承租人优先购买权是当下房地产交易市场中经常涉及到的一项法律制度。虽然《合同法》第二百三十条明确规定了承租人的优先购买权，但该条文规定的过于笼统，导致实务中存在诸多问题，承租人的合法权益无法得到应有的保障。本文将结合相关司法解释及最高院裁判观点就房屋租赁合同中承租人优先购买权的主张及救济中的几个问题作一些分析与论证。

一、承租人优先购买权的概念

所谓承租人的优先购买权，根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”之规定，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人享有在同等条件下优先购得该房屋的权利。

二、承租人优先购买权的性质

本文观点：从优先购买权的法律性质来看，应认定为债权。

理由如下：

☑ 《物权法》未将优先购买权规定为物权，依据物权法定原则，承租人优先购买权不应纳入物权保护的范畴。且该权利仅能向出租人主张，不具有对世性。

☑ 《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》以与《物权法》有相关内容冲突为由，将《民法通则适用意见》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”废止。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

综上，承租人的优先购买权不具有对抗善意第三人的效力，应定性为债权，在承租人优先购买权受遭受侵害的情况下，其可以主张以同等条件与出租人签订买卖合同。

三、承租人主张优先购买权的几个问题

1. 拖欠租金的承租人能否主张优先购买权？

法律规定承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。优先购买权并不因承租人拖欠租金而丧失，仍属于承租人的法定权利。拖欠租金的承租人依然有权主张优先购买权，但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，合同解除后，因租赁关系不存在，承租人不再享有基于租赁合同产生的优先购买权。

2. 实际交易价格与备案合同价格不一致时，能否以实际交易价格作为认定同等条件主张优先购买权的依据？

真实意思表示是民事法律行为的核心要素，价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对当事人双方没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按房屋买卖合同双方当事人的真实意思来认定，逃避税收并非双方订立房屋买卖合同的目的。故，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。

3. 仅承租部分房屋能否就整体房屋主张优先购买权？

关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定，根据2004年《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中规定：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”

房屋租赁中的部分承租人行使优先购买权应受到限制，是否对整体房屋主张优先购买权应结合房屋的使用功能及承租部分所占比例综合判断。

四、承租人权利受到侵害时的救济途径

承租人的权利遭受侵害后如何救济，依据《城镇房屋租赁合同解释》相关规定，明确承租人不得请求认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，本文认为可主张损害赔偿请求权、强制缔约请求权以及继续履行租赁合同三种权利。

1. 损害赔偿请求权的行使

根据《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。……”之规定，一旦承租人的优先购买权遭到侵害，承租人就能向出租人主张赔偿损失。但目前尚没有相应的规定明确赔偿范围，尚须进一步明确。本文认为，损害赔偿的范围具体可以从以下几个角度来考虑如何认定损失。

❶ 承租人为行使优先购买权、无法行使优先购买权及要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，被迫搬家所支出的必要费用，为与出租人交涉而产生的费用等。

❷ 房屋价差损失。主张房屋差价损失时，应比较出卖房屋时与要求赔偿时的市场价格。承租人要求赔偿时的市场价更高时，承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。要求赔偿时的房屋市场价格没有变化，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人时，承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。承租人要求赔偿时的市场价更低时，对承租人而言不存在差价损失。

❸ 对于租赁期满后另行购买房屋的交易成本不应予以赔偿。即使承租人实现了优先购买权，那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中，也是必然会产生交易成本的，所以不存在承租人新增损失的问题，即交易成本不应予以赔偿。

2. 强制缔约请求权的行使。

租赁人主张强制缔约请求权，可向法院请求判令承租人与出租人形成买卖合同关系，最终效果表现为以第三人购买租赁房屋的同等条件购得该租赁房屋。

但承租人的优先购买权也存在例外情形，《城镇房屋租赁合同解释》第二十四条明确规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形，（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

同时为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利，承租人优先购得房屋的主张得到支持时应负担一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或者提供担保，以使出租人信任其履行能力。

3. 继续履行租赁合同的权利

根据《城镇房屋租赁合同解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”之规定，在第三人善意购买并办理登记手续，所有权已经发生转移，承租人的强制缔约请求权没有履行可能性的情况下，承租人可向买受人主张继续履行原租赁合同，从而保障承租人的合法权益。

但承租人的权利也有一定的限制，根据最高院的裁判观点，承租人只能就优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。

（2013）执监字第67号执行裁定书裁判摘要：“本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。”

综上所述，为了更好的保障承租人的优先购买权，承租人可以在租赁合同中与出租人明确约定优先购买权的行使、出租人提前通知的义务及相应的违约责任，将风险控制到较低水平。一旦承租人发现自身的优先购买权遭受侵害，应及时固定证据，通过上述方式保障自身的合法权益。