[案情]

    王某向李某借款20万元，借款期限一年，并同时约定到期不偿还，王某将其所以的一套住房归李某所有，后借款期限届满，王某没有偿还，李某诉请法院，要求法院判决王某按照协议履行，房屋归其所以，王某协助李某办理房屋过户手续。

     [分歧]

   李某的诉讼请求能否得到支持，关键在于如何看待当事人在借款协议中以房抵债约定的性质和效力。在认定该以房抵债协议是否有效的问题上，合议庭有两种不同的意见：

    第一种意见认为，债务未届清偿期之前双方达成的以房抵债协议形成的是流质契约关系，依据《中华人民共和国担保法》第40条的规定，流质契约无效。法院可以向原告李某释明，其可变更诉讼请求，就民间借贷关系向被告主张权利。如果经法院释明，原告李某坚持原诉讼请求，应当判决驳回原告李某的诉讼请求。

  理由：所谓流质契约,是指当事人在签订抵押合同时,或者债权清偿期届满前,约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。自罗马法以来，各国法律都禁止流质契约，我国担保法也规定抵押合同中的流质条款无效。《担保法》第四十条规定:“设立抵押合同时,抵押人和抵押权人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”法律禁止流质契约主要是因为:第一、从债务人角度,债务人为经济困难所迫，债权人乘人之危，以抵押人价值较高的抵押物担保小额债权，与债务人订立流质契约，损害抵押人的利益。从债权人的角度，抵押权设定后，抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也是不公平的。因此，禁止流质契约的目的，既是为了保护抵押人的利益，也是为了保护债权人的利益，体现民法的公平、等价有偿原则。第二、禁止流质契约是抵押权的本质属性所要求的。抵押权是价值权，未经折价或者变价预先将抵押物转移于抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性。本案原被告签订借款合同时约定以房房屋抵偿债务，根据物权法定的原则，违背了流质契约禁止的规定,即使原被告补办了抵押登记手续,使抵押权成立,法院也不能依原被告约定的内容直接让被告办理房地产过户手续，只能确认流质契约无效，即以房抵债协议无效。

    第二种意见认为，以房抵债协议双方形成的并非流质关系，协议内容并不违反法律的强制性规定，协议有效，应当判决支持原告李某的诉讼请求。

    我们倾向于第一种意见。

  结束语：近年来，在民商事审判中，我们常遇到债务未届清偿期之前以房抵债、债务清偿期届满之后以房抵债、诉讼过程中当事人自愿以房抵债的情形，此类案件当事人的诉讼目的、意图和原因较为复杂，需要注意的问题很多，在案件的处理背后往往难脱恶意诉讼或虚假诉讼的嫌疑。抵债的目的无非是为逃避债务承担、规避国家相关税费，严重损害了国家和他人的利益。我们也注意到2013年6月28日最高人民法院下发了《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》，这些规定着眼于从宏观层面形成对虚假诉讼的防范和查处机制，但是还缺少微观层面的操作规则，建议最高院尽快出台以房抵债的相关司法解释，对此予以规范。