编者按：在当前不少民间借贷中普遍存在借贷双方在签订借款合同的同时为了保证将来债权的实现，双方又签订《房屋买卖合同》并进行网签，当借款本息不能偿付时出借人依据《房屋买卖合同》要求对房屋进行过户交易。这种操作在法律上到底效力如何？本文就该问题进行简要的探讨。

首先，“以房抵债”到底合不合法？

根据最高院的指导案例，要让“以房抵债”合法需要满足三个条件：

（1）借款合同双方当事人经协商一致，需要先终止借款合同关系，然后建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

（2）在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

（3）但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

对此，用通俗的语言来转化就是：要让“以房抵债”合法有效需要先终止合同关系，然后重新建立商品房买卖关系，将借款本息进行对账、清算。如果已经用房屋对借款设立了抵押担保的，在借款到期以前不能事先约定债务人如果还不起钱，房屋就归债权人所有。其次，在签订《房屋买卖合同》过程中不能存在法律规定的合同无效的几种情况。在本息结转、清算时不能超出国家对于借款利息的规定超额计算利息。最后，不能有《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”的情况。该条规定为：

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

该司法解释强调的是民间借贷纠纷中，当事人不能因借款关系而请求履行房屋买卖合同，因为民间借贷与房屋买卖是两个完全不同的法律关系，违反了“一案一由”的基本原则。如果《借款合同》和《房屋买卖合同》并存，那么主张以房抵债是不受法律保护的，当然这个时候所做的网签也同样无效。正确的做法是当借款无法清偿后先解除借款合同，待本息清算无误再签订房屋买卖合同。

在汤某、刘某某、马某某、王某某诉新疆鄂尔多斯某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布）中，原告便合理的利用了“以房抵债”的规则，最终其诉请得到了法院的支持。

理解了上述情况后，假设A先生出借了200万给B先生，在借款期限届满时，B先生表示无力偿还借款，A先生了解到B先生有一套房屋并且很具有投资价值，于是A找到B协商，由于借款本息相加同当前的房屋价值相当，希望可以“以房抵债”,B也表示同意。随后A同B协议终结了借款合同，并签订了《房屋买卖合同》并办理了网签手续，但由于B还需要筹集资金归还银行贷款，所以暂时没有办理过户登记手续。在办理网签手续的情况下A对这套房屋的权属是否就高枕无忧呢？在此笔者就房屋“网签”问题进行介绍，希望读者能够真正认清房屋网签的功能和效力。

“网签”即“网上签约”的简称, 是与传统的现实中交易相区别的一种签约方式,即房产主管部门设立了一个网络交易平台,当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后,通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。与传统的二手房交易程序相比，网签能起到公示公信的效果，可以杜绝一房二卖现象的发生，有利于二手房买卖市场的规范和发展。

网签的作用体现在：在办理了房屋网签的情况下，即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方需要注销网签后才能进行，而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请，才能注销，即需要有买方的协助，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。一旦卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方继续履行合同就行了，不需要向法院申请诉前或者诉中保全，简化了维权难度。但在本质上说，网签只是一种备案行为，网签过后的《房屋买卖协议》在没有过户登记之前，买受人仍然只有债权。下面就用一个简单的案例进行说明：

2010年4月16号，赵某与某房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定该公司将其开发的三套房产以总价400万元的价格出售给赵某，公司负责办理房产证。在赵某将房款支付完毕后，该公司将房屋交付给了赵某占有使用，但一直没有办证。2014年4月赵某得知该公司与第三人徐某于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，将上述3套房屋以550万的价格卖给了徐某，并办理了网签手续。为此，赵某向法院起诉，请求确认其与房产公司的《商品房买卖合同》有效，并要求办理过户手续。

法院判决：法院经过审理，赵某、徐某与房地产公司签订的合同均有效，但赵某的合同签订在先，赵某已经支付完毕房款并实际占用使用该房。徐某虽然办理了网签，但该行为并不具有物权登记效应，故最终支持了赵某的请求，判决房产公司为赵某办理过户登记手续。

明明办理了网签手续，为什么房子最终还是被判给了别人？很多人搞不清楚网签和预告登记的区别，以为是一回事，但事实上，网签并不是预告登记。

关于预告登记，我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为了保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经过预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记相较于网签来讲更加费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。

如果说预告登记是一种有效的权利救济手段的话，那么网签呢？事实上网签并不具有物权效力，仅仅是一种行政备案行为，由于认知上的错误，网签被很多买房人赋予了“人造光环”，导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。也就是说在一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人，房屋的合法占有人最终可以获得房屋产权。此外，仅仅办理了网签的房产也不能对抗法院的查封；登记机关在撤销网签也不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。

最后，让我们回到前面讲的A、B先生的房屋交易上，这时我们应该对此问题有一个比较清楚的认识了：即使A、B先生按照合法的程序办理以房抵债，签订了《房屋买卖合同》并办理了网签，但是如果B同时跟C签订了《房屋买卖合同》并将房屋合法交付给了C占有使用，那么A的如意算盘也很有可能会落空。归根结底“网签”仅是行政管理手段，没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。

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文/刘谦，重庆合纵律师事务所