【内容提要】作者通过对现阶段房产流通领域比较突出的“一房二卖”现象的考察，剖析了“一房二卖”行为的法律效力，从法律上探讨了“一房二卖”中哪一份合同应该得到履行，并对未取得房产者的法律救济进行了分析。

     【关键词】房屋买卖    效力    履行    保护

     “一房二卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在我国住房制度改革以前，虽然存在，但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房，企业拥有的是公房，职工分配的是公房，公房的所有权人是国家或者单位，流转非常缓慢，并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转，买卖较少。住房制度改革后，我国的住房向私有房发展，“一房二卖”才变得日益突出。近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己所有的商品“一房二卖”、“一房多卖”，这带来的一系列法律问题正日益引起我们法官的深思。

     一、“一房二卖”的法律效力

     房屋买卖，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，对方受领房屋并支付价款的合同行为。“一房二卖”是指房屋产权人先后与两个人（包括自然人和法人）签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。原先，很多人对此存在认识上的误区：一是同一房屋，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。二是同一房屋，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。这一认识误区很长一段时间左右着我们对“一房两卖”行为的判断，甚至左右着我们一些法官的判断。笔者认为，对“一房两卖”合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》为依据。

     （一）未登记的房屋买卖，合同是有效的

     《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部 1994 年 8 月 13 日 发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

     （二）未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的

     第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。

     因此，“一房二卖”的各份合同依法均为有效。对于“一房二卖”的买房人而言，均能够得到有效合同的保护。

     二、“一房二卖”合同的履行

     正因为“一房二卖”中两份合同均为有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同则目的落空，买房人只能向卖房人追究违约责任。这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任。

     要解决这一问题，首先应该债权与物权的关系问题。债权与物权有着明显的不同，债权为对人权，相对权，不能对抗合同外的第三人；而物权是对世权，绝对权，可对抗第三人。当事人订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。因此哪一份合同应该得到履行，应当区别情况予以分别处理。

     （一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

     （二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

     （三）合同中一份房屋已进行了过户登记，其它未作登记，且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更，再要求原卖房主履行合同已不可能，这时我们应按物权公示及对抗性原理，确认已办理过户登记手续的合同的效力。

     （四）两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。这种情况下较难处理，主要是实际审判工作中难以协调三方关系。我们还应按物权公示性及对抗性原理来解决这一问题，这是符合法理的。因此，无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其它合同的履行。

     三、“一房二卖”中买房人的法律保护

     在其中一方合同得以履行的情况下，另一份合同当然无从履行，这时，购房者要想得到法律上的保护，只能通过追究卖房者的违约责任来维护自己的利益。这又会出现两种情况，下面我们分别探讨。

     （一）房地产开发企业违约的处理及法律适用

     首先，应当明确，房地产企业与买房人订立的数份买卖合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而导致另一份合同不能履行的情况下，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该解释所针对的商品房买卖合同就是指的房地产开发企业。该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

     该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权，又分先买者的请求权和后买者的请求权，都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

     其次，恶意串通的情况下先买者的无效请求权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”刚才我们谈及的前后两个合同都有效是在双方没有恶意串通的情况下，这个司法解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由体现了与合同法的相互衔接，我国合同法第五十三条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”是“合同无效”的法定事由之一。

     通过以上可以看出，房地产开发企业违约应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理。

     （二）一般卖房者违约的处理与法律适用

     我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。

     以上探析只是表面的、浮浅的论述，“一房二卖”是一个较为复杂的课题，笔者仅以此抛砖引玉，以期引起法官同仁和学者们注意，更想聆听高论。