上诉人(原审被告、反诉原告)：北京千万家公司，住所地北京市朝阳区东坝驹子房314号楼1层103-1。

法定代表人：曹宇，总经理。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：阴某某，女，1963年3月8日出生，住北京市朝阳区。

上诉人北京千万家公司因与被上诉人阴某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初49837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

千万家公司上诉请求：撤销一审判决，驳回对方一审全部诉讼请求，并支持我方全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。我公司未按时支付阴某某租金，是因为合同约定房屋老化的维修由阴某某负责，如不维修所有的维修费用及损失由其承担。我公司发现房屋设施坏了以后，联系维修人员确定老化问题，一些设施需要维修及更换，即与阴某某联系维修问题，但其不予理睬，严重影响租户正常居住，在我公司赔付上任租户11700元后其搬离，后房屋空置4个月未出租，给我公司造成严重损失，阴某某违约在先。二、涉案房屋内家具物品未丢失损坏，判决我公司赔偿没有依据。三、阴某某拒绝维修，扰乱租户正常居住，给我公司造成巨大损失。四、我公司在一审中提供了反诉证据，包括与租户的合同以及赔偿协议、维修单据、照片等，而阴某某未提供任何证据，一审支持对方诉求没有依据。

阴某某辩称，同意一审判决，不同意对方全部上诉请求，对方陈述均不属实。

阴某某向一审法院起诉请求：1.要求解除双方所签《房屋出租委托合同》；2.要求千万家公司腾退位于北京市朝阳区康静里×号房屋；3.要求千万家公司按照240元/日标准计算给付2021年2月15日至实际腾退之日止的租金和占有使用费；4.要求以当月欠付租金为基数，计算2021年4月25日起，每日按照日租金的200%缴纳滞纳金；5、要求千万家公司赔偿1.5匹壁挂式TCL空调、海尔冰箱、44寸康佳液晶电视、3门大衣柜、电视组合柜、一个双人床、一个床头柜、两个木制沙发、纯木质茶几、两把客厅椅子、一个客厅书柜、落地式饮水机、双人床床垫，共计2万。

千万家公司向一审法院提出反诉请求：1.要求阴某某承担7200元的违约金、搬家费1500元、退还租户的中介费3000元；2.要求阴某某支付不维修房屋而由千万家公司垫付的房屋维修费用9200元，包括冰箱500元、燃气灶400元、洗衣机800元、热水器2000元、马桶800元、空调1500元、卫生间主水管维修费1200元、门锁2000元;3.要求阴某某返还2020年9月10日至2021年1月10日房屋空置期间租金14400元，

一审法院认定事实：涉案房屋最初系公房，阴某某自述己方购买后，曾在2013年6月18日与北京房修一物业管理有限公司（以下简称房修一公司）签订过《房屋委托管理合同》，委托房修一公司对涉案房屋进行物业管理服务，阴某某不得擅自拆改房屋结构和设备，房修一公司对户内维修按《北京市房屋修缮工程预算定额》实行有偿服务。若阴某某入住时需要对涉案房屋进行装修，应按政府规定，向房修一公司申请填写“房屋装饰申请表”，并签订“异产毗邻房屋装饰协议书”后，方可施工，并预交一定金额的装修垃圾处理费，阴某某装修应保证对楼房的结构和公共设施不受损坏。

2019年7月15日，阴某某（委托人）与千万家公司（受托方）签订《房屋出租委托合同》，约定阴某某将涉案房屋出租给千万家公司，房屋建筑面积50平方米，月租金3600元，租期自2019年7月15日至2024年7月15日,租金按季度支付，各期租金支付顺序为2019年7月15日、2019年10月15日、2020年1月15日、2020年4月15日，以此类推。免租期为每年31日，免租期从房租第一次付款中扣除。补充协议手写增加第三年房租递增5%，第四年房租递增6%，第五年房租递增7%，第五年支付12个月房租。此外，双方还在当日签订《房屋维修责任承担明细》列明租期内阴某某和千万家公司各自应承担的维修项目，其中阴某某应对屋内水管、总闸门老化破损、漏水、爆裂，下水管道因老化问题发生堵塞而产生的疏通费用或马桶更换，冬季暖气不达标温度或漏水承担维修责任。在双方所签合同后附附件《房屋出租委托交割清单》，列明2019年7月15日房屋交付千万家公司时室内电表底数162，冰箱1台、电视机1台、洗衣机1台、空调1台、热水器1台、床/床垫1套、茶几1台、椅子2把、吸油烟机和燃气灶各1台。

阴某某与千万家公司签约后，阴某某依约交付涉案房屋，千万家公司则对外出租并收取租金至今。

双方确认，千万家公司租金付至2021年2月14日，之后千万家公司另支付1000元即未再支付过租金。

围绕争议事实：一、关于千万家公司未付2021年2月15日（含）之后租金的原因。

阴某某主张，涉案房屋一直由千万家公司出租并收取租金，2020年11月份左右千万家公司曾主张基于新冠肺炎疫情的不利影响，自行变更租金支付方式为月付，但自2021年2月15日后就未再支付租金。阴某某曾就该日之后租金的交付多次主张，但均未果。

千万家公司认为，己方未付租金系基于对涉案房屋的修缮费用已远超应付租金的数额，针对房屋修缮费用，千万家公司主张应由阴某某自行承担。

二、关于千万家公司是否私自处分了涉案房屋室内原有的家具家电，并应承担赔偿责任的问题。

阴某某主张室内原有的空调、冰箱、电视、大小组合立柜一套，双人床一个、床头柜一个，两个单人沙发和一个茶几、两把椅子、一个书柜均被千万家公司私自处分，故要求赔偿损失20000元。

千万家公司对阴某某提出的室内家具由其私自处分的主张不予认可，千万家公司提交照片两张，证明茶几一台、椅子两把、TCL电视机一台均在库房存放，并未私自处分。针对阴某某主张的其他室内家具家电，千万家公司认为均已年久失修，故均被千万家公司另外出资添置，千万家公司提交与租客的微信聊天记录，其中租客微信配图标注了千万家公司为涉案房屋更换了电子门锁、更换了双人床、洗衣机、抽油烟机、电冰箱、燃气灶、热水器、空调、沙发、坐便器、二门大衣柜。针对上述更换室内家具家电的事实，千万家公司提交与租客的微信聊天记录显示因涉案房屋纱窗、马桶、室内家电设备等欠修缮，导致租客提出诸多异议，故千万家公司进行了更换添置，并提交收据三份证明购买上述家电的花费。

三、关于阴某某是否在千万家公司承租期限内未尽到对涉案房屋的修缮义务，导致千万家公司与租客解除合同并承担违约责任的问题。

阴某某对千万家公司自行对涉案房屋室内家具家电的添置持有异议，认为千万家公司从未向其申明需要维修房屋或添置更换室内家具家电的意见，故主张千万家公司赔偿室内原有家具家电的损失。

千万家公司称根据己方与租客的微信聊天记录可以确认室内诸多设施设备需要更换的事实，而根据阴某某和千万家公司之间所签《房屋维修责任承担明细》，上述物品和设备均应由阴某某负责修缮或更换。

四、阴某某在租期内是否阻挠涉案房屋租客承租使用涉案房屋的事实。

千万家公司提交微信聊天记录（含租客录制的视频）若干，证明阴某某在千万家公司出租涉案房屋期间干扰租客承租，阴某某有敲门、敲窗、堵门锁、在门口喊话等不当行为。基于此，千万家公司为涉案房屋更换了电子门锁。

阴某某认为己方对涉案房屋享有合法权利，在千万家公司欠付租金的情况下，其有权对租客进行说明。

一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，当事人之间签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽然合同文本的名称为“出租委托代理合同”，但相对于阴某某而言，千万家公司即为承租人，双方形成了房屋租赁合同法律关系。

千万家公司作为承租人，应依约交纳租金。现千万家公司自2021年2月15日（含）起即未再足额支付租金的行为已不符合双方租约约定内容，千万家公司虽然辩称涉案房屋的租金应抵扣其更换室内家具家电的花费，但该意见一审法院难以支持，因为在租客向千万家公司反馈涉案房屋需要修缮或者室内家具家电需要更换的情况下，千万家公司应及时向阴某某反馈该信息，并按照双方所签《房屋维修责任承担明细》的约定和行业惯例确定责任主体。但现有证据难以看出双方曾就此问题进行过交涉。所以，一审法院认为，阴某某依照合同约定主张2021年2月15日之后的欠付租金，一审法院准予，千万家公司自行将室内原有家具家电更换的行为不当，应向阴某某承担适当的赔偿责任。结合室内原有物品的照片，在千万家公司无法据实返还原有家具家电的情况下，一审法院酌定千万家公司赔偿阴某某3000元，考虑到千万家公司额外支付了1000元，该费用在千万家公司应付租金的额度内予以扣除。

千万家公司欠付租金的行为已构成违约，且双方在合同继续履行上存在争议，阴某某已明确表示不同意合同继续履行，在此情况下，双方已无继续履约的条件，阴某某主张合同解除，一审法院准予，关于合同解除的时点以一审判决生效之日为准。

合同解除后，尚未履行的终止履行，阴某某在合同解除后，主张千万家公司腾退返还涉案房屋，于法有据，一审法院准予。针对千万家公司尚未足额支付的2021年2月15日之后的租金及合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费，均应按照双方合同约定的租金标准计算确定。

双方租约中涉及“滞纳金”和“违约金”的约定，本院认为，滞纳金的约定侧重于欠付租金逾期未付时资金占用损失数额的核定，违约金的约定则侧重于合同解除时违约方责任的核定，结合合同未如期履行给阴某某造成的损失情况，本院认为，阴某某主张的滞纳金标准过高，本院参照合同约定的违约金条款判令千万家公司承担月租金200%的违约金，即7200元，并对阴某某主张的其他诉讼请求不再予以支持。

千万家公司自行添置的家具家电在房屋腾退时可自行拆除，但不得对房屋结构和装饰装修造成损坏，否则，双方可另案处理因腾退不当所造成的其他损失赔偿问题。

针对千万家公司提出的其他反诉请求，一、千万家公司主张的己方向租客支付的违约金、搬家费、退还的中介费损失不足以证明系阴某某原因所致，千万家公司主张阴某某赔偿，一审法院不予支持。二、关于千万家公司更换的家具家电等费用支出，因未及时向阴某某反馈情况，故上述费用开支应由千万家公司自行承担。三、关于2020年9月10日至2021年1月10日房租14400元是否应由阴某某退还的问题，一审法院认为，租客退租的原因无法从现有证据中认定可归结为阴某某，房屋空置期的产生是否基于房屋设施设备劳损待修缮未见千万家公司举证，所以，该期间的房租空置期损失应由千万家公司自行承担。

最后，关于阴某某是否存在干扰租客承租使用涉案房屋以及因此给千万家公司造成损失情况的事实，从千万家公司现有举证看，阴某某多次前往千万家公司办公场所主张欠付租金，但千万家公司仅给付1000元现金，余款并未给付，在此情况下，阴某某前往涉案房屋采取自力救济的行为事出有因，但阴某某的行为方式有失妥当，在此予以告诫。然而，阴某某虽前往了涉案房屋，但并未实际给千万家公司造成损失，所以，一审法院对千万家公司主张阴某某给己方出租涉案房屋造成损失的意见难以认定。

一审法院判决：一、阴某某与千万家公司于2019年7月15日签订的《房屋出租委托合同》于判决生效之日解除；二、千万家公司于判决生效之日起七日内自行拆除腾退位于北京市朝阳区康静里×号房屋室内添置的家具家电，并向阴某某返还涉案房屋；三、千万家公司于判决生效之日起七日内按照月租金3600元的标准计算给付阴某某自2021年2月15日至实际腾退返还涉案房屋之日止的租金及占有使用费，千万家公司已付的1000元优先予以抵扣；四、千万家公司于判决生效之日起七日内给付阴某某家具家电损失3000元；五、千万家公司于判决生效之日起七日内给付阴某某违约金7200元；六、驳回阴某某的其他诉讼请求；七、驳回千万家公司的全部反诉请求。本诉案件受理费750元，由阴某某负担425元（已交纳），由千万家公司负担325元（均已由阴某某预交55元，于判决生效之日起七日内给付阴某某，剩余270元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费342元，由千万家公司负担（已交纳）。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，阴某某与千万家公司所签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。上述合同虽名为“出租委托代理合同”，但审查合同所约定权利义务的内容，应属租赁合同性质。支付租金系承租人应履行的主要合同义务。依据涉案合同的约定，租金按季度支付，阴某某称履行过程中千万家自行变更租金支付方式为按月支付，从本案查明的事实来看，千万家公司自2021年2月15日后仅支付1000元租金，其辩称未支付租金系因阴某某未履行维修义务，应对上述抗辩主张承担举证责任。本案中，千万家公司所提供证据尚不足以证实其向阴某某提出维修或更换的要求以及双方就上述问题进行沟通交涉，故千万家公司上述抗辩主张证据不足，本院难予采纳。基于此，一审判决认定千万家公司欠付租金构成违约，且在欠付租金时间较长，阴某某坚持要求解除合同的情况下，判决涉案合同解除，由千万家公司向阴某某返还涉案房屋，并根据案件具体情况酌情确定千万家公司向阴某某支付的违约金数额，所作处理均无不当，本院予以维持。

合同解除后，对于合同履行期间所欠付的租金以及合同解除后至实际腾退返还期间的占有使用费，阴某某仍有权要求千万家公司予以支付，一审判决千万家公司按照涉诉合同约定租金标准支付上述租金及房屋占有使用费正确，本院予以维持。

关于阴某某主张的房屋内物品损失，千万家公司未提供证据证实阴某某同意其将室内原有设施物品进行更换，一审判决结合合同附件的记载以及照片等，酌情确定千万家公司向阴某某赔偿3000元属合理裁量范畴，本院不持异议。对于千万家自行购置的相关家具家电物品，其可在房屋腾退时自行搬离，或在不对房屋结构及装饰装修造成损坏的前提下予以移除。

对于千万家公司所提要求阴某某赔偿因拒绝维修造成客户退租所产生的中介费、搬家费、违约金等经济损失，以及房屋空置损失、维修费用损失等反诉请求。首先，上文已述，本案现有证据不足以证实千万家公司所主张的阴某某在千万家公司提出请求的情况下拒绝履行出租人维修义务的相关事实；其次，现有证据不足以证实千万家公司所述客户退租系阴某某原因所致，而对于千万家公司所述房屋空置的事实以及空置原因亦缺乏有效证据证实；最后，在千万家公司欠付租金的情况下，阴某某所采取前往涉诉房屋维权的部分行为虽有失当之处，但亦没有充分证据证实其上述行为给千万家公司造成实际损失。综上，对于千万家公司上述反诉请求，本院均不予支持。

综上所述，千万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费640元，由北京千万家公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　林存义

审判员　薛　妍

审判员　赵　霞

二〇二二年二月十四日

法官助理　眭　立

法官助理　杨俊逸

书记员　李月明