为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
一、合同的效力
第一条、房屋买卖合同的范围
本意见所称的房屋买卖合同，是指房屋出卖人将其从房屋原产权人处取得的房屋再行转让给买受人，买受人支付一定对价的合同。
新建商品房、农村私有房屋及公房承租权的转让，不适用本意见。
第二条、未取得产权证房屋的买卖
出卖人将尚未取得房屋产权证的房屋转让他人，一方当事人依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
出卖人在合同履行期届满时仍未取得房屋产权证的，致使买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，应当承担相应的违约责任。
第三条、将来可能取得所有权房屋的买卖
对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，一方当事人以出卖人未取得所有权为由主张买卖合同无效的，不予支持。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，应当承担相应的违约责任。
第四条、已购经济适用住房的买卖
出卖人在法定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房，一方当事人依据《合同法》第五十二条第（四项）的规定请求确认买卖合同无效的，应予支持。
转让参照经济适用住房产权管理的房屋，如该房屋依据相关政策、法规没有上市交易期限限制的，不适用上述规定。
第五条、共有房屋的买卖
出卖人将登记在其他共有人或全体共有人名下的共有房屋，擅自以其他共有人或全体共有人的名义转让给他人的，买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理的构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
方案一：出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人依据〈物权法〉第一百零六条的规定，善意取得房屋所有权的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人不构成善意取得的，依据《物权法》第九十七条和《合同法》第五十一条的规定，应当认定买卖合同无效，其他共有人对转让行为予以追认的除外。
方案二：出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，可以认定房屋买卖合同有效，但有证据证明买受人知道或应当知道房屋为共有或买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的除外。
第六条、设定有抵押权房屋的买卖
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。
方案一：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定主张房屋买卖合同无效的，应予支持，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未将房屋抵押情况告知买受人或者买受人不知道房屋设定有抵押权的，买受人依据《合同法》第五十四条第二款的规定请求撤销房屋买卖合同的，应予支持，但出卖人清偿债务消灭抵押权的除外。
方案二：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同履行期限届满时仍未消灭抵押权，致使买受人无法办理房屋过户登记手续，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。
第七条、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖
出卖人转让被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋，不影响房屋买卖合同的效力。
合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使房屋不能交付或买受人不能办理房屋产权过户登记手续的，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能违约责任的，应予支持；买受人有过错的，应当减轻或免除出卖人的责任；买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，法院应当向买受人行使释明权，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持原诉讼请求的，应驳回其诉讼请求。
如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。
第八条、未办理宣示登记房屋的买卖
房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理产权宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
第九条、共同居住房屋的买卖
出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，配偶、其他亲属或拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策有权居住该房屋，居住权人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
（游注：这一规定解决了与此相关的争议，但我个人认为并不完全妥当；基于婚姻或亲属关系的房屋使用情况，这好说，毕竟物权未因婚姻、亲属关系的成立而发生原则性的变化，保障产权人的完全处置权符合物权法的基本规则。但是，对基于拆迁政策而取得房屋使用权的情况，应当给以特别考虑；因拆迁安置而取得房屋使用权，这本身也属于原始的物权取得；在实际生活中，产权人的房屋面积可能正是因为其他被安置人的存在而增大，其他被安置人可能除了安置房屋以外别无住所；在此情况下，其他被安置人的生存权益附于被安置房屋之内；从公平、权利平衡和社会稳定的角度，房屋产权人在出售相关房屋时，应当保障其他被安置人的基本居住权益。当然，这一居住权益的保障也不宜过分扩张，应以合理、必要为限度。）
二、合同的履行
第十条、房屋买卖的预约与本约
当事人双方签订购房意向书等预约协议后，一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同的，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，不予支持。
当事人一方以对方违反购房意向书等预约协议，导致不能订立房屋买卖合同为由，要求赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，一般不予支持。预约协议约定有定金条款，因可归责于一方当事人的事由导致买卖合同不能订立的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方所受到的信赖利益损失。具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出、房屋差价及违约方所获利润等因素予以确定。
第十一条、阴阳合同
当事人之间先后分别签订数份房屋买卖合同（包括网签合同、备案合同、实际履行合同、补充协议等），但合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。当事人以合同约定存在规避税收征管为由请求确认买卖合同全部无效的，不予支持。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
第十二条、一房数卖
出卖人就同一房屋与数个买受人分别签订数个房屋买卖合同，除合同具有《合同法》第五十二条规定的无效情形之外，各房屋买卖合同均为有效。在合同均为有效的情形下，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理房屋产权过户登记的买受人，请求出卖人履行交付房屋等合同义务的，应予支持。
（二）均未办理房屋产权过户登记，已经实际合法占有使用房屋的买受人请求出卖人履行办理房屋产权过户登记合同义务的，应予支持。
（三）均未办理房屋产权过户登记，又未合法占有使用房屋，已经先行支付购房款的买受人请求出卖人履行交付房屋和办理房屋产权过户登记等合同义务的，应予支持。
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同买受人请求履行合同的，应予支持。
未能取得房屋所有权的买受人，请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。
第十三条、房屋无权处分与善意取得
无房屋处分权的出卖人以自己的名义转让房屋给他人，买受人符合物权法第一百零六条规定的善意取得构成要件的，取得房屋所有权。房屋无权处分主要包括以上情形：
（一）因当事人原因导致房屋登记在非实际权利人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（游注：这事实上否定了“登记决定物权归属”的“纯物权登记决定论”。）
（二）权利人因非依法律行为的物权变动取得房屋的所有权，但未办理宣示登记，房屋仍登记在他人名下的，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（三）因房屋登记机关错误登记，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（四）夫妻共有及其他属地法定共有的房屋仅登记在其中一个其有人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（五）出卖人将房屋转让给买受人，并办理了房屋过户登记手续，其后合同被确认无效或被撤销、解除，在房屋所有权变更登记回出卖人名下前，买受人擅自以自己名义处分房屋的；
（六）其他无权处分房屋的情形。
物权法第一百零六条第一款第（一）项规定的不动产善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖不动产登记簿的记载，不知道出卖人不具备处分该不动产的权限即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知不动产登记簿对权利人的记载错误或者登记簿中存在异议登记记载的除外。该推定属于可以反驳的推定，房屋原所有权人对于买受人为恶意负有举证责任。
物权法第一百零六条第一款第二项规定的“以合理价格转让”，不包括买卖合同约定了合理的房屋价款，但买受人尚未实际支付的情形。
（游注：此处的用意大概在于防范“虚假的合理价格”，在恶意串通的买卖中，“虚假的合理价格”是客观存在的；另外，善意取得制度本意是为了保护善意取得人的合法权益，这本身就是一种权利平衡，即平衡原权利人与善意取得人之间的利益，平衡物权保护和交易稳定之间的关联，在没有支付合理对价的情况下，不保护善意取得的物权，也符合公平原则且无碍权利平衡。）
第十四条、借名登记
借名人以保留房屋所有权的意思表示，委托或指令将房屋所有权登记在他人名下，借名人主张房屋确权或者依据双方之间的委托等合同法律关系要求登记人办理房屋过户登记手续的，应予支持。但借名行为属于合同法第五十二条规定的无效情形或涉及交易第三人利益的除外。
另一种意见：借名人依据双方之间的委托等合同法律关系要求登记人办理房屋过户登记手续的，应予支持。
借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但不以证明其存在保留所有权的意思表示的，借名人主张房屋确权或要求登记办办理房屋过户登记手续的，不予支持。
借名人依前项规定未能取得房屋所有权，其向登记人另行主张出资债权的，应予支持。
（游注：前述权利保留的意思表示，不应仅仅局限于保留权利的文字宣示，还以包括以实际行动保留房屋所有权或实际控制房屋所有权利；出资人持有房屋购买凭证、实际控制、使用、经营、管理房屋，或者在被借名人使用房屋时向被借名人收取房屋使用费用均可以视为权利保留的意思表示）
第十五条、国家房地产宏观调控政策变化与合同履行
房屋买卖合同约定买受人以担保贷款的方式支付购房款，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人无法办理房屋担保贷款，履行合同约定的付款义务的，可认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，买受人以此为由要求解除房屋买卖合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。
房屋买卖合同签订后，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人首付款数额增加、贷款成数减少及贷款利率提高，严重影响买受人的履约能力，买受人以此为由选择要求解除房屋买卖合同的，原则上可予支持，出卖人可以要求买受人支付一定确定数额的补偿，合同约定有定金条款的，补偿数额一般以不超过定金数额为限，但合同另有约定的除外。
另一种意见：房屋买卖合同签订后，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人首付款数额增加、贷款成数减少及贷款利率提高，严重影响买受人的履约能力，可认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，买受人以此为由选择要求解除房屋买卖合同的，原则上可予支持，出卖人不得要求买受人承担违约责任。但合同另有约定的除外。
第十六条、国家税费调整与合同履行
房屋买卖合同签订后，因国家宏观政策调控引起国家税费调整，当事人对税费的支付有明确约定的，依约定处理；当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。
当事人一方以房屋买卖合同中对税费调整未作约定或约定不明为由，要求解除合同的，不予支持。
（游注：这一规定事实上认可当事人在合同中变更税费的法定承受主体；而事实上，这种税费主体上的变化，似宜认定特殊形态的逃漏税，不宜放任。）
第十七条、出卖人死亡后的房屋过户
房屋买卖合同签订后，买受人支付了房屋价款，出卖人死亡的，买受人要求出卖人的继承人继续办理房屋过户登记手续的，应予支持。
第十八条、房屋买卖中的户口纠纷
房屋买卖合同履约过程中，买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出约定，均不属于民事案件的受理范围，已经受理的，应当裁定驳回起诉。
三、违约责任的承担
第十九条、解除权主体和期限
期限房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因一方当事人的根本违约行为或不可抗力、情事变更等原因，致使合同在法律上或事实上履行不能，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不影响违约责任的承担。
当事人请求解除房屋买卖合同的，可以参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。
第二十条、强制履行
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行买卖合同，要求解除合同并愿意承担定金处罚等相应的违约责任，而另一方坚决要求继续履行的，应判决双方继续履行合同，但合同明确约定定金的性质属于解约定金、合同另有约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。在违约方履行义务的同时，守约方还有其他损失的，违约方应当予以赔偿。
第二十一条、定金与违约金、赔偿损失
房屋买卖合同中同时约定了定金和违约金条款的，如果定金性质为违约定金的，守约方同时主张违约定金和违约金的，不予支持;但如果违约定金条款和违约金条款分别指向不同的违约行为，则在约定条件成就时违约定金处罚和违约金可以同时适用；如果定金性质为解约定金的，在约定条件成就时解约定金处罚和违约金可以同时适用。
房屋买卖合同中约定的定金处罚数额不足以弥补守约方因对方违约所受的实际损失，守约方请求赔偿超过定金处罚数额之外损失的，应予支持。
第二十二条、可得利益损失与信赖利益损失
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求约方赔偿直接损失和房屋差价等可得利益损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。在认定可得利益损失时应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
出卖人的违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，买受人选择解除合同的，其要求赔偿房屋差价等可得利益损失的，一般不予支持。
房屋买卖合同被确认无效或被撤销后，当事人有损失的，按当事人的过错程序予以分担，以信赖利益损失额为限。当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，一般不予支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，法院应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。
（游注：王利明先生在《违约责任论》第十五章“缔约违失责任”中述及：“所谓信赖利益，是指发事人因信赖对方允诺而支付的代价或费用”，信赖利益的赔偿主要是为了弥补“禁止反言”原则的缺陷，促进交易而创设的。在确定信赖利益的赔偿时，法院无须探究允诺人主观意思如何，而只须考虑被告所为的允诺，是否可使一个合理的产生信赖。换言之，法律保护信赖利益要求当事人形成合理的信赖，而不考虑当事人之间的交易是否存在足够的对价。当事人基于合理信赖，为履行合同而作的前期投资，可以归于信赖利益损失的范畴；当然，如果这一投入并不构成损失则为例外。信赖利益赔偿的结果，是使当事人达到合同未曾发生时的状态，而履地利益赔偿的结果，是使当事人达到合同完全履行时的状态。王利明先生认为：“信赖利益的损失，既包括因他方缔约过失行为而致信赖人的直接财产的减少，如支付各种费用等；也包括信赖人的财产应增加而未增加的利益，如信赖合同有效而失去某种应该得到的机会”；本人认为，如果将“信赖人应增加而未增加的利益”纳入信赖利益的范围，则可能模糊信赖利益损失赔偿与违约损害赔偿的差别；本人认为，信赖利益损失赔偿应当是对信赖人直接或间接投入的显现损失的弥补，而不宜考虑依赖人可期待利益的补偿）。
第二十三条、房屋差价损失的计算
房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。
认定房屋差价损失的时间点，应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合同确定。
第二十四条、房屋价款纠纷与质量异议
在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼中，买受人主张房屋存在质量瑕疵，其不应支付房屋价款，或要求减少房屋价款的，应当作为抗辩处理。
买受人主张房屋存在质量瑕疵，并要求出卖人承担修理、更换、支付违约金、赔偿损失等违约责任的，应当告知买受人提起反诉或另行提起诉讼，买受人提起反诉人，与房屋价款纠纷一并处理，买受人不提起反诉的，对房屋质量问题，在房屋价款纠纷中不予处理。
第二十五条、出卖人的质量瑕疵担保责任
出卖人就转让房屋对买受人负有质量瑕疵担保责任。因房屋质量问题严重影响正常居住房使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
出卖人明知或应当知道房屋存在质量瑕疵，而故意隐瞒的，买受人请求出卖人承担修复、赔偿损失等违约责任的，应予支持。出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或买受人明知质量瑕疵仍购买房屋的，出卖人不承担责任。
转让房屋存在隐蔽质量瑕疵，该瑕疵系房屋本身所固有，并非出卖人在装修、使用过程中所造成的，买受人可以向出卖人主张房屋价值贬损的损害赔偿责任，也可以房屋所有人身份向开发商主张保修责任或损害赔偿责任。
四、房屋买卖的中介机构
第二十六条、中介机构的诉讼地位
方案一：涉及房屋中介机构的房屋买卖合同纠纷中，法院可以根据案件具体情况决定是否追加房屋中介机构作为无独立请求权第三人参加诉讼。
方案二：买卖双方就房屋买卖合同发生纠纷，案件的处理不涉及居间合同的效力、佣金以及房屋中介机构退还托管款项等，不宜通知房屋中介机构作为无独立请求权第三人参加诉讼。
第二十七条、中介机构出具证据的证明力
对房屋中介机构出具证明以及中介机构工作人员出具证言的证明力，法院应综合房屋买卖合同的约定、中介机构的身份、居间合同履行情况、买卖双方提供的其他证据等，运用逻辑推理和日常生活经验，进行审查判断，在没有其他证据佐证的情况下，一般不宜单独作为认定房屋买卖当事人是否违约的依据。
第二十八条、中介服务费用的支付
买卖双方因房产中介机构的居间服务行为而签订房屋买卖合同的，房产中介机构要求委托人支付中介服务费用，应予支持。一方当事人以合同尚未履行完毕、对方违约或合同解除为由，拒绝支付中介服务费用的，不予支持，合同另有约定的除外。
房屋买卖合同被确认为无效或被撤销，房产中介机构应当退还收取的中介服务费用，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，房产中介机构对此有过错的，应对委托方因此所受的损失承担相应的赔偿责任。
委托人为避免支付中介服务费用，故意拒绝订立房屋买卖合同并解除居间合同，再由自己与相对人签订同一内容的买卖合同，房屋中介机构要求委托人支付中介服务费用的，应予支持。
第二十九条、中介机构的赔偿责任
房屋中介机构未谨慎履行受托义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付中介服务费用并应根据其过错程度对委托人承担相应的损害赔偿责任。委托人亦有过失的，可以适当减轻房屋中介机构的责任。
出卖人委托房屋中介机构以不低于一定价格出卖房屋，房屋中介机构以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，出卖人要求房屋中介机构赔偿因房屋转卖产生的差价部分损失的，应予支持。
五、其他实务问题
第三十条、房屋承租人的优先购买权
出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖法律关系，出租人为其办理房屋产以过户登记手续的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人依同等条件支付房屋价款。第三人与出租人之间的房屋买卖合同因此无法继续履行的，第三人请求解除该买卖合同，并要求出租人承担履行不能违约责任的，应予支持。第三人有过错的，应当减轻或免除出租人的责任。
承租人仅起诉请求法院确认其对房屋享有优先购买权的，法院应对其行使释明权，告知其应当增加诉讼请求，要求出租人办理房屋过户登记手续。承租人坚持不增加的，应当驳回其原诉讼请求。
出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明确降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。
承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。
第三十一条、房屋买卖中的确权之诉和给付之诉
房屋买卖合同签订后，出卖人不履行办理房屋产权过户义务，买受人依据合同约定要求出卖人将房屋过户登记到买受人名下，应予支持。买受人直接提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，不予支持。
出卖人将房屋转让给买受人，并办理了房屋产权过户登记手续，其后合同被确认无效或被撤销、解除，出卖人要求买受人将房屋变更登记回出卖人名下的，应予支持。出卖人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，不予支持。
第三十二条、房屋买卖中民事诉讼与行政诉讼的交叉
房屋买卖纠纷存在民事、行政争议交叉的情况时，应当遵循民事诉讼法第一百三十六条第五项的规定，确定案件审理的先后顺序。如果民事争议的解决必须依赖于行政争议的解决，应当向当事人释明先行解决行政争议，并可裁定中止民事诉讼。如果民事争议的解决不以行政争议的解决为前提，民事诉讼应当继续进行。
第三十三条、管辖
因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，不适用民事诉讼法第三十四条关于不动产专属管辖的规定。
（游注：如此节成立，则与不动产相关的其他合同纠纷，是否亦宜适用民事诉讼法第二十四条的规定；但，从已知的规范看，租赁合同、建设施工合同纠纷似乎均适用不动产专属管辖的规定；坦率地讲，本人并不认为本条款符合法律规定及高院的法律地位）。
第三十四条、房屋买卖合同无效的诉讼时效
当事人一方以房屋买卖合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，请求确认买卖合同无效的，不适用民法通则关于诉讼时效的规定。
第三十五条、房屋办证的诉讼时效
出卖人将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋占有使用，买受人请求办理房屋产权过户登记，出卖人以买受人的请求已超过诉讼时效期间为由提出抗辩的，不予支持。
第三十六条、违约金的诉讼时效
当事人在房屋买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，从合同约定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效期间。
当事人在房屋买卖合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，期间有时效中断或中止情形的，适用民法通则关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
第三十七条、意见的适用范围
本意见自下发之日起施行。本意见实行后新受理的案件适用本意见。
本意见的具体规定与新颁布的相关规定不予执行。
