日前，朋友问及被查封房屋能否出租的问题，笔者通过查询相关法律规定、司法实践以及理论，深感题述所涉诸多法律问题，在现实中普遍存在。现笔者对相关问题予以解读和分析，求教于同仁，以期在实践有所受益。

一、关于房屋被查封后的权利属性。

查封是程序法上的概念，作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的限制。不同于通过设定抵押、质押等实体权利实现的物权限制，该限制仅具有手段上的防范性，而不具有实体上的优先性，并且不得阻碍其他债权人的实体利益。

（一）查封仅具有手段上的防范性，不具有实体上的优先性。

首先，被查封的财产要保证具有担保物权、优先权的优先执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称“《执行规定》”）的规定，对法院查封的财产有优先权、担保物权的债权人，可以参与分配，主张优先受偿权。

其次，其他确权债权人与申请查封债权人具有平等的参与分配权。根据《执行规定》，债权人查封债务人的财产后，其他债权人如取得对债务人的金钱债权执行凭据，仍可以对该被查封财产参与分配。而这种参与分配应该是没有先后次序的。

可见，无论是对优先债权还是对普通债权，查封行为本身都不具有优先执行的效力。

（二）债权人对查封后的财产仅具有对抗性，而不具有支配力。

抵押权、质权等担保物权具有一定程度的支配力，如质权人对质物的控制，抵押人经营抵押物须经抵押权人同意等。但债务人的财产被查封后，债权人不具有这种支配力，而仅具有对抗性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封规定》”），债务人就已查封财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人。

综上，房屋被查封后，其物权属性受到限制，但这种限制仅是一种程序上的保障力，而不具有实体上的优先性和支配力，查封行为本身不应当阻碍当事人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。而且，这也符合在程序中设定查封程序的立法目的。

二、关于出租房屋被查封的法律问题。

房屋出租后被查封的，承租人不得因具有承租利益为由阻碍查封的执行，而根据《合同法》所确认的“买卖不破租赁”原则，债权人必须容忍承租人的承租利益，而不得以所有权变更为由擅自解除与承租人的租赁关系。同时，在对被查封房屋的执行中，承租人的优先购买权应得到保障，这也正说明了，查封作为一种程序性保障手段，不具有实体权利的优先性。

三、关于出租被查封房屋所涉法律问题。

该问题比较复杂，首先要解决的是被查封房屋出租的合理、合法性问题；其次，需要区分出租被查封房屋所形成的法律关系及由此产生的不同的法律后果。

（一）出租被查封房屋的合理、合法性问题和相关司法实践。

1、合理性。查封行为是对司法程序的保障，而司法程序往往过于漫长，房屋作为一种大标的财产，特别是当房屋作为一种经营性资产时，如果在漫长的司法诉讼中得不到利用，无疑是对社会资源的极大浪费，甚至可能危及到债务人的正常运营。另一方面，房屋并非消耗费，不会因为出租行为导致其价值贬损，即使由于承租人的原因而使得房屋价值减损，也因可以从承租人处获得相应赔偿而不会影响债权人利益。

反对者的声音一般集中在出租行为可能会落入“买卖不破租赁”的规则，从而不利于债权人利益的完整保障。笔者认为，这种担心在现行法律规定中完全可以避免，下文予以论述。

2、合法性。出租被查封房屋与现行法律规定并不冲突，相反，根据现行规定，出租被查封房屋并不必然受到法律的否定性评价。

（1）根据《查封规定》，债务人就查封财产所设定的权利负担，不得对抗债权人，即债务人对被查封财产设定权利负担，并不为法律所禁止，而仅仅是效力上不能及于债权人，而仅在债务人与第三人之间发生约束力。

（2）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同解释》”），因租赁房屋被司法机关查封，导致房屋无法使用的，承租人有权要求解除租赁合同，这当然包括先查封后租赁的情形，但从条文中看不出排除适用先租赁后查封的情形，如果包括后一种情形，那就意味着，出租被查封房屋不是一种无效的法律行为，而是一种可解除的法律行为。

同时，根据《房屋租赁合同解释》，房屋在出租前已被查封，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。该规定是对“买卖不破租赁”的否定，但同时也说明了，当债务人出租被查封房屋时，承租人不得要求债权人继续履行原合同，相反，债务人和承租人之间的合同仍然具备合同履行的条件。这应该是该条款所隐含的法意。

3、关于出租被查封房屋的相关司法实践。

现行司法实践在具体操作中所采用的“活封”，是对上述法律规定的具体贯彻，也说明了法律规定和相关司法实践是统一的，另外，笔者举两个案例，以证实司法实践的具体适用。

（1）海南省中院（2007）海南民二终字第213号民事判决（以下简称“213号判决”）。椰亨公司自2004年开始承租凯立公司的商贸城进行经营，但早在2001年凯立公司的房子已被海南中院查封，直到2006年续封的时候，椰亨公司才知道该查封事项，遂拒付之后房租。凯立公司起诉，要求支付租金并解除合同，椰亨公司反诉，认为凯立公司欺诈，要求撤销合同。一审支持了椰亨公司的诉请，凯立公司不服上诉，二审法院认为，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，因此，凯立公司的行为不构成欺诈，椰亨公司要求撤销合同的请求不予支持，其应当支付相应租金。

（2）广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第3114号民事判决书（以下简称“3114号判决”）。李某承租涉案第三人的房屋进行经营，租期至2000年6月17日，到期后，李某又与第三人签订了租期为2000年6月18日至2011年6月17日的租赁合同。而早在1999年，第三人因欠款而致使该房屋被广州中院查封。第三人并没有将与李某第二次签订租赁合同的事由告知广州中院。2005年，山西驻穗办通过司法拍卖取得该房屋的所有权，并要求李某限期搬出。李某认为其与第三人签订的租赁合同有限，山西驻穗办应认可其续租行为。终审法院经审理认为，李某与第三人之间的房屋租赁合同是在法院对讼争房屋查封后签订，且未经法院同意，因此，该租赁合同对买受人山西驻穗办不具约束力。

上述两案例皆是出租被查封房屋而引发的纠纷，213号判决中的法院认为出租被查封房屋的合同效力应当维护，3114号判决中的法院认为出租被查封房屋的行为对房屋买受人不具有约束力，但并不否认出租人与承租人的合同效力。因此，从相关司法实践可以看出，出租被查封房屋在司法实践中并不受到法律的否定性评价。

（二）出租被查封房屋所形成的法律关系及由此产生的法律后果分析。

出租被查封房屋，形成了出租人与承租人、承租人与债权人的法律关系，其中，出租人与承租人形成的租赁关系不因房屋被查封而归于无效，但租赁房屋因被查封而无法使用的，承租人得以行使解除权，以维护承租人利益。

对于承租人与债权人的法律关系，则区分承租人的承租行为发生于查封行为的先后而有所不同。如果承租行为发生于查封之前，并且债权人取得房屋权属时租赁合同尚未到期的，根据《合同法》确定的“买卖不破租赁”的原则，债权人应当继续履行与承租人的租赁合同；若承租行为发生于查封之后，则除非债权人自愿履行，否则，租赁合同对债权人不发生法律效力。

对此，人民法院网刊登的《“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产》[1]一文认为，即使查封发生于租赁之前，承租人仍适用“买卖不破租赁”规则，对此，笔者不敢苟同。

1、查封在先的情况下，承租人不得主张自己是善意第三人。法院的查封只要是经过房产主管部门登记的，就具有了公示效力，承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，如果因为承租人的疏忽而没有核实，是“应当知道而不知道”的情形，不具备善意第三人的条件。

2、承租人知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与出租人达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的不利益，那么，由此产生的法律风险和法律后果应由承租人承担。

3、如果允许承租人适用“买卖不破租赁”规则和优先购买权，对债权人不公平。因为债权人采取查封房屋等诉讼保全措施目的就是为了保障债权利益的有效执行，而如果允许承租人在法院查封后对房屋适用上述规则，则本应由承租人承担的法律风险无故的转嫁到债权人身上，而债权人则无辜的使查封财产带来不确定性，承租人无故受益，债权人无辜受损，这不符合法律对公平价值的追求。

“买卖不破租赁”规则虽然倾向于对承租人利益的保护，但这种保护不是无限度的，其中，承租人明知租赁房屋存在抵押、查封瑕疵仍予承租的，不应适用“买卖不破租赁”规则和优先购买权。对此，《房屋租赁合同解释》的规定有明确规定。

综上，笔者认为，根据现行法律规定和司法实践，出租人出租被查封房屋应受法律保护，但承租人因查封而无法使用房屋的，得以对租赁合同行使解除权；而对于房屋被查封后出租的情形，租赁合同对竞拍取得房屋产权的权利人不具有约束力。