2011年1月26日楼市第三轮房地产调控政策出炉，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号文件），即“新国八条”。而这几天“京十五条实施细则”颁布实施，在“新国八条”的基础上下了一副猛药，让2011年的房地产市场变得更扑朔迷离。在此处暂不评论“京十五条实施细则”的前世后缘，先只探讨关于“新国八条”的具体政策，在大方向上把握好2011年的房地产调控政策及如何防范交易中的法律风险：
1.限购令：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2.信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
3.税收：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
4.房产税：征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。
“新国八条”的出台，营业税税基扩大、首付提高利息增加、从严限购，直接影响了合同的履约，就其交易实践而论，“新国八条”将再度掀起一轮违约潮，尤其集中在已经签订了房地产买卖合同，正在办理贷款申请和准备交易过户的房屋买卖合同中。细数其中的纠纷点，对如何防范严政下的交易风险，做如下分析：
1.营业税税基增大，新增营业税承担纠纷
2009年财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的规定，只有销售不足5年的非普通住房全额征收营业税，销售不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。现在“新国八条”不再区分普通住房与非普通住房，对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。由此产生了许多关于新增营业税负担问题的法律纠纷。
例如：二手房买卖中，购入价180万元，目前售出价200万元的普通住宅，按原规定未满五年仅对20万的差价部分征收5.55%的营业税，即11100元。而调整后将对200万全额征收，税费达到111000元，大大增加了交易成本。
就其营业税的问题，当事人在签署合同时一定要约定清楚，不管是差额征收的，还是全额征收的，在合同约定明确是减少纠纷的有效途径。在《房屋买卖合同》当中对可能出现的因政策变动而导致的税费变化进行详细的约定，如“买家承担所有得税费，税费的缴纳以过户时政策为准”。如果合同中对因政策变动而导致的税费承担没有约定或者约定不清，那么应该按照法律规定。按照我国相关税收法律规定，二手房营业税应由卖房人来承担。
2.首付提高、利息增加导致贷不出款，从严限购导致买方无法购房，能否退还定金或者退房？
此次“新国八条”强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。限购令也得到全面升级。原来可以购第三套房，但不能贷款，现在则是直接改为“停购第三套房”，基本上所有的一二线城市都将对以下三种情况暂停在本行政区域内向其售房。这三种情况包括：已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。以下列举三个典型案例：
1）首付比例提高超出预算。购房者黄女士已有一套房。今年1月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了50%的房款55万元。不久，“新国八条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于60%。黄女士再筹11万元有困难，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款10%的违约金。
2）房贷停止办理。购房者冯先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国八条”出台后，各银行暂停发放三套房贷款。冯先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。
3）异地购房无法获得贷款。来自浙江省的张先生来北京市工作不到3年时间。前不久，张先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。按京十五条规定，北京市要求外地购房者需提供当地纳税或社保5年缴纳凭证。因提交不出上述凭证，张先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。
从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与出卖人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则各有不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”；二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”。各地法院对于类似案例判罚及认定标准也不一样。
鉴于上：
（1）双方在房屋买卖合同中对此类情况直接约定，例如，双方在买卖合同中约定，如果贷款政策变化导致买方无法贷款，合同解除。但对于购房者隐瞒家庭住房情况而出现无法购房，或者无法贷款的情况，开发商有可能不予退定金，如果合同中没有明确规定，由于购房者违约，开发商甚至可以不退房款。
（2）购房之前，要提前做好贷款的准备。购房者需要了解自己是否具备贷款资质，并提早准备好相关申请材料。如果开发商合作银行无法发放贷款，购房者在与开发商沟通后，可自行选择贷款银行，但申请手续比较繁杂。关于是否能获得贷款，具体事宜需要咨询银行工作人员，不同的银行在贷款审核上也有细微的差别，如果碰到不能通过审核的银行，可以换另外一家尝试。先将贷款事宜落实，再签署购房合同，可以避免很多不必要的麻烦。
（3）若在“房贷新政”出台前已经签署认购书，而因新政的出台导致首付款的比例、因贷款所支付的银行贷款利率的提高，以及对三套房的限购政策导致很多购房者因此无法购房房屋，建议购房者争取以最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，即“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，向开发商主张返还定金。并可按照“情势变更”原则，向法院或仲裁机构提出变更或解除合同的请求，并进一步举证说明自己购房前后出现了不能预见和防止的“情势变更”，且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同。
总体上来说房地产新政的目的，一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房人资金承受力，以稳定房价；另一方面是通过提高房地产交易成本，减少购房需求来干预公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。在此也建议买卖双方在今后订立合同时，尽可能明确政策变化带来的责任分配，更好地避免交易风险，维护自己的合法权益。
对于国家和地方政府出台的调控政策，各类媒体网络评说纷纷，褒贬各异。但对2011年的楼市来说，将是一场革命！
