【内容提要】
同一房屋卖给两位购房者，导致其中一位无法实现合同目的。在这种预期违约的情况下，申请人以“欺诈”为由申请仲裁，要求被申请人承担购房款一倍的违约金，即“惩罚性”违约金。
【案情简介】
申请人于2005年11月15日与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定申请人于2005年11月25日前付清全部购房款人民币150,000元，购买某楼盘门面，被申请人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，申请人于2005年11月15日支付定金人民币1,000元，2005年11月24日支付人民币79,000元，2005年11月25日支付人民币70,000元。2005年11月24日申请人按合同约定支付了办理房产证、土地证的费用人民币3,800元。房屋交付后申请人即与物业公司签订了《某楼盘各业主服务合同》，并按约定交纳人民币32元/月物业管理费。此后，申请人多次催要房屋权属证书，均告之还未办理。2007年3月22日，被申请人又与另一买受人霍某签订《武汉市商品房买卖合同》，以单价每平方米人民币2,100元，总金额人民币171,696元的价格将同套铺面卖给霍某，霍某于2007年3月27日到房地产管理局办理了产权登记，致使申请人没有房屋权属证明书，无法办理产权登记。
申请人遂向仲裁委申请仲裁，请求如下：（一）解除房屋买卖合同；（二）被申请人返还申请人已付购房款人民币150,000元，并自2005年11月24日起至2007年9月3日止（暂算至仲裁庭开庭之日）按银行同期贷款利率向申请人给付购房利息人民币20,443.5元（计算方法为：人民币150,000元×0.21‰×649天=人民币20,443.5元）；（三）被申请人返还申请人已预付办理房屋权属证书费用人民币3,800元，并自2005年11月24日起至2007年9月3日止（暂算至仲裁庭开庭之日）按银行同期贷款利率向申请人给付利息人民币517.9元（计算方法为：人民币3,800元×0.21‰×649天=人民币517.9元）；（四）被申请人承担已付购房款一倍的赔偿责任，即被申请人向申请人支付人民币150,000元；（五）本案仲裁费用由被申请人承担。
【裁决结果】
（一）解除双方于2005年11月15日签订的《商品房买卖合同》；
（二）被申请人返还申请人已付购房款人民币150,000元，并支付占用购房款利息损失人民币20,443.5元；
（三）被申请人返还申请人已预付办理房屋权属证书费用人民币3,800元，并支付办证费用利息损失人民币517.9元；
（四）被申请人承担已付购房款一倍的赔偿责任，即被申请人向申请人支付人民币150,000元；
【评论分析】
整个案件中，当事人争议的焦点实际上只有两个，即被申请人是否是该商品房买卖合同的出卖方，被申请人是否应当承担该商品房买卖合同不能继续履行的法律后果。对该等问题的判断，主要关系到案件事实证据的认定，同时又涉及了一些相关的法律适用问题。
（一）关于本案出卖方的主体问题
合同文书中反映的相对方是确立合同签约主体的主要证据，本案商品房买卖合同中记载的出卖方为物业公司，并盖有物业公司的公章，对该公章的真实性物业公司不持异议，仅认为该合同不是其签署，而是其盖好公章后由他人签订。物业公司盖好公章后，交由他人签订合同的行为，只能说明其授权他人以自己的名义签订合同，所反映的事实是一种委托代理关系。物业公司虽然向仲裁庭出示了与他人签订的三份协议书，但该三份协议书所反映的内容则是物业公司委托他人代理其销售商品房。物业公司委托他人代理其销售商品房的行为，符合《民法通则》第63条第1款：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”的法律规定，因此，本案认定出卖方为物业公司是正确的。
根据物业公司的陈述，该委托代理权限是以空白合同的方式体现，说明物业公司对他人的代理权限没有限制。《民法通则》第63条第2款：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。所以，物业公司应对该商品房买卖合同不能继续履行的法律后果承担责任。
（二）关于合同解除问题
本案申请人与被申请人签订商品房买卖合同的主体资格适格，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。合同的相对方被申请人本应依据商品房买卖合同约定的权利义务，对申请人为一定的行为或不为一定的行为，但是由于被申请人的预期违约，导致合同相对方申请人的合同目的无法实现。
本案是一起典型的因当事人预期违约导致另一方当事人行使合同解除权的仲裁案件。《合同法》第94条第2款对预期违约作了明确的规定。所谓预期违约，又称为毁约，是指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其中前一种情形称为明示毁约，后一种情形称为默示毁约。预期违约是对诺言的违反。因债务人预期违约而导致债权人有权解除合同，必须是债务人的预期违约是重大违约、根本性违约，即债务人将不履行合同的主要义务，致使债权人的缔约目的不能实现。
本案申请人与被申请人签署的是商品房买卖合同是物权变动的原因，办理产权登记是物权变动的结果。被申请人根据合同的约定，应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理产权登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，既是被申请人的约定义务，也是该物权变动结果的必备条件。
本案中，被申请人的主要义务不仅是向申请人交付房屋，同时履行提供办理两证资料的配合义务也是被申请人的主要义务。然而，由于被申请人已擅自将争议的房产出售给霍某，并为其提供了办理房屋产权证的法律手续，使其取得了该房产的两证，造成一房两卖的客观事实，并形成法律上被申请人不能履行合同的情形，导致申请人办理争议房产的两证出现法律障碍，使申请人无法实现缔约合同的目的，即取得争议房产的物权。被申请人的行为显属默示毁约，因而构成了根本性违约，故申请人要求解除合同应当支持。
（三）关于合同解除后的法律后果
合同解除后的法律后果就是终止当事人之间的权利义务关系，就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前状态，恢复原状作为合同的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已经履行的财产，恢复到当事人的财产原始状况。《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，仲裁庭第二、三项裁决，被申请人返还申请人已付购房款人民币150,000元，并支付占用购房款利息损失人民币20,443.5元；返还申请人已预付办理房屋权属证书费用人民币3,800元，并支付办证费用利息损失人民币517.9元。
（四）关于惩罚性赔偿责任问题
本案系因被申请人的预期违约而导致讼争商品房买卖合同的解除，当事人一方因违约应承担违约责任，主要体现了我国合同法强调合同双方应遵守诚实信用原则。违约损害赔偿的主要功能是补偿性，其根本目的是使受害人达到合同在完全履行时的状态，而惩罚性赔偿责任是在损害赔偿的基础上再加以惩罚，主要体现了惩罚和制裁的功能。
被申请人在明知其已与申请人签订商品房买卖合同后，为了实现其不法的商业目的，又将同一标的物转手出售给第三人霍某，不仅导致本案申请人的交易目的无法实现，同时也违法了诚实信用原则，被申请人的行为本质上对申请人构成了欺诈。保护交易安全维护交易秩序，是我国合同法立法的根本目的。商品房销售经营主要面对的是广大的社会公众，其服务对象是广大的消费者。作为弱势群体的消费者，更需要善意、诚信的经营者。因此，为了保护广大的消费者，防止合同欺诈，我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。该条款的制订，目的是通过惩罚性赔偿，遏止不法行为，以维护社会经济秩序，培育诚信、健康的交易环境。《合同法》对惩罚性赔偿责任的规定，严格限定在经营者对消费者的欺诈范围内。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第9条对商品房买卖合同的欺诈问题作了相应的规定。第8条第2款规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案申请人已向被申请人支付150,000元购房款，因此，申请人主张被申请人赔偿150,000元成立。
