【事件回放】

　　开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。

　　居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成 对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。

　　【专家观点】

　　秦兵： 产权不明晰导致公建纠纷

　　房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。

　　相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。

　　配套公建设施处于产权不明的状态。这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。

　　关于人防工程，当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

　　从这些法律、法规和规章的规定可以看出，物业小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本时，人防工程应归开发商所有。反之，则应当归所有业主共有。

　　对于人防工程的具体归属，按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内。因此，如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。

　　除法律、法规、规章有特别规定外，只要物业小区人防工程符合并满足以下条件之一，即可认定其属于全体业主共同所有：（一）开发商在计算公摊面积时把人防工程的建筑面积计算在内；（二）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主使用；（三）开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内。关于小区学校，目前没有比较明确的规定，但我认为也应当依照人民防空的规定处理，而不应当直接将其产权归政府部门，因为小学所有的土地使用权也已经转让了，其所有权应当归投资者所有，如果被计入销售成本中，也应当归全体业主所有。

　　陈旭：

　　建议以“业主董事会”形式处理公建问题

　　根据民法原则，对于属于全体业主的配套公建，应当属于按份共有。也就是按自己在购房所承担的比例享受权利和承担责任。这就涉及到两个问题：第一个问题是收益的问题，即在配套公共产生收益的时候如何分配；第二个问题是责任问题，出现需要维修的时候如何维修。关于这两个问题，都是在出现小区物业后产生的问题，而且没有相关法律遵循。更为重要的一点，关于配套公建的管理也是一个大问题。本人建议，参照股份有限公司的模拟进行管理和分配；即全体业主就是股东，由业主委员会组织董事会，授权物业公司进行管理。

　　舒可心：

　　政府应该“甩下包袱”

　　我们国家早期的城市规划，住宅由国家（单位）负责建设和进行物业管理，配套设施也由国家建设、管理、经营。这些配套设施包括：道路、供电、供水、供气等设施和学校、幼儿园、副食店、百货店、邮局、银行、综合服务楼、政府街道办事处、派出所、居委会用房、影剧院、停车场等，甚至连殡仪馆、洗澡堂、理发店都在政府的规划范围内由国家根据居民的“千人指标”来安排建设位置和规模。

　　政府在批准发展商建设规划的时候，都将本来由政府承担的城市居民生活配套设施的建设任务，随规划强迫搭给发展商。发展商虽然是不得已，但建设配套设施的成本全部摊入房屋成本，销售房屋后仍然有巨额利润。有些发展商，为了自己项目的住宅品质，并不看好给政府建设配套设施。他们怕影响项目品质，将来建筑权属关系复杂，管理和费用计算麻烦，经营会产生更多问题等等因素。

　　有些发展商，把政府规划“强迫”其建设的配套设施中，自认为有利于销售包装的建筑，拿来作为楼盘卖点。比如学校、幼儿园、商业配套等。但开发商在卖楼时很少会提及这些设施对周边居民的噪声等污染问题，最终都导致了与业主纠纷的产生。

　　从目前的情况看，政府甩掉小区配套这些“包袱”的意图，是十分明显的，甚至市政供热、供水、供电机构都已经改制成为了企业，更不要说社区的其他配套设施建筑的产权了。这些“实物地租”虽然暂时名义上还是政府的，但早晚都会有其实实在在的产权人，而这些产权人，也就是该小区的居民。