【要点提示】

    随着城市规模的扩张、农村建设的城镇化，房屋买卖中出现了一种不容忽视的情况，即城镇居民购买农村房屋的情形，此类行为一旦成诉，即涉及到买卖合同效力的认定问题。依我国相关法律及政策的规定，此类合同应为无效合同，双方因无效合同而取得的财产应予互返。法院应在坚持此原则的前提下，结合个案具体情况调整各方利益，作出合理合法的裁判。

【索引】

    一审：徐州市九里区人民法院（2006）九民一初字第0186号民事调解书（2006年9月27日）。

【案情】

    原告曹明，男，1964年9月12日生，汉族，刘集中学教学仪器厂职工。

    被告孙淑惠（又名孙兆芳），女，1964年4月20日生，汉族，农民。

    被告袁长荣，男，1937年5月10日生，汉族，拾屯中学退休教师。

    原告诉称，2005年约8月份，原告到老房子里去拉切纸机，发现新盖了两间坡棚，即回家问第一被告，才知被告已在2004年12月将该房屋卖给了第二被告，原告当即反对，后多次找第二被告协商，均以失败而告终，现只得起诉于法院，请求法院依法判决。同时，第一被告擅自处分夫妻共有财产违反法律规定，且两被告的买卖行为是违反国家强制性规定的。故请求法院确认两被告房屋买卖行为无效，双方返还。

    第一被告孙淑惠辩称，原告在诉状中陈述的事实是客观存在的，基于这些事实导致第一被告和第二被告的买卖合同行为是无效的，第一被告同意将房款退还给第二被告。

    第二被告袁长荣辩称，第一被告与第二被告的合同合法有效，原告在诉状中陈述的事实是歪曲的事实，隐瞒本案的重要事实。在04年12月份原告与第一被告夫妻两人为了筹集资金建幼儿园，托人卖掉在孤山村的房产，在04年12月30日原告和第一被告夫妻两人通过中间人找到第二被告要求出卖其房屋，在双方商谈过程中，将房屋价格定于48000元，后来第二被告在龟山汉墓对面将现金10000元及存单交付给原告与第一被告夫妻两人，并且由第一被告打了收条48000元，同时原告与第一被告夫妻两人将房屋宅基地的证明交付给第二被告，以上事实有相关的证人予以证明，第二被告与第一被告双方之间的房屋买卖合同是合法有效的，是双方的真实意思表示，根据诚实信用原则应当受到法律保护。根据合同法的规定，第一被告与第二被告双方之间的买卖没有违反相关的法律规定，应受到法律的保护。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

    法院经审理查明，原告与第一被告是夫妻关系。2004年12月30日，原告与第一被告将自有的孤山村八组的楼房以48000元卖给了第二被告袁长荣。原告曹明系刘集中学教学仪器厂职工；被告孙淑惠是农村户口，系九里区孤山村八组农民；被告袁长荣是非农业户口，系拾屯中学退休教师。

【裁判】

    徐州市九里区人民法院经审理认为，此类房屋买卖合同应为无效，原告曹某的请求应予支持。后来双方当事人在法院的主持自愿达成调解协议：一、袁长荣将所诉争房屋于2007年春节前返还给曹明、孙淑慧，曹明、孙淑慧返还袁长荣购房款48000元，于退房屋时给付。二、曹明、孙淑慧补偿袁长荣房屋添附、装潢款18000元，于退房时付清，添附、装潢财产属曹明、孙淑慧所有。三、袁长荣在房屋内外的水电设备、空调、自建房屋属曹明、孙淑慧所有。

【评析】

    本案看似一宗普通的房屋买卖合同的纷争，并且双方当事人在人民法院的主持下依法自愿达成了退房还款的协议，以调解方式结案为最终的结果，案结事了，双方当事人皆大欢喜。细细考量，此案涉及具有普遍意义的法律问题应引起我们在审判实践中注意。

    案中的第二被告袁某是城镇居民，购买的是孙某和曹某建在农村宅基地上的住房，关于城镇居民是否可以购买农民房屋问题，国务院已经作出相关决定或通知。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”上述规定，体现了我国土地管理的政策。由此可见孙某与袁某的房屋买卖合同违背了国家现行土地管理政策。《江苏省土地管理条例》也规定购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。因此，在法律、行政法规对农村房屋买卖未作出明确规定前，为稳妥起见，人民法院在处理涉及农村宅基地纠纷及农村房屋买卖纠纷时，应当参照国务院的决定和通知精神及地方性法规的规定，从政策层面上分析，此房屋买卖合同应认定无效。

    其次从法律层面上分析。从表面看，袁某与孙某签订并履行了买卖合同没有违反《合同法》订立的一般规则，是合法有效的，但是法院为什么要认定该房屋买卖合同无效呢？《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”；第一、我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。本案中，孙某的房屋是座落在农村居民的宅基地上的，不能只卖房子而不卖土地使用权，房屋和土地是一体的，不能仅从理论意义上区分房屋和土地的买卖。该房屋买卖违反了土地法强制性规定。故该买卖合同无效。第二、我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，没有规定的，应当遵守国家政策。”最高人民法院副院长黄有松在最近召开的全国民事审判工作会议上强调：“法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该首先查找国家政策对此有没有规定，国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判。”孙某与袁某的房屋买卖合同违反了国家政策，同时也违反了法律的强制性规定。此房屋买卖合同应认定无效。

    最后，人民法在对认定农村房屋买卖合同无效的案件进行处理时，应当依照合同法第五十八条的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、添附等因素，作出合法、合理的裁判。结合本案，徐州市九里区人民法院在调解时也充分考虑到以因素，引导促成双方自愿达成公平公正的调解协议，即曹某、孙某补偿袁某房屋添附、装潢款18000元，于退房时付清，添附、装潢财产属曹某、孙某所有；袁某在房屋内外的水电设备、空调、自建房屋属曹某、孙某所有。