在今年集中清理执行积案中，笔者了解到面向农村的基层人民法院，90％的积案的被执行人系农村中的农民，他们大多除有建于本集体经济组织土地上的房屋外，再无其他财产可供执行。而申请执行人的债权不能得到实现，合法权益受到严重损害。特别是现代农机的发展，轻型交通工具在农村的普极，人身损害案件呈上升趋势，该类案件赔偿额大，矛盾尖锐，社会矛盾一触即发。因此，人民法院不得不寻求处分被执行人在农村集体组织土地上建造的房屋。而按照我国的相关规定，农村集体所有的土地使用权只能通过征用、集体经济组织内部成员之间协议调剂等方法流转，法院对农村房地产进行处分时，受到土地使用权难以过户转让的限制，处分难度极大或者说根本无法处理。下面笔者将对农村集体经济组织土地上农民所有的房地产的执行作浅显的分析。

    一、农村集体经济组织土地上农民所有的房地产的特征。

    农村集体经济组织土地上农民所有的房地产一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。它除了具有一般的物权属性外，在宅基地上还具体以下四个方面特殊征：

    1、主体的特定性。即房屋宅基地使用权的特定性，一般是该农村集体经济组织的成员，其他人无法取得集体土地使用权，也就无法成为农村房地产的所有人。 

    2、使用权的无偿性。农村集体经济组织成员房屋宅基地使用权的取得是通过划拨而取得，一般为无偿取得，只需要负担青苗补偿费。

    3、取得的限额性。农民建造住宅所需宅基地采取限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得非法转让。

    4、流转的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户。否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

    二、农村集体经济组织宅基地的特殊性导致执行难。

    1、《土地管理办法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。 农村集体经济组织成员只能拥有一处宅基地，房屋出卖、出租的，不得再申请宅基地。法院将农村自然人的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人居住无保障的问题，这与和谐社会建设，人性化执行相矛盾，甚至会造成新的社会矛盾。

    2、《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”。该《决定》还强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证”。农村集体土地属村民集体经济组织所有，上述规定意味着非本集体经济组织成员就无权获得宅基地的合法使用权。这在很大程度上限制了受让群体和受让能力，间接制约了法院执力度。

    3、对农村房地产管理不全面。一般只持有集体地土建设用地使用证，且该证虽明确了四至范围，但只注明房屋占用范围内的土地使用权。而农村房屋往往会牵涉到四周余地、相邻关系和出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多，会产生相邻关系和出入行路的纠纷。另外，农村房地产大多没有国家相关管理机关颁发的权属证明，这使法院在执行中，很难确定房地产的所有权人，处理不了被执行人的财产。

    三、对策与建议。

    农村房产通常是农民财产的最重要组成部分，因此当其成为债务人时，往往最大的财产就是一幢房子，如不能处分，会造成大量的积案产生，也使债务人可以逃避执行。处分房地产可以使债权人的利益得到实现，司法权威得以维护；随着社会经济的发展，有越来越多的农村人口落户城镇，其在农村的住宅弃置空闲，由于不能进行合法的交易，往往得不到应有的补偿，如果能让农村房屋交易合法化，农民的利益就能够得到维护与保障，也有利于农村社会的稳定；农村部分建房和交易未纳入监督管理体系，非法占用土地的现象屡有发生，有限的土地资源被大量的占用。农村的违法建筑及房产的地下交易比较普遍，一方面使镇、村规划难以落实，另一方面也造成集体经济组织的无法管理和国家税收的大量流失。

   （一）修改现行法律，允许农村集体经济组织宅基地使用权流转，明确规定农村房地产交易合法化。

   《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，同时，第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”由此可见，《物权法》并未禁止宅基地使用的“转让”行为，但需要适用土地管理法和国家有关规定。而《土地管理法》中 “一户居民只能有一处宅基地”和“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”等规定，以及国务院“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的相关文件，又是在说明不允许或至少不鼓励宅基地使用权的转让行为。

   《物权法》说可以转让，《土地管理法》和相关规定又说不能转让，这就出现了针对同一个法律问题的所谓“法规打架”问题，到底宅基地使用权可不可以转让？打架的结果，要么就是具体法律规定的无所适从；要么就是《物权法》关于宅基地使用权转让的相关规定成为空头支票。我国法律虽然不提倡宅基地使用权的转让，但对于农村集体经济组织成员依法转让、租赁自有房屋的行为却无法进行约束。根据新《物权法》确定的“房地一致”的原则，农村集体经济组织成员转让、出租房屋则势必会在事实上造成宅基地使用权一并转让、出租的事实。法律尚不允许转让，而事实上通过一种合法的操作方式却可以达到转让的目的，这就在法律规定上形成了悖论。

    有鉴于此，我建议在不完全打破现行法律和政策框架的情况下，允许宅基地使用权转让，让农民自主经营自己的财产，出售、出租闲置私房，使有限的宅基地资源发挥应有的作用。规定农民宅基地房屋可以买卖，农民卖房可视为同时放弃宅基地使用权，更有利于保护农民的利益，也解决了法院对农村集体经济组织成员户地产执行处分难的问题。

    （二）建立完善农村房屋产权登记制度。

     城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，也在很大程度上制约了法院的执行。因此，有必要建立完善农村房屋权登记制度。

   （三） 处理好法院与相关协助执行机关的协调关系。

     执行农村房产案件涉及国土资源、房地产管理、乡镇人民政府等部门，因此，取得这些部门的支持十分必要。依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。……对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”由此可见，农村集体土地使用权是可以执行处分的。 同时还规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项；人民法院执行集体土地使用权时，不能与国土资源部门取得一致意见的，法院得依法强制拍卖、变卖农村房屋的，土地管理部门应当给予协助办理过户手续。如不予协助办理，法院可以按妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施。

   （四）借鉴《农村土地承包法》，协调执行。

    在现行政策法律法规不一致，不明确的情况下，法院对农村集体经`济组织成员房地产处置时，可借鉴《农村土地承包法》中，有关土地承包经营权流转的作法。在保障被执行人及其家属的基本居条件下，优先出让给同一集体经济组织无房村民；其次，经该集体经济组织2\3成员同意，将依附于该房产上的宅基地使用权有偿流转给该集体经济组织以外人员。房价为执行标的款，宅基地流转费，由该集体经济组织收取。以此缓解人民法院执行难问题。

     总之，要解决法院对农村集体土地使用权房产执行处分难的问题，有很多需要处理的问题，如在执行中如何处理房屋所涉四址及相邻权关系也是一个难点。但其根本途径是对现行土地管理法进行修改，解除对集体土地使用权流转的限制，使农村集体土地使用权成为真正民法意义上的使用权，既可缓解法院执行难的压力，又能促进社会主义市场经济的发展。