二手房买卖过程中存在很多交易风险，例如房价上涨卖方反悔交易、标的房屋存在抵押或查封等状态、买方未按时支付购房款、卖方不肯交付房屋或迁出户口等问题。今天，沙沙律师团队根据近期许多朋友在房产交易中所遭遇的问题，和大家分享以下几个二手房买卖的注意事项，希望对大家购买二手房及预防法律风险有所帮助。
一、核实对方身份，选择可靠中介
核实对方身份。如果是个人，核实其身份证；如果是公司，核实营业执照。如果选择中介，则要选择正规的信誉良好的房地产中介机构。这是进行二手房交易的前提。
二、确认产权
1.产权证上的房屋所有人是否与卖方为同一人。如果房屋为多人共有，则须卖方提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件，保险起见，建议所有共有人均作为卖方签订二手房买卖合同。如该房屋为夫妻共有财产，建议夫妻双方均作为卖方签订二手房买卖合同。
2.核实该房屋是否存在出租、抵押或查封等状态。如果已出租，则须卖方提供承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖方提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。一般情况下，抵押权人为银行，银行通常不会出具该类文件，这里便涉及需要进行解押的环节，房屋买卖合同中也应对解押进行详细明确的约定。
3.合同中载明的房屋面积要按照产权证上注明的面积填写。如房屋附有赠送的部分，需在合同中另外注明。
三、核实标的房屋是否允许或适合买卖
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
也就是说，没有产权证或者权属有争议的房屋、未达到上市交易条件的经济适用房、被司法机关或行政机关查封的房屋、被列入拆迁公告范围的房屋以及违章建筑等不允许或不适合购买，交易风险极大，买方在交易前应查明标的房屋是否属于上述几类。
四、必须签订规范的书面合同
如果二手房交易出现争议，房屋买卖合同便是最有力的证据，因此在签订合同的过程中，要特别注意合同必备条款、关键性承诺的约定。目前许多二手房交易均使用中介提供的格式合同，买卖双方甚至在没有认真审查合同的情况下便签字确认，发生纠纷时才发现该格式合同对许多事项均约定不明或者对买方、卖方有较为不利的条款。沙沙律师团队建议各位朋友在签订房屋买卖合同之前最好将合同交给律师审核，看看约定是否清楚，是否存在法律风险。
例如1.买卖双方当事人信息；2.标的房屋座落、产权面积及赠送部分；3. 标的房屋有无存在租赁、抵押、查封等状态；4.对附属设施的的处理，比如水、电、物业费的交接及家具家电的处理；5.合同履行义务，比如定金、解押、付款、过户、交房等具体期限及方式；6.违约责任；7.过户前遭遇限购限贷政策该如何处理；8.合同的生效、中止、终止、解除、变更等条款；8.解决争议的方式。
五、付款方式及资金安全
买方在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。一般情况下，买方可以约定预留一部分尾款，待卖方履行过户、交房、迁出户口的义务后，再支付尾款。
双方也可以考虑约定第三方监管账户，将买方已经支付的购房款等，保管在由房屋买卖双方均同意的第三方资金账户里，专款专用。等到买卖双方在交易中心完成过户手续后，方可打入卖方账户。
六、确保顺利过户
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”也就是说，房产交易必须要经当地不动产登记中心办理完产权登记才算完成过户手续，过户后才算完成整个交易流程，房屋的所有权才真正属于买家，登记以后便可以对抗善意第三人。
实践中常发生合同签订后由于房价上涨，房东违约不卖房或者一房二卖的现象，而法律是保护善意第三人的。比如小A与小B签订房屋买卖合同后，由于房价上涨，小A又将该房屋卖给不知情的小C，小C支付对价后，房子过户到小C名下，在不能证明小A与小C恶意串通的情况下，小B只能追究小A的违约责任，而不能要求小A继续履行合同，将房屋重新办理过户登记到小B的名下，此时小B无法再取得该房屋的所有权。那么如何尽可能避免这种情况的发生呢？
《中华人民共共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。我们建议，必要时买卖双方可根据《物权法》第二十条向不动产登记中心申请预告登记，防止出卖人一房二卖及向其他欲购买该房屋的购买者进行公示，防止未来发生纠纷。
