买二手房交过户材料两个多小时后房子被查封了!_

[摘要]为了方便孩子读书，吴某夫妇通过房产中介，东拼西凑花了116万元买了一套二手房，简单装修后很快就入住了。没想到，就在他们向房产部门递交过户材料的两个多小时后，房产部门的一个电话把他们惊呆了：房子刚刚被法院 ...

　　原房主因借贷纠纷被执行财产保全，法院召开执行异议听证会保护善意购房者权益

　　为了方便孩子读书，吴某夫妇通过房产中介，东拼西凑花了116万元买了一套二手房，简单装修后很快就入住了。没想到，就在他们向房产部门递交过户材料的两个多小时后，房产部门的一个电话把他们惊呆了：房子刚刚被法院查封了!日前，吴某夫妇作为案外人来到良庆区法院，要求法院对这套房子解除查封。昨日，法院召开执行异议听证会，通过审理调查，中止了对房屋的查封。

　　吴某夫妇从横县来到南宁打拼，有了一些积蓄后便想在南宁买房，方便孩子上学。去年10月，他们在房产中介的推荐下，看中了一套位于青秀区桂雅路某小区的房子。

　　原房主韦某自称是急需资金才卖房，而吴某夫妇通过到房产部门查询，没有发现房子有什么法律问题，便签订了购房合同。他们借了几十万元，凑够116万元房款买下了这套房子。经简单装修后，吴家人于同年12月1日搬进房子居住。

　　同年12月5日下午，房屋买卖双方一起到房产部门办理房子的过户手续，递交了所需要的全部资料，房产部门也出具了一张加盖有“登记收件章”的业务受理单。

　　房子马上就能属于自己了，吴某夫妇很高兴。由于房屋还未完成最后的过户确认，他们便先离开了。没想到，两个多小时后，房产部门来电通知说：良庆区法院对这套房屋进行了查封。吴某夫妇激动的心情瞬间跌到了谷底，这是怎么回事?

　　原来，去年11月，原房主韦某夫妇因为民间借贷纠纷，被债权人文某诉至法院，被判返还借款。诉讼期间，去年12月4日，为了保障自己的债权在执行中能实现，文某向法院提出了财产保全的申请。法院据此作出了对这处房屋的查封裁定，并于次日到房产部门进行查封执行。

　　了解情况后，吴某夫妇向法院提出了书面异议。法院调查发现，房屋仍登记在韦某的妻子黄某名下，查封当天下午，吴某只是向房产部门提出过户登记申请，但尚未获得批准。因此，法院的查封裁定程序合法、适用法律正确，便驳回了吴某的异议。

　　随后，吴某夫妇以房屋买卖合同纠纷为由，将韦某、黄某起诉到了青秀区法院。经审理，该院作出了双方当事人《房屋买卖经纪合同》有效，要求韦某、黄某办理过户手续的调解书。

　　莫名被卷进官司，买到房子的喜悦感已经被冲得无影无踪。“他们之前的纠纷我一点都不懂，我花钱买了东西，为什么不能属于我?”吴某说，他和原房主韦某并不认识，其他朋友都怀疑他是被骗了。为了能够证明自己没有和原房主串通恶意转移财产，他前前后后准备的材料重达25公斤。

　　昨日，良庆区法院举行了执行异议听证会，法院院长韦良亲自担任审判长，倾听各方当事人的陈述、举证、质证和申辩。

　　法院审理认为，文某与韦某夫妇民间借贷纠纷的判决已生效，根据财产保全申请对房屋作出的查封行为已经转化成执行行为。根据民事诉讼法执行程序的有关规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，虽然案外人吴某还没有办理过户登记手续，但他已经早早按合同约定履行了支付全额价款的义务，属善意取得，法院不应继续查封涉案房屋。

　　法院当庭作出中止执行裁定，解除了对吴某所购买房屋的查封。“拿到房产证后，心才能真正放下!”听到结果的吴某夫妇，终于如释重负，露出了一丝笑容。

　　良庆区法院院长韦良：从涉及的执行标的看都是不动产，主要是房产。表现形式为案外人与被执行人签订房屋买卖合同，等到要过户登记时，发现房屋已被法院查封，无法过户，就到法院提出异议。

　　案外人与被执行人进行签订合同的时间主要是在诉讼前、诉讼中判决未生效前(如上诉期间)、判决生效后执行立案前三个阶段。而在后两个阶段签订合同的案外人与被执行人又往往有恶意串通的嫌疑。

　　韦良：一般是区分案外人的善意与恶意，分别作出中止执行和驳回异议的裁定。实践中，如果案外人确实不知道财产可能或者已经被法院查封，签订合同，并且已经支付部分(首付款为50%以上，并积极办理银行贷款或正在办理贷款手续)或者全部价款并实际占有该财产，通常法院会认为其为善意，中止异议。

　　在审查案外人是否支付价款时，除了要求提供收据，交付现金的要提供从银行取款的凭证，转账的要有转账凭证。如果卖价明显低于市场价或者没有实际支付价款，一般可认定为恶意。

　　3.如果案外人和被执行人恶意串通，怎样保护申请执行人权益?

　　韦良：如果是恶意串通，案外人和被执行人的合同是会被认定为无效，执行异议也将不成立。实践中，案外人与被执行人的整个交易，外观上往往都很合法，甚至有时还有公证或者法院的裁判来认定合同效力。因此，在异议审查时，即使发现有串通的嫌疑，也可能会因为缺乏足够有力证据而无法认定。对申请执行人来说，除了依赖法院对证据的严格审查和事实的准确认定，也要尽早了解诉讼风险，及早提出保全申请，防止执行财产被恶意转移。