以签订房屋买卖合同为债权担保，若债权人以债权未能实现而要求直接履行房屋买卖合同的，法院：不应得到支持。
为担保债权实现，在实践中出现了让与担保这一非典型担保方式，多为债务人或第三人与债权人签订房屋买卖合同，约定以房屋担保债权，若债务人到期不履行债务，则将该房屋的所有权转让给债权人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。在此情况下，若债权到期没有实现，债权人诉至法院要求直接履行房屋买卖合同的将无法得到支持。近日，双流法院裁定驳回了一起房屋买卖合同纠纷案，便涉及到了这一问题。
案情概要
2016年6月7日，A公司与袁某签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，并由A公司向袁某出具售房专用收据。（因A公司欠B公司工程款，故B公司书面授权A公司与袁某签订房屋买卖合同以抵扣工程款。）
同日，袁某、邹某和B公司三方签订《协议书》，载明：袁某和B公司具有长期业务往来关系，……截止本协议签订之日止B公司欠袁某材料款13万余元；邹某欠袁某借款26万余元未归还，两笔款项共计40万元。三方经友好协商，就上述两笔款项达成如下协议：
债权债务基本情况：邹某与B公司就对方欠袁某的款项承担连带担保责任。
债务的履行：2016年11月30日前由邹某负责还清40万元；……为充分保障袁某的权益，B公司自愿以位于成都市双流区的X房屋对邹某的上述还款义务向袁某进行担保，并将该房屋备案登记在袁某名下。
债务履行的法律后果：如果邹某在2016年11月30日前全额还清上述40万元款项及利息，则袁某应在收到款项之日起15日内无条件将X房屋交还B公司，并配合B公司将X房屋的备案登记及房屋权属变更至B公司名下；如果邹某在2016年11月30日前未能足额向袁某支付40万元及利息，则B公司自愿直接以X房屋向袁某抵偿其所享有的债权，X房屋归袁某所有，双方无需另行签订书面协议；邹某已向袁某实际支付的款项由袁某在2016年12月15日前无息退还给邹某。房屋抵偿完毕后，本协议中袁某对邹某和B公司所享有的债权全部结清。
三方特别声明：三方对本协议所涉房屋的现有价值是经过充分了解的，对其现有价值和袁某在本协议中所享有的债权是否存在价差以及大致差额是明知的，并一致同意在本协议约定的条件成就时自愿以房抵债，本协议不存在重大误解和显失公平的情形。
因邹某未能按时归还袁某债务，袁某要求A公司立即将X房屋备案登记至自己名下未果，袁某遂将A公司诉至成都双流法院。
法院判决
双流法院经审理后认为，三方签订的《协议书》以及A公司与袁某签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的真实意思表示并非通过该合同的实际履行达到袁某取得该合同约定房屋的所有权，而A公司获得该合同约定交易对价的目的。其真实目的应为担保三方签订的《协议书》中相关债权债务的履行。参照民间借贷司法解释第二十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的相关规定，依法向袁某进行释明并要求其变更诉讼请求。但袁某拒绝变更，故裁定驳回起诉。
裁定作出后，袁某不服判决，并向成都市中级人民法院提起上诉。经成都市中级人民法院二审认为，X房屋系作为邹某以及B公司偿还袁某欠款的担保财产，其性质为担保，而非双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，袁某与A公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》也并非事实上的商品房买卖关系。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。
目前该裁定已生效。
法官说法
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，对于以买卖合同为担保的民间借贷纠纷中，出借人直接请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院则裁定驳回起诉。在司法实践中，除了民间借贷纠纷以外，其他债权债务纠纷也存在此种让与担保情况，但却没有相关的法律法规或司法解释加以明确规定。
本案中，所涉欠款既有民间借款，又有其他债权债务款项，原告袁某以房屋买卖合同纠纷案由起诉，法官在审理中参照民间借贷司法解释向当事人释明变更诉讼请求，在袁某拒绝变更后裁定驳回起诉，并得到了二审法院的维持。可见，以签订买卖合同的方式为债权作担保的，当债权到期未能实现时，债权人起诉直接要求履行该买卖合同并不能得到法院的支持。法官只能依据双方真实意思表示确定双方真实的基础法律关系进行审理。
签订房屋买卖合同为债权作担保的方式风险较大，且难以有效起到担保债权实现的法律效果。请大家注意在进行民间借贷、确定债权债务关系时注意加强风险意识，考察合同相对方的还款能力，并以法律明确规定的担保方式设定担保，避免产生债权到期不能实现的后果。
法条链接
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条第一款 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
