一、合同因出租人行使合同解除权而解除

　　合同解除权分为约定解除权【《合同法》第九十三条：……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除权【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】也就是说，合同一方当事人的合同解除权源于合同的约定或者法律的规定。

　　1、房屋租赁合同的解除都不是因为承租人行使解除权而解除

　　出租人应当交付没有瑕疵的房屋，房屋有瑕疵(这是一种抽象的说法，具体言之如房屋部分或全部是违建、漏雨、第三人主张权利、承租人以外的人以该房屋为营业场所申请了相关营业执照或相关许可证导致承租人不能再以该房屋为营业场所申请相关营业执照或许可证等等)就是出租人违约。如果房屋的瑕疵很严重，导致了承租人的合同目的不能实现，则承租人可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定通知出租人解除合同，合同自通知到达出租人时解除。比如，由于租赁房屋(用途是餐饮等)是违建导致承租人无法办餐饮等相关营业执照或被行政机关强制拆除，承租人有权解除合同。当然，如果租赁合同中约定了此情形下承租人有权解除合同，承租人可以依据合同的约定解除合同。

　　房屋虽有瑕疵但是承租人并不因此享有合同解除权(一般为轻微瑕疵，不影响承租人合同目的的实现)，或房屋有瑕疵且承租人有权据此解除合同但是却未行使合同解除权，这两种情形下房屋租赁合同的解除都不是因为承租人行使解除权而解除。

　　2、房屋租赁合同的解除是因为出租人行使解除权而解除

　　承租人不付租金，出租人行使合同解除权，这很简单。因为租赁合同中一般都会约定承租人逾期支付租金超过一定期限的，出租人有权解除合同。也就是说，租赁合同中一般都会对承租人不付租金情形下出租人的合同解除权作出约定。退一步讲，即便合同中未约定承租人不付租金情形下出租人可以解除合同，出租人一般也可以行使法定的合同解除权。

　　出租人享有合同解除权并通知承租人解除合同，合同自通知到达承租人时解除。

　　二、合同解除，出租人和承租人一般都会有损失

　　出租人的损失主要表现为房屋空置期间租金的损失、将房屋恢复原状所支付的费用、再次招租的中介费等损失。承租人的损失主要表现为装修残值的损失等。

　　三、损失的承担：由双方根据各自的过错承担相应的责任

　　1、消除“有权解除合同的一方是守约方(无过错)”的误解

　　很多人有误解，以为出租方解除合同，出租方就是守约方(无过错)，只有承租人违约，进而认为承租人应当赔偿出租人的损失，承租人无权要求出租人赔偿其损失，最多就是获得一定的补偿。简言之，很多人误以为享有并行使解除权的一方就是守约方(无过错)，只有对方违约。这种误解的根源是：这种观点不是完全不对，而是不严密。的确很多情形下，出租人没有任何违约行为，只是承租方一方违约，在此情形下，当然只有承租人赔偿出租人，承租人的损失最多就是获得补偿。对此最典型的就是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”但是，如果合同双方都违约，损失自然不能仅由一方承担，而应当由双方根据各自的过错承担。对此，最典型的规定就是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”对于上述第十一条第三项需要说明的是：(1)该条文中违约的“约”既包括主合同义务、又包括从合同义务和附随义务。因为在一个合同的履行过程中，最常见的是一方因违反主合同义务而构成根本违约，而另一方则是因为违反主合同义务或从合同义务或附随义务而构成一般的违约(尚未构成根本违约)或没有任何违约行为，这也就是为什么一般只有一方合同当事人享有合同解除权。(2)该条文中的“违约”和“过错”其实是一个概念。对于一个有效的合同，在履行过程中，或者守约或者违约(违约包括一般的违约和根本违约)，而不应该有“过错”的概念。“过错”这个词用在《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)比较合适，因为合同无效是法律对已经成立的合同进行了否定性的价值判断，合同被撤销是一方当事人对于已经成立的合同进行了否定性的价值判断，那么合同被给予了否定性的评价是谁导致的呢?这就是过错的问题。而违约的成立和过错无关。由双方根据各自的过错承担相应的责任，其实意思就是由双方根据各自违约的轻重承担相应的责任。为了和现行法律保持一致，本文不排斥“过错”这个用语的使用。

　　2、再找依据

　　(1)合同解除的法律后果和违约责任的规定

　　《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是法律对合同解除的法律后果的规定，在这里面，“并有权要求赔偿损失”并没具体化为“解除合同的一方有权要求对方赔偿损失”。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定的是违约方应当向守约方赔偿损失，但是并没有规定“解除合同的一方有权要求对方赔偿损失”。也就是说，法律从来没有把解除合同的一方等同于守约方(或无过错方)。

　　(2)违约金的调整规则

　　《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在调整违约金的时候也要考虑当事人的过错程度，也就是说如果主张违约金的一方也有过错(一定的违约)，则违约金应当相应的调低(可以理解为抵消“违约方”向“守约方”主张的赔偿)。

　　综上，房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失由双方根据各自的过错承担。