案 情 简 介

2010年11月8日，刘宣求通过以物抵债的方式取得华辰公司六间门面房的所有权。

2012年6月19日，林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，但注明其所支付的款项为“借款”。2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订一份《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元整。

后福州中院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，查封了刘宣求名下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。

林福汉向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。毛来华不服，上诉至福建高院。福建高院二审判决驳回上诉，维持原判。毛来华仍不服，向最高法院申请再审。最高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林福汉全部诉讼请求。

裁 判 要 点

最高法院在再审时指出，案件争议焦点之一为“案涉《房屋买卖合同》是否有效”。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。

首先，林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。

其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时，又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。

第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘宣求受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。

根据以上几点可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

判 决 结 果

林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将案涉的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。

律 师 总 结

1、为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，相关买卖合同应被认定为无效。

2、以买卖合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。根据《物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。所以，债权人应慎重选择通过买卖合同的方式为债权提供担保，防止因对标的物不享有优先受偿权而无法发挥预期担保的法律效果。 

3、以买卖合同为民间借贷提供担保，在实现这一非典型担保时，债权人不能要求履行买卖合同，而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

法律规定：

《民法总则》

第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 

《物权法》

第五条　物权的种类和内容，由法律规定。

第一百七十条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。