案例背景：杭州市下城区的蒋先生在下沙经济开发区购买了一套商品房，2006年3月开发商向蒋先生交付了房屋，随后蒋先生将该房屋装修后对外出租。同年8月，蒋先生将房屋出租给王某作居住使用，租期为2年 （从2006年8月20日至2008年8月19日），年租金为20000元整，期满后在同等条件下王某可以优先续租。协议签订后，王某向蒋先生支付了押金和第一年的租金共计25000元。2006年12月，王某因工作调动向蒋先生提出退租，要求据实结算租金和其他水电费用。蒋先生不同意，双方于是发生争议。随后王某以蒋先生在签订房屋租赁协议时未取得产权证为由向法院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁协议无效，并判决返还已经支付的租金及押金。
    法院审查查明：蒋先生购买的房屋于2006年7月由开发商取得大产证，蒋先生于2006年11月获得房产三证，即蒋先生与王某签订租赁协议时确实没有取得房屋的小产证。本案当事人最终在法院的主持下达成了调解协议，王某与蒋先生签订的协议立即终止，蒋先生在王某退房时向王某返还押金5000元，剩余的租金作为王某向蒋先生的补偿不予退还，现双方已按调解协议履行各自义务。
    律师点评：本案的焦点在于：蒋先生在房屋交付但没有取得房产证前，是否可以出租该房产？要回答这个问题，不妨先看看相关的法律规定，我国 《合同法》第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。建设部1995年实施的 《城市房屋租赁管理办法》第6条第 （一）项规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。 《合同法》对出租人与承担人的资格并没有特别的要求，即订立租赁合同的出租人即使不是租赁物的所有权人，对租赁合同本身的效力是没有影响的。而且 《合同法》有关转租的专门规定也印证了出租人不需要一定是租赁物的所有权人。另一方面， 《合同法》是全国人大通过的调整合同关系的基本法，相对于 《城市房屋租赁管理办法》具有后法优于先法的效力。
    具体到本案而言，认定蒋先生与王某的《房屋租赁协议》有效也是适当的。一方面，王某在起诉蒋先生并主张协议无效时，蒋先生已经取得合法有效的房产证，即使参照上述部门规章，导致协议无效的原因也已经不存在。根据最高人民法院相关司法解释的指导思想，法院一般不轻易认定双方协商一致的协议无效，这是符合社会经济效益的。另一方面，蒋先生的房屋是其向开发商合法购买的，在签订房屋租赁协议时，不存在权属不清的问题，蒋先生有处分 （出租）该房屋的权利。蒋先生将房屋交给王某使用后，王某承租房屋的合同目的已经实现，更无确认租赁协议无效之必要。
    综上所述，律师认为调解书阐述 “双方终止租赁协议”是以该协议有效为前提的，故本案的处理结果符合法律的精神。