出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依然有效。但因我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。买卖房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，出卖人无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续，买房人无法实际取得房屋。

【案号索引】一审：北京市通州区人民法院（2013）通民初字第09926号　　

二审：北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第01434号

【案件概览】

张军（人物名称均为化名）系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2013年5月14日，张军与黄林签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给黄林，房屋总价款149万元（含装修）。同日，黄林支付张军定金2万元，张军将涉案房屋交付黄林居住使用。2013年5月29日，黄林支付首付款43万元。2013年6月4日，黄林支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押。

2013年6月6日，因张军与案外人高翔的民间借贷纠纷案，高翔申请财产保全，北京市通州区人民法院作出（2013）通民初字第09386号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。黄林向法院提出异议，被驳回。

黄林起诉至法院称：我和张军之间的《房屋买卖合同》受法律保护，我已经支付了85万元购房款，现因张军的原因导致房屋被查封，我的合法权益遭受损害。故诉至法院，请求判令：1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效；2.张军继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并协助办理过户手续。

张军辩称：同意黄林的诉讼请求，上述合同是双方的真实意思表示，但是涉案房屋现已被司法查封，合同无法继续履行。

一审法院庭审过程中释明黄林：涉案房屋处于查封状态，其与张军签订的《房屋买卖合同》客观上履行不能，其可以待履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人承担相应违约责任。黄林仍坚持其诉讼请求。【裁判结果】北京市通州区人民法院于2013年9月10日作出（2013）通民初字第09926号民事判决：一、确认黄林与张军签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回黄林的其他诉讼请求。一审判决后，黄林不服，持一审意见提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】　

法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。故对于黄林要求确认黄林、张军签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。该案中，黄林要求张军继续履行合同，协助黄林办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态，张军无法继续履行合同、协助黄林办理过户手续，构成履行不能。经法院释明黄林，黄林坚持要求继续履行合同，故对于黄林要求张军继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求，依据不足，法院依法不予支持。【案例注解】本案的争议焦点在于，买受人买卖房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同是否有效，能否继续履行，买受人能否要求办理过户手续，买受人的权益如何得到保护。（一）买房后被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响。　

房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中，根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”（房屋买卖之前查封）与“签后查封”（房屋买卖之后查封）两种情形。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。本案中，黄林与张军签订买卖合同在前，法院采取查封措施在后，该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定，亦不损害第三人权益，合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前，法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。（二）房屋被查封，能否办理过户手续。　　

我国《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，我国以不动产物权变更登记为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，房屋的所有权不发生变动。本案中，黄林与张军虽已签订了《房屋买卖合同》，黄林也交纳了首付款并实际占有使用房屋，但双方未办理房屋的过户手续，从法律上来讲，涉案房屋所有权未发生变动。履行不能，又称“给付不能”，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。学术上，以债务成立时是否有履行不能的事实存在，履行不能被分为“自始不能”和“嗣后不能”，自始履行不能，是指在给付义务成立之时给付即为不可能。与自始不能相对的是嗣后不能，即债务成立后发生的给付不可能。本案双方签订房屋买卖合同后房屋被查封，即属于“嗣后不能”。“嗣后不能”并不影响合同的效力，而是根据是否可归责于当事人分别处理。如果不可归责于当事人，则作为一种风险，依风险负担的规则处理；如果可归责于一方当事人，则作为债务不履行（违约），由责任人承担债务不履行责任”。嗣后不能体现在我国《合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，黄林与张军签订《房屋买卖合同》后，在履行合同方面，黄林依约支付了部分购房款，张军也交付了房屋，如房屋未被查封，黄林有权依据合同的约定要求张军继续履行《房屋买卖合同》并协助办理房屋的过户手续。但诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封，在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下，黄林要求张军继续履行合同、协助办理过户手续，即属于客观履行不能的情形，黄林坚持要求张军办理房屋过户手续的请求，无法得到法院支持。（三）签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护？司法实践中，签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：1、提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。本案中黄林在法院查封时实际占有房屋，其对未办理房屋过户手续也没有过错，但因黄林未付清全款，故不符合前款规定的条件，其查封执行异议被驳回。2、等待解封。房屋查封是有一定期限的。

根据相关司法解释，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

3、提供担保、解除查封。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。4、解除合同，要求卖房人承担违约责任。法院查封时间难以确定，为避免损失扩大，买房人可以以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担相应的违约责任。【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条

《中华人民共和国物权法》第九条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条