实践中大量存在对于转让（典型的是买卖关系）中的财产的执行，其中对买卖合同项下不动产的执行问题最为突出。处理这类问题涉及对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）相关条文的理解和适用。这些条文规定的具体情形分两个方面：被执行人向第三人出卖财产和被执行人从第三人手中买受财产。其中尤以被执行人向第三人转让中不动产的执行问题，引起的争论最多，处理起来难度也最大。
一、应重点从处理案外人异议的角度去把握
查封规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
该条表面上看主要是允许查封与否的规定，但实际上更是对查封后案外人异议的处理规则。理解为案外人异议的实体处理规则更恰当。因为按照查封规定第二条，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，基本上可以解决查封的初步依据问题。故该条实际上并不是简单地再重复是否可以查封的话题，而是解决查封后，在第三人提出异议的情况下如何处理的问题，实际上是审查处理案外人异议的依据。审查案外人异议，实际上不可避免地要行使裁判权。应当进行实质审查，而不是形式审查（仅审查查封时是否有合法依据）。形式审查的结果往往只有一个，就是查封是有依据的，是正确的。这种情况下审查处理案外人异议，应注意保护作为买方的第三人的合同权利。其中查封规定第十七条规定的“不得查封”，应理解为“解除查封”。
二、保护第三人（买方）权利的理由
按查封规定第十七条第一句规定，第三人支付部分或全部价款并实际占有，但尚未过户。因财产在被执行人名下，故依照查封规定第二条的原则，可以查封。同时，第三人取得不动产物权，仅有协议、支付价款和占有是不够的，故对于尚未办理产权移转登记的，第三人提出异议，原则上不影响法院的查封。
但查封规定第十七条第二句规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这里第三人必须具备三个方面的保护要件：已经支付全部价款、已实际占有、未办理过户登记无过错。这里所要求的第三人无过错而未过户，应理解为被执行人不配合、登记机关的原因等第三人意志以外的原因。
笔者对这一规定的理解是：尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。被执行人按照合同，必须将不动产的产权移转给第三人，此时被执行人对该不动产已经没有什么剩余权利了，其唯一应当做的是为买方办理产权过户手续。考虑到办理过户手续实际的困难，以及民间对事实物权的认可，故此种情况下认可第三人已经取得了相当于物权的权利。尽管查封规定是在物权法之前颁布的，但查封规定第十七条的规定并不与随后物权法确定的物权登记主义直接冲突。我们并没有说第三人此时取得了物权，只是认为，即使其此时尚未取得物权，但因其合同履行的状态使其权利已经很接近于物权，故其利益也应受到法律保护。法律并没有绝对地要求，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就一定要不顾第三人的利益进行执行。此规定意在保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。
此外，查封规定第二十五条还规定：查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行（不再办理过户登记）。已经核准登记的，不得查封（应继续办理过户登记）。这是查封规定第十七条第一句（以登记为准）的另一个例外。这实际上也是与物权登记主义的绝对要求不一致的，也进一步说明了物权登记的动态性和查封规定的正当性。
三、与一地二卖处理原则的一致性
即使申请执行人也是因购买被执行人的不动产而涉诉及取得判决的，即使判决要求被执行人将不动产过户给申请执行人，其也只是与购买被执行人不动产的第三人处于相同的实体法律地位，即是一物二卖的买主。在这种情况下，虽然其向法院申请执行要求办理不动产移转手续，但仍需要根据一地二卖的实体法处理原则处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
查封规定第十七条的规定与上述司法解释确定的处理原则是完全一致的，其逻辑是，保护在先完成了较多履行义务的买方的利益。当然，如果申请执行人是基于物权关系而要求交付不动产，则应当优先于第三人基于债权对不动产交付或过户的请求权。
四、第三人未支付全部价款并实际占有的处理
实践中的难题是被执行人与第三人之间只有买卖协议，并支付了部分价款的情况如何处理。这种情况下是否可以不顾第三人（买方）的利益而径行处分？实践中确实经常有第三人与被执行人串通利用虚假协议来阻碍执行的情形。这也成为主张只看物权登记情况不考虑第三人购买之事实而一律执行的理由。笔者认为，对这种情况仍应在充分审查的基础上决定是否执行。
首先应当审查协议是否真实。除非协议是假的、伪造的，以合法形式掩盖非法目的，转移财产有协议的，协议原则上肯定应当是有效的。
其次应审查第三人是一般主体还是特殊主体。这里首先要注意，消费者已交付全部或大部分款项，或属拆迁安置房屋的，相关司法解释对其请求权予以优先保护。
再次，对于一般的购买方，则应参照查封规定第十六条保护第三人继续支付剩余价款而取得所有权的权利（所有权的期待权）。查封规定第十六条与第十七条都涉及被执行人向第三人出卖财产，只是区分了动产和不动产，其设计的处理原则是相同的。故在适用第十七条时，应相应参照第十六条的规定。为此应审查第三人是否能够在合理的期限内继续履行合同，作如下处理：
（1）在第三人不能继续履行合同、支付剩余价款的情况下，可以继续执行查封的标的物。
（2）第三人能够履行合同、交付剩余价款的，应当保护其取得标的物的权利，解除查封。但应对其应当交付的剩余价款予以执行。这是对到期债权的执行，但第三人不能再提出异议。因为经审查，该债权是确定的。查封规定第十六条规定了对第三人支付剩余价款的时间限制――“在合理期限内”支付，等于抛开合同约定的付款期限，另行设定一个“合理期限”。这对保护债权人的利益是有利的。在将剩余价款执行到位后，可以解除对标的物的查封。
（3）第三人要求继续履行的权利不予保护的，笔者倾向于考虑第三人（买方）已经支付的价款从执行中得到补偿。因为执行破坏了一个正在履行的合同关系，申请执行人应当付出一定的代价，不应因执行导致新的纠纷。当然，付款的认定应当有事实依据。
