租赁合同的存在是承租人优先购买权产生的基础事实，因而，在谈到抵押权与租赁权冲突协调的问题时，必然要谈到抵押权与承租人优先购买权的协调问题。但因为缺乏法律和司法解释明确规定，抵押权人实现债权时如何平衡出租人的租赁权、承租人的优先购买权，一直也是实践研讨的热点问题。为此，今天小编将对租赁权、优先购买权与抵押权进行比较探讨。

一、概念明晰

租赁权：

又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

抵押权：

债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利

优先购买权：

承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利

二、租赁权与抵押权的比较

根据《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此可知，抵押权是采取登记生效主义，不登记的抵押权不得对抗第三人，所以，抵押权与租赁权的效力也要分两种情况进行比较分析：

1.先成立租赁，后设立抵押

《合同法》第290条：租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力。

最高人民法院《关于适用<中国华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

在往期微信中，我们论述过“买卖不破租赁”原则（、），该原则是租赁权物权化的集中体现。而根据上述法律规定可知，在先成立租赁合同而后设立抵押权的情况下，即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖的，租赁关系仍能够对抗买受人，即在先成立租赁关系的情况下，抵押权的实现也要适用“拍卖不能击破租赁”的原则。

2.先设立抵押，后成立租赁

最高人民法院《关于适用<中国华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人已将抵押财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

可见，在先设立抵押权而后成立租赁关系的情况下，抵押权人在实现权利时，能以涉案房屋无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人的损失，可以依据其与出租人之间的租赁合同关系进行权利的维护。

另外，依据《合同法》第52条的规定：恶意串通，损害国家，集体或第三人利益的合同无效。当出租人与承租人是恶意串通成立租赁关系的，姑且不论设置时间的先后，抵押权人若知道租赁关系存在，是可以主张租赁合同无效，因为出租人的恶意可能导致或者已经导致抵押财产的价值减少，所以为了防止抵押权受到侵害，只要抵押权人知道或者应当知道租赁权存在时就可主张合同无效。

三、抵押权与承租人的优先购买权是否冲突

《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《担保法》第53条：抵押权的实现方式包括以抵押物折价、以拍卖抵押物所得的价款受偿，或以变卖抵押物所得的价款受偿。

《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院就应予以支持。

如上所述，抵押权实现时可能会与租赁权产生冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并无冲突的可能性。具体而言，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，承租人行使优先购买权均不会与抵押人实现抵押权发生冲突，在抵押权人实现抵押权时保护承租人的优先购买权，更符合合同法设立承租人优先购买权的立法本意。

从法理上看，承租人的优先购买权是在同等条件下进行的，并不影响抵押权人实现债权，抵押权人的抵押权是价值权，不是支配权，法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值中优先受偿的权利，而不是任意处分抵押物的权利。因此，只要承租人的出价与第三人出价相同时，抵押权人只能从抵押物的交换价值中优先受偿，而不能直接取得抵押物。法律保护了优先购买权从根本上没有影响到抵押权人的利益。反过来，否认承租人的优先购买权，可能导致抵押权人滥用权力，损害承租人的利益。

从法律依据来看，《物权法》第195条及《担保法司法解释》第66条更多的只是规定了租赁权与抵押权的对抗效力，而优先购买权不同于租赁权，不能依照上述法律规定来确定其对于抵押权的实现会产生对抗效力。另外，依据《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条的规定亦可知，抵押权与优先购买权基于法律设置目的的不同，不会产生冲突，无需讨论优先保护何种权利的问题。