米，房价为每平方2038元，总价205919.52元；“交付日期，乙方应于2000年5月31日前交付甲方所定的商品房，并做到水通、电通、路通”；“如乙方未能如期交付，应按建行贷款利率计算违约金（根据甲方投放金额及逾期天数计算）”。合同还约定了其他相关内容。同时，合同附有园区公司盖章的“新馨花园小区配套标准”一份，其中第16项“小区配套设施”中载明“小区内规划建有设施一流的小学、幼儿园，方便住户子女就近入学（托）”；另还载明小区内绿化率、中央花园及花坛、草坪绿地、石桌石凳、小商场、社区服务中心等配套设施，以及小区周边“邻里中心”（商场）、园区中央公园等环境情况。订约后，官学林按约支付了房款，园区公司也于2000年5月交付了房屋并办理与交付了房屋权证。小区陆续建有中央花园、绿化、社区服务设施等配套设施。在交房时随附的“住宅使用说明书”中，就“该套住宅的周边环境，生活、文化、教育、交通设施的配套情况”叙明：“新馨花园幼儿园、小学位于小区的南部，随着筹备工作的紧张进行，也将于今明两年内以崭新的面貌开园迎接入住园区的第二代”；同时还述及68路公交车站、第二邻里中心贵都大厦、园区证券公司等小区周边邻近设施情况。嗣后，新馨花园小学一直未建成。一审期间，当地教育主管部门苏州工业园区社会事业局出具“关于新馨花园小学的情况说明”，证明：“根据苏州工业园区总体规划，新馨花园南侧规划建设有一所小学和幼儿园，现新馨花园幼儿园已建设完毕并投入使用，新馨花园小学建设用地尚留，但其建设时间，由我局根据园区首期八平方公里内居住人口情况和小学入学情况而定。”又出具园区“首期八平方公里居住区人口分布”图示，表明规划中的小学位于新馨花园南面相连紧邻位置，幼儿园则建在小区内。现新馨花园附近建有苏州工业园区星海学校（含小学），依据园区教育规划，小区住户子女划入该校就读。2003年4月22日，官学林向江苏省苏州市虎丘区人民法院提起本案诉讼。
官学林诉称：其购买住宅的新馨花园小区内，小学、中央花园、花坛、小商场、社区服务中心，石凳、石桌等配套设施迟迟不到位，请求判令园区公司继续履行合同（使小学等配套设施到位），承担违约金20000元（以2002年交房时起至诉讼时房款的银行贷款利率计），并承担诉讼费。
园区公司辩称：小学建设应服从园区政府统一规划，小区其他配套设施已基本陆续到位，应驳回官学林的诉讼请求。
二、法院审理情况
江苏省苏州市虎丘区人民法院经审理认为，原、被告双方签订商品房购销合同系双方真实意思表示，依法成立，对双方当事人均有约束力，双方当事人应根据合同约定履行各自义务；该合同所附的小区配套标准对小区内规划建有小学的说明和具体表明配套标准的内容应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任，且住宅使用说明书也明确允诺小学将到期以崭新的面貌开园，但小学至今未建成，被告对合同构成违约，应承担相应的违约责任；原告要求被告继续履行合同的请求，因该债务的标的不适于强制履行，对该请求不予支持；原告要求被告承担自2002年起至今按银行贷款利率计不超过20000元的违约金的请求，符合有关法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百一十条第二项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告官学林要求被告苏州工业园区建设发展总公司继续履行合同的诉讼请求；二、被告苏州工业园区建设发展总公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告官学林违约金20000元。案件受理费810元由原告负担160元，被告负担650元。
园区公司和官学林均不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。
园区公司上诉称：原审判决认定的事实与实际不符；上诉人（园区公司）在住宅使用说明书及小区配套标准中所注明的新馨花园小学是反映规划和建设中的事实，没有任何不真实、不合法、欺骗和误导消费者的行为；说明书和配套标准中所作的宣传和介绍是告诉购房者小区所处地理位置、周边环境、商业、交通、文化、教育及其设施，所说明的都是园区规划建设中的真实情况，不存在虚假宣传和欺骗事实；上诉人从未承诺配套设施由自己建造，小学也不在上诉人建设用地中，小学用地至今未改作他用，上诉人没有违约；小区南部的小学设施由园区社会事业局负责建造，园区社会事业局对该小学未建原因已作说明，并将新馨花园住户子女小学施教暂划在相距很近的省级重点学校园区星海学校，并未影响该小区住户子女上学；原审法院适用法律错误，上诉人没有事实上的违约，不应承担任何法律责任；请求撤销原审判决，依法作出改判。
官学林上诉称：请求判决被上诉人（园区公司）继续履行合同，一、二审诉讼费由被上诉人负担；一审法院认定被上诉人没有按约在小区内建设设施一流的小学，应当承担违约责任，但同时认为该债务标的不适于强制执行，而驳回上诉人（官学林）的诉讼请求，该判决显然不合法，既然建小学是被上诉人的合同义务，被上诉人又没有否认其履行能力，且又承认该地块保留作为小学建设用地，则被上诉人应继续履行合同。
江苏省苏州市中级人民法院经审理认为，园区公司不负有建造交付小学的合同义务，其在合同中就小学问题的叙述基本真实，且未因此致损官学林子女就近上学的利益，故不构成违约，因而也不应承担继续履行及给付违约金的责任，其上诉请求予以支持。官学林的诉讼请求及二审上诉意见理由不充分，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2003）虎民一初字第543号民事判决；二、驳回上诉人官学林要求上诉人苏州工业园区建设发展总公司继续履行合同并承担违约金20000元的诉讼请求。一 、二审案件受理费各810元，均由上诉人官学林负担。
三、关于本案的评析
官学林与园区公司签订的“商品房购销合同”应属有效。本案主要争议焦点为：新馨花园南部规划中的小学未建成，对此园区公司是否构成违约，以及若违约应如何承担违约责任。二审处理应是正确与合理的。
1、小学是否在诉争商品房买卖合同给付标的范围内。
根据双方当事人所签订“商品房购销合同”的约定，“新馨花园小区配套标准”作为合同附件应纳入合同内容，其主要明确了园区公司随房提供相应配套设施的义务，然而实际并不仅限于配套设施内容。其中载明的结构、层高等房屋本身质量标准，以及绿化、社区服务中心等小区内配套设施，应属于园区公司合同给付标的范围，而有关小学的内容则是对具有配套意义的小区周边环境条件的叙明。小学的设置与建造作为公共教育事业由政府部门主管负责，事实上诉争小学用地也不在新馨花园小区内，园区公司不具有建造小学的权限和职责；特别是，“配套标准”附件上同时载有“邻里中心”、“园区中央公园”等显属小区周边环境及公共配套设施的内容，此与小学类同，按一般社会经验可资参照识别小学系小区环境条件。据此，小学不在园区公司合同给付标的范围之内。在嗣后的“住宅使用说明书”中涉及小学的表述亦应作同样理解。
2、园区公司在合同中关于小学的表述是否虚假。
小学虽是合同给付标的之外的小区环境条件，但客观上对于小区住宅房屋仍具有延伸性配套利益关系，即住户子女就近入学的利益，因此，园区公司既然在合同附件上提及小学，则负有诚信告知购房者官学林小学真实状况之义务。其在“新馨花园小区配套标准”中表述小区内“规划建有”小学，而据政府主管部门证实小区南部确有建造小学的规划，并预留了小学用地，而且该规划至今未变，故该表述基本属实。至于“住宅使用说明书”上对房屋、小区及其环境情况的表述，特别是宣称小学、幼儿园“将分别于今明两年内以崭新的面貌开园迎接入住园区的第二代”，就该“说明书”的作用及其文词特点看，此应属履约交房过程中对标的房屋的宣传介绍性质，而不能视为是园区公司增设自己的合同义务，明确承诺由其两年内建成交付小学。不可否认，上述“配套标准”和“说明书”中涉及小学问题的表述略有一定含混、溢美的文义成分，例如写明小学、幼儿园在“小区内”，实际规划中的小学在小区外南侧紧邻位置，而幼儿园又在小区内；述及小学、幼儿园将在两年内“开园”，此“园”当然包括已建成的幼儿园，是否还包括小学似存歧义，但这些不影响小区就近“规划建有”小学之真实性，尚不构成恶意虚假表述。
3、小学未建成原因及对官学林购房利益的实际影响。
基于“新馨花园小区配套标准”和“住宅使用说明书”中对小学规划及两年内建成的叙述，购房者可合理预期小学在相应时间内建成，而至今小学未建。根据当地教育主管部门的证明，目前园区已建小学能够适应和满足本地区房产开发和人口入住的实际需要，诉争小学如即时建起将造成教育资源的闲置耗费，故该小学规划不变用地保留，缓至今后发展需要时再建。新馨花园住户子女则安排在近处星海学校就读。可见，小学暂未建成缘于公共利益的合理事由，而并非因园区公司的原因和过错所造成，而且官学林子女就近入学的利益并未受到实质性损害。综上，官学林的诉请不应支持。
四、商品房买卖合同中涉及配套设施相关纠纷的处理原则。
目前，商品房买卖中因约定或售房广告宣传的配套设施、条件不到位而发生的纠纷趋于增多。应认为，商品房住宅小区的配套设施、条件，包括小区内道路、绿化、景观设施、服务场所，以及区位、周边商业、交通设施等，对于商品房买卖合同之标的房屋，具有附属性、延伸性使用价值，在一定程度上成为房屋品质与价值的重要关联因素，由此引起的纠纷应根据合同的约定，并考量配套设施与房产的效用关系等情况进行处理。
1、配套设施的界定与区分
配套设施在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中表述为房屋的“相关设施”，一般包括基础设施及相关配套设施；基础设施指供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。 [1]
配套设施或称房屋相关设施，从其与房产的财产权属关系上可作两类区分。一类是商品房小区范围内的配套设施，或称之为区内私有配套，其权属性质应属房产小区共有共用的私产，如小区内的电梯、绿化、道路等。一般的公寓式商品房住宅小区属典型的建筑物区分所有，业主的区分所有权具有复合性，由专有所有权、公用部分持分权（共有所有权）及成员权三要素构成， [2]区内配套应属小区业主共有所有权所及于物业范围。第二类是商品房小区范围外的配套设施与条件，如公交线路、商场等，可称为周边公共配套，其可能是政府因房产区域安排而统一规划建设的配套设施，或者是自然形成的区位条件，但权属上并非归于房产小区附属私有，而是另有公有或私有权属。以上区内私有配套和周边公共配套与房产均有使用功能与房价上的关联，其在合同里如何约定，决定了相关合同责任的处理。
2、涉及配套设施的合同约定及责任
对于商品房买卖合同涉及配套设施、条件的相关内容，应予甄别确认是否纳入合同义务以及属于什么义务。现实中较多涉及商品房广告中的表述是否构成合同义务的纠纷，对此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，房产商较为笼统地宣传介绍商品房的区位等有利条件，一般不应归入合同义务。然而，房产商在合同书、广告宣传资料以及其它载体方式中述及房产相关附属或周边条件的，从两方面判断，其一以一般经验认知所叙述对象为现实可能且具体明确的，其二所述对象与房产有实质性的配套利益关系因而构成房产价值因素的，则应将此作为约明的房产配套设施而纳入合同义务。
涉及配套设施的合同约定应区分不同情况处理。（1）区内私有配套设施，属合同给付标的（房屋及所在小区）范围，无疑应属合同义务，对此房产商负有按约交付的义务，否则应承担违约责任，即配套给付不能或迟延的违约责任。（2）周边公共配套设施，系合同给付标的范围外具有配套意义的公共设施或环境条件，如本文评述案例中的小学，房产商对此不负有作成、交付的义务，客观上也无能为力。而且一般不负必须告知的义务。房产区位及周边环境等概况购房者可自行通过公共信息渠道了解，但是如果房产商售房时予以宣扬甚至在合同文书中明确表述，则负有如实告知义务。合同义务除给付义务之外，还包括附随义务，即以诚实信用原则为依据，促进实现给付义务以最大可能满足债权人给付利益（辅助功能），或维护对方人身、财产利益（保护功能）而附随合同关系衍生的合同义务 [3]。周边公共配套设施于房产有着效用利益关系，是房产重要的价值元素，不入合同叙明，购房者自行判断，若纳入合同作为标的状况叙明，则房产商应负真实告知的附随义务，以辅助购房者实现其预期的标的圆满状态。对于所告知周边公共配套设施不具备，房产商是否构成虚假陈述或欺诈，应综合配套不到位的原因、对购房者实际利益的影响、房产商在合同表述及履行上的过错等情况进行认定，如房产商作了虚假承诺，以至对购房者的订约初衷和房屋使用有较大影响的，应承担相应责任（违反告知附随义务的违约责任）。然而，小区周边环境条件不在房产商掌控之内，订约时房产商所告知已经具备的或者尚在规划预计之中的公共配套设施以后发生变化，只要房产商原告知情况基本客观，可以免责,购房者应自负此预期意外落空的风险，本文评析案例即是如此。
如配套设施的不具备构成房产商的违约，应根据具体情况确定房产商的相应违约责任（配套给付违约责任和告知违约责任）。一般情况下，配套设施方面的瑕疵不足以构成根本违约而使购房者得以解约退房，虚假表述也不构成影响合同目的之欺诈、重大误解，而使购房者享有变更撤销合同权，毕竟房屋本身是合同的主要标的和内容。因此，配套违约可适用继续履行、弥补消除配套欠缺等违约责任，如果不能弥补至合同约定的标准，可适用房款相应减价的责任，其实质即为赔偿损失。对于所欠缺配套设施的价值确定，能评估的应作评估确定，不能评估的应具体考量该配套设施对房产使用利益的影响程度及在房产价值中所占比重，合理裁量酌定折减房价。例如，本文评析案例中，如果房产商在合同中明示承诺由其提供建造小区专用小学，而实际迟延未建，可参照合同由房产商按一定比例房价支付逾期付款违约金，小学价值因素在房屋总价中应占较小比例；若该小学无法建成，则房价也应按较小而适当的比例折减处理。当然，如果配套设施方面的严重瑕疵或虚假表述，足以影响合同目的，也可使购房者以房产商根本违约而主张合同解除权，或者构成欺诈、重大误解而由购房者行使撤销权。
