【律师简介】

    柴善清律师，现系浙江省律师协会房地产专业委员会委员、金融与保险专业委员会委员，浙江英普律师事务所专职律师。联系手机：135 8826 5953。

    邵和票律师，现系浙江英普律师事务所专职律师。

【案情】

    2015年5月，X小姐和HR置地发展有限公司（以下简称HR公司）签订了《认购协议书》，约定X小姐向HR公司认购房屋一套，总价228.1805万元；协议还约定X小姐应向HR公司交纳定金10万元，如果因HR公司原因造成本购房协议书后续合同未能成交，双倍退还定金。协议签订时，X小姐向HR公司交纳定金10万元。后来，HR公司销售人员声称在和X小姐签订协议之前，房屋已经卖给其他人，双方之间签订的协议属于重大误解，要求撤销协议。双方协商未成，X小姐于2015年6月向法院起诉，请求法院解除双方签订的协议并要求HR公司双倍返还定金20万元。

【审理结果】

    法院审理认为， 本案的争议焦点是HR公司就已出售的房屋与X小姐签订认购协议是否构成重大误解。认购协议书中明确了销售房屋的位置、面积、价格，且HR公司委托专业的置业顾问公司对房产进行销售，理应掌握已售房屋信息，销售人员将已经出售的房屋再次进行销售的行为并不符合重大误解的情形，HR公司的行为构成违约，应双倍返还X小姐定金。

【律师点评】

    房价近期连续上涨，诱使一些卖主将房屋进行再次销售以期获得更高的价格，产生许多一房二卖现象。一房二卖势必造成一方买主利益受损，受损方向违约方主张权利时，重要证据之一是买卖双方签订的意向性合同或者买卖合同，合同条款对诉讼胜败起着至关重要的作用。因此，无论对意向性合同还是最终的买卖合同都不能掉以轻心。本案中X小姐与HR公司签订的房屋认购协议书内容明确、详细，合法有效，减少了合同中不利于购房者的风险。当HR公司无法按合同约定履行交房义务，双方又协商不成时，X小姐便可依法向法院起诉，请求解除合同并由HR公司承担违约责任。

【购房贴士】

    一、买房前应进行调查。购房者在签订房屋买卖合同之前，应对所买房屋进行充分调查，包括房屋的位置、面积、质量、价格、所有权人、是否存在抵押等方面。

    二、认真签订购房合同。签订购房合同时应仔细审查合同条款，对标的物情况、房款支付、权利义务、违约责任、争议解决等方面进行具体约定。合同签订以后，应尽快办理房屋过户手续。

    三、发现问题及时采取解决措施。如果合同签订后发现存在一房二卖的情况，先查看房屋是否已经过户，若一方买主已经将房屋办理过户登记手续，过户一方便取得房屋所有权，未取得房屋所有权的买主此时应及时收集卖主违约证据，通过协商或者诉讼途径维护自己的权利。如果两个买主都未办理过户手续，那么在先购买的买主可以要求卖主继续履行交房义务；在后购买的买主可以向卖主主张违约责任。

    作者：柴善清、邵和票律师

    作者单位：浙江英普律师事务所

   （本案中涉及到的人物及公司名称皆为化名）