在民事诉讼中，房产保全是很常见的一种保全手段，因为房产价值大并且固定，查封房产手续上也简便易行。在法院查封房产前后，该房产如果出现买卖，买受人往往已支付部分或全部款项，由于购房款数额巨大，房产能否顺利过户于买受人利益影响极大，是买受人最为重视的，但对于申请财产保全的债权人来说，如果已保全的房产过户给买受人，对债权人以后的执行往往造成难以挽回的损失。出卖人的债权人和未办理过户登记的房屋买受人必然产生截然对立的利益冲突。

未办理过户登记的房产买受人在房产被查封后应有相应的权利救济途径，以维护其合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条的规定来看，当买受人满足已支付全部价款，实际占有房屋，对未办理过户登记手续没有过错这三个要件的情况下，房屋不可以查封。在此种情况，如果债权人发现买受人是以明显低价购买房屋等出卖人恶意逃避债务的行为，可以依法行使撤销权。本文重在研究在买受人不满足以上三个要件的情况下权利救济途径。

   买受人在房产被查封后，由于房产被查封，无法过户登记，买受人完全可以选择起诉出卖人，要求解除双方的房产买卖合同，出卖人返还购房款。可如果选择这样的诉讼策略，由于出卖人已被其他债权人起诉，其债务情况本身不容乐观，买受人起诉出卖人返还购房款的请求即使得到法院支持，但出卖人已无财产可以执行，即使有财产，也是作为债权与其他债权人依比例原则平等受偿，买受人权益受到很大损害，因此除非出卖人的财产足够执行，否则这种诉讼策略肯定不是最佳选项。

买受人目的在于获得房产所有权，因此买受人此时有两个选项，一是向法院起诉要求确认对被查封房产的所有权；二是向法院起诉要求出卖人继续履行合同，协助办理过户登记手续。但从现行法律来说，确认之诉很难成立，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产未办理过户登记，即使付清了全款，买受人就不是房屋的所有权人。在买受人通常没有付清全部购房款时，其主张确权之诉能得到法院支持的概率更是微乎其微。因此，在确权之诉难以主张的情况下，买受人向法院起诉出卖人继续履行合同是相对可行的一种选项。

在房产被查封后，出卖人与第三人还处于诉讼阶段，买受人这时可起诉出卖人继续履行合同。应当具体分析买受人与出卖人之间的房产买卖协议的效力，防止出卖人为逃避债务故意转移财产。法院可以根据双方签订的房产买卖合同、房产买卖的价格和合同履行情况、未办理房产过户手续的原因以及当前房屋实际占有状态去分析。在法院已审查买受人与出卖人存在真实的买卖关系，并且买卖合同已经实际履行，对于未办理产权过户手续买受人并没有过错的情况下，应当认定房产买卖合同的效力，支持买受人要求办理房产过户的诉求，对于买受人未支付的购房款，法院可以要求买受人不得将购房款支付给出卖人，责令买受人将款项交给提存机关。从司法实务中来看，对买受人要求继续履行合同的诉讼请求，不同法院也在不同的理解，裁判尺度并不统一。

在房产已处于被执行状态时，买受人可以提出执行异议，如果异议被驳回，买受人可以提起案外人执行异议之诉。我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”买受人对于出卖人与第三人的债权债务关系通常并没有异议，其有异议只是对于执行出卖人的房产的异议，即买受人主张对被查封的房产享有权利。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。在买受人提出案外人执行异议之诉，请求法院对被查封的房产停止执行，法院应审查以下三点来判断:一是买受人与出卖人双方之间是否存在真实的买卖关系，出卖人是否是恶意转移财产；二是买卖合同是否已经实际履行；三是买受人对于未办理产权过户是否具有过错。在买受人真实购买且对完成过户没有过错的，法院应停止对买受人所购房屋的执行。

现行法律，对未办理产权过户的买受人的权利保护存在立法缺失，从维护交易安全角度来看，法院应当维护善意买受人的权益，而不是简单将房产查封和执行。