“以房抵债协议”是指债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的协议。关于该类协议的法律效力，因法律上并无明确的规定，导致实务中存在不小的争议，在具体处理程序上也各不相同。为此，本人从以下几个方面提出自己的观点。

一、以房抵债的本质属性更多的应当是双方真实意思基础上达成的以买卖房屋替代原有的合同履行方式。

债务人或因货物买卖，或因民间借贷等原因而与债权人存在金钱给付义务，为了达到抵销该债权债务或达到保证的效果，双方为此签订一份以房抵债的协议，约定债务人方将相关房屋交付给债权人，而债权人所应支付的购房款即为债务人所拖欠的全部或部分欠款。本人认为，该操作方式的法律依据在于《合同法》第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。当然，如若法律及行政法规规定此种变更应当办理批准、登记等手续的则应履行相应手续。

分析以房抵债协议实质内容，事实上，原有的债权债务关系因为双方的约定可视为履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。虽然双方在签订协议过程中，存在原有债权债务关系的内容，但其目的，债权人想通过今后房产的交付以达到债权人获得所约定的房产，而债务人则为了达到抵销其所应向债权人承担原有债务。只是双方将如何履行原有债务与如果买卖房屋两项内容在同一份协议中一并作出约定。因此，无论这种履行方式是否具有担保债权实现的目的，均不无法掩盖房屋买卖的意思表示。

从主观内容分析，以房抵债协议与原借款合同过程中的房产抵押的保证协议存在本质区别。房产抵押明显具有担保的目的，是为实现借款期限届满以后应当偿还本金及利息的债权的实现，协议当时，债权人的目的是希望债务人承担金钱给付义务的，只是当债务人无法履行时只从抵押物入手以达到维护债权实现的法律效果，获得房产并非债权人的根本目的，放弃房产也非债务人的初衷，最终处置房产只是实现债权的一种手段。相反，以房抵债的协议目的原本就在于对房产进行处置，即债权人希望获得约定房产，而债务人自愿在债权人支付对价以后放弃房产，因此，变更房产所有权明显属于双方共同的唯一的目的，将欠款转化为房款也只是房款支付方式的不同形式。至于协议中若存在“债务人如果届期无法偿还欠款，房产出让给债权人”的相关内容，这也仅属于双方对房产买卖合同所约定的生效条件而仍然无法否认双方事实上就是一个房屋买卖协议的本质。更何况，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人法律关系的实质及真实意思表示。人为地将以房抵债协议复杂化毫无意义，也毫无必要。

二、以房抵债作为抵销债务的一种方式从未被法律禁止所以不应随意否定其合法效力。

以房抵债这种约定的债务抵销，事实上可认定为履行合同的一种方式。依照法律的规定，法律并没有对当事人之间如何履行各自的权力和义务的方式作出限制。《合同法》第62条甚至强调，在合同双方对合同的履行方式不明确时，双方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。此外，最高法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第301条“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第302条“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第26条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其他地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。”

由此可见，法律不但没有禁止以房抵债行为的存在，甚至是实务中一直所倡导的合同履行方式，以致于法院可以采取强制措施予以执行。因此，有人以以房抵债存在流抵契约的嫌疑而主张该行为无效的观点明显错误。法律之所以禁止流质契约是从不损害双方利益和不特定社会主体利益的角度进行规范，是法律理性的选择，其结果是不因其双方约定而产生直接导致物权变动的效果。

因此，判断合同的效力所依据的只应限定在《合同法》52条的规定，依照法无禁止即有权的原则，只要双方合同不存在《合同》第52条情形的就应当认定其有效，即便存在损害不特定主体利益的，只要合同双方不存在恶意串通，也无法否定该合同的效力，即便合同的最终履行存在损害合同一方或双方利益的可能，但只要协议内容属于双方真实意思表示，各方就应当受其约束，如果存在重大误解或显失公平的也只是合同撤销权的行使而与合同效力无关。如果以为维护其他人的利益及稳定特殊环境下的市场秩序为由，就断然否定一份合同的法律效力，该做法将会“极大地损害司法权威”。

本人认为，在目前我国没有任何一部法律对以房抵债行为作出任何强制性的效力性规定的情况下，就应当认定该类协议具有法律效力。因为，法律对合同无效作出设立的目的在于制裁不法行为人，以维护国家的法治秩序和社会的公共道德。在私法自治的法制环境下，无效合同的认定应当从严把握，不能轻易认定一个合同无效，只有尽可能地限制合同无效的范围，才能保障私法自治的实现，真正促进和鼓励交易的发展。

三、以房抵债协议的规范设计才能避开法律禁止之嫌而真正实现双方合同的目的。

依照《物权法》第186条关于流质契约的最新规定，只是限定行为发生时间不得在债务履行期届满前，不得未经结算而直接代偿，但并没有限制在债务履行期届满后，当事人也不得约定如债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。换而言之，如果在债务履行期限届满后，双方采取以物抵债或以房抵债则正如以上所言明显属于达成的房屋买卖协议，或者，即便行为发生在债务履行期届满之前，哪怕在双方债务成立之时，双方约定如果债务人无法履行债务，自愿将约定房产经过相关部门评估或双方依照公平原则进行折价后再以房抵债，都不应当认定为流质契约而为法律所禁止。约定在债务清偿期届满时应进行清算，则这种约定避免了流抵的弊端，应承认其在当事人间的有效性。

 判断双方所签订的协议是否属于房屋买卖合同，依照房屋买卖合同的特点及合同必须具有可履行性的要件，其内容最起码应当具备对买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间与方式、交付时间、产权登记、违约责任等作出了明确的约定，也只有具备了这些条款，才可将这种以房抵债的协议视为房屋买卖合同。因此，在以房抵债协议中，应当具有房屋买卖合同的通常条款。

此外，依照流质契约禁止规定，以房抵债协议如要避开这一嫌疑，债权人与债务人之间的约定应当表现得更为公正、公平。为此，双方在协议中应当明确约定实际履行房屋交割时所应办理的结算手续，不应忽略房产单价或总价内容，更不应作出不管价值高低、市场如何变化而直接交付房屋的内容。换而言之，履行结算义务是以房抵债协议得以实际履行，已达到办理房产过户手续的必要条件。