（2021）川01民终18032号

上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，女，1975年9月20日出生，汉族，住重庆市永川区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川华城万家信息科技有限公司，住所地：四川省成都高新区。

法定代表人：曹某。

委托诉讼代理人：王某。

上诉人赵明因与被上诉人四川华城万家信息科技有限公司（以下简称华城万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初11050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

赵明上诉请求：1.撤销一审判决第四项内容，改判赵明无需向华城万家公司返还押金3500元；2.撤销一审判决第七项内容，改判支持赵明其他反诉请求；3.华城万家公司承担本案一审及二审阶段的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定“合同解除后，华城万家公司应当按照合同约定及法律规定，将涉案房屋返还赵明，华城万家公司称涉案房屋已被赵明霸占，但所举证据不足以证明，因此对赵明要求华城万家返还房屋的诉讼请求予以支持”。根据上述内容，一审法院对“涉案房屋一直由华城万家公司占有，并未向赵明实际返还”这一事实已作出确认。另在一审审理期间，一审法院明确告知并要求华城万家公司返还案涉房屋，亦遭华城万家公司拒绝。基于上述情况，华城万家公司拒不返还涉案房屋的行为带有明显的恶意，已经构成严重违约，故华城万家公司理应承担其对涉案房屋占有期间的租金并根据《房屋管理委托合同》第六条第2款的约定承担违约责任。

华城万家公司辩称，1.华城万家公司不应支付自2020年7月14日起的租金。赵明称案涉房屋一直由华城万家公司占有，华城万家公司应承担案涉房屋占有期间的租金。对此华城万家公司认为，案涉房屋从2020年7月13日起即因为赵明的原因处于停水停电导致无法使用的情况，同日赵明在案涉房屋门上张贴“××××号房主温馨提示”，表明收回房屋。2020年7月16日华城万家公司与赵明、租客就租金和腾退房屋事宜到派出所协商，最迟于2020年7月17日，案涉房屋内的租客已搬离，赵明对租客搬离一事知晓，且案涉房屋一直处于停水停电的状态，客观上也无法正常使用，按照常理，华城万家公司已无法正常使用案涉房屋，实际上已不构成对案涉房屋的占有使用，故华城万家公司不应承担自2020年7月14日起对案涉房屋占有使用的租金。2.赵明应向华城万家公司返还押金3500元。华城万家公司虽与赵明在租金支付问题上存在分歧，但华城万家公司仍然足额支付至2020年7月13日止的租金，并未有欠付租金的情况。华城万家公司与赵明积极沟通协商解决问题，但赵明却因不满华城万家公司的租金支付方案而故意将案涉房屋断水，且拒绝授权开电，最终导致案涉房屋于炎热的夏季断水断电，严重影响了房屋的正常使用，赵明的这一行为构成违约。因赵明的违约行为导致合同解除，赵明理应退还押金，一审法院判决赵明返还押金并无不当。3.鉴于以上所述，赵明对案涉房屋断水断电的行为导致房屋无法正常使用，赵明的行为构成违约，因此赵明对合同的解除具有过错，一审法院不予支持赵明要求华城万家公司承担违约责任的主张合理合法，华城万家公司不应承担违约责任。

华城万家公司向一审法院起诉请求：1.解除华城万家公司、赵明于2019年3月8日签订的《房屋委托管理合同》；2.赵明向华城万家公司支付违约金224000元（32个月×3500元×2）；3.赵明向华城万家公司支付装修费9818.5元；4.赵明支付平台推广费8000元。

赵明向一审法院提出反诉请求：1.华城万家公司向赵明返还成都市成华区××××号房屋；2.华城万家公司在扣除已支付的押金3500元后，按照日租金115.07元的标准向赵明支付自2020年7月14日起至实际搬离之日的租金；3.华城万家公司按每日50元的标准向赵明支付自2020年2月25日开始至实际付清租金之日止的滞纳金；4.华城万家公司向赵明支付剩余租赁期间的双倍租金作为违约金计35000元（计算方式3500元×5个月×2）。

一审法院认定事实：2007年11月19日，赵明作为买方与成都万科成华置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市成华区房屋。

2019年3月8日，华城万家公司（乙方）与赵明（甲方）签订了《房屋委托管理合同》（此处系笔误，应为《房屋管理委托合同》），约定赵明将案涉房屋委托华城万家公司全权管理并对外出租，委托期限自2019年3月9日起至2023年3月8日止，共计48个月（其中2个月为空置免租期，空置期前置到第一年，华城万家公司共计向赵明支付46个月租金）。第四条第1款约定，每月租金3500元，每三个月支付租金，华城万家公司应提前15日支付，若逾期，华城万家公司需向赵明额外支付每日50元的滞纳金，直至付清房租为止。第七条第2款约定，若逾期支付租金超过30日，赵明有权收回房屋，所造成的一切损失由华城万家公司负责。第六条第1款约定，在租赁期内，赵明不得无故收回房屋，如赵明中途要求收回房屋，华城万家公司有权拒绝。第六条第2款约定，赵明确有特殊情况要收回房屋，视为违约，应提前两个月通知华城万家公司，并赔偿华城万家公司合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，双方对等）。该合同甲方落款处非赵明签字，但华城万家公司与赵明均对该合同无异议，认可赵明系合同当事人。

合同签订后，案涉房屋交付给了华城万家公司使用。华城万家公司支付了押金3500元，并按约定履行了2020年3月8日前的租金支付义务。

华城万家公司本应在2020年2月25日支付2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金10500元。2020年5月25日前支付2020年6月9日至2020年9月8日期间的租金10500元。

2020年2月5日，华城万家公司通过微信与赵明协商减免房租事宜，华城万家公司以疫情为由，提出2月份免租一个月，3、4月免租半个月。华城万家公司还发送了给予租客减免租金的相关文件图片，赵明称“银行减免房贷就相应减免房租，你拿国家文件出来”，华城万家公司回复“这是跟租客减免，租客都没有回成都”。2020年3月5日，双方再次通过微信语音协商房租事宜。2020年3月10日，赵明通过微信通知华城万家公司“上次沟通这次交一个月的，今天都还没有收到，请方便时查看一下”，华城万家公司回复“好的”。后2020年3月13日、2020年3月16日，赵明一直通过微信催促华城万家公司缴纳一个月房租。2020年3月17日，华城万家公司向赵明支付了3500元。2020年3月29日，赵明再次催收“3.25的二个月房租未收到，按照3月5沟通的”。华城万家公司向赵明发送了一张将2020年4月9日至2020年6月8日期间的租金7000元，分摊到剩余11期的表格（付1个月，2个月分摊11期）。赵明回复“2月25日应付三个月的，沟通商量变为2月付1个月，3月25日付二个月，以上是你我电话沟通确认的，希望尊重。”华城万家公司回复“后面两个月分摊在后续付款次数中，你说可以，我就报给财务的……这次疫情影响很大，空置非常高，资金确实周转困难，4月份慢慢恢复就好了。我们也是认真做事的人，上次漏水的事情”……赵明回复“理解”“租金分摊到后面，不是上次电话沟通的，彼此理解有差异，3.25付一个月，4月25付一个，这样好清楚，这样定吧，谢谢理解”，华城万家公司仍提出分摊的方案，赵明回复和家里商量。次日，赵明再次明确“三月电话沟通里的，2月付一个月，以后就按照原来的季度付了。有别于3月电话沟通的了，作为互相理解支持，3月25付一个月，4月25号付一个月”，华城万家公司仍提出要求分摊，并称上次说好了的，且已报给了财务，公司确实困难。赵明不同意，要求本季度按月支付租金。之后，赵明多次要求该季度按月支付租金，华城万家公司坚持认为双方上次已协商好，提出分摊支付。2020年5月26日，华城万家公司向赵明支付了11136元。

2020年6月15日，因租金问题双方再次协商时，赵明提出要求解除合同，华城万家公司不同意。2020年6月17日，双方再次通过微信协商，赵明坚持因多次催促交付房租未果，系华城万家公司违约为由，要求在2020年6月19日之内协商解决方案一起解决解除合同等事宜，华城万家公司提出，“现在差你租金了吗，你觉得还补你两个月也可以，你还要怎么样”“那就转两个月租金，你同意就按原付款方式执行，我叫财务付款”，赵明回复“不再合作了，过去的不扯了，现在谈解除合同的实际行动，本着商量合理诚信的原则”。2020年6月24日，赵明发送长微信，列明华城万家公司逾期支付租金违约，按照合同约定，逾期超过30天，有权收回房屋，并请租客华城万家公司一起商量解除合同的方案，并要求华城万家公司在6月24日内给到回复，否则强制通过110协助进房屋收回房屋并追溯违约责任。华城万家公司回复认为，是赵明不同意协商，付租金也不要，一切只是赵明单方面的意思。2020年6月29日，赵明再次要求在6月30日前给出解决方案，否则将强制执行合同。2020年7月13日双方再次协商，华城万家公司提出“租客租金已转交给你，物业、水、电不欠费用，你要通知物业，关水关电，租客发生的一切后果由你负责”。2020年7月14日，双方协商过程中赵明提到“既然你就这样横，那就按照今天警官约定的，后天下午4方一起到派出所协调，协调出结果再谈开水电”。2020年7月16日，华城万家公司、赵明及案涉房屋内的租客到派出所，就租金及腾退房屋等事宜协商。最终由华城万家公司先解决租客问题，与租客解除了合同并退还自2020年7月11日起的剩余租金，租客于当日或次日搬离了案涉房屋。赵明对租客搬离之事知情且同意。

一审法院另查明，约在2020年7月13日，赵明在案涉房屋门上张贴“9栋1203号房主温馨提示”，写明由于华城万家公司违反合同，租金逾期交付甚至拖欠房屋租金等，房主有权收回房屋，并给与期限协商，各位住户尽快联系，妥善处理，房主已在派出所备案，请住户知悉。约从当日开始，案涉房屋开始停水、停电，直至租客搬离前水电均未恢复。停水是因为赵明要求物业暂时关闭水，停电是因为欠交电费充值后，需授权开电，但赵明拒绝授权开电。

为证明损失，华城万家公司举出《装修工程费用表》，写明水电工200元，漆工1398元，窗帘1000.5元，吊顶1065元，家具3100元，家电1615元，橱柜1440元，共计9818.5元。及《58同城网络服务单》，写明瑞庭网络技术（上海）有限公司成都分公司为华城万家公司提供网络推广服务，金额为8000元，但该合同签订时间为2020年5月15日，且华城万家公司认可推广时间为92天，可推广多套房屋。

一审法院认为，华城万家公司与赵明签订的《房屋委托管理

合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行。现华城万家公司提出要求解除合同，赵明对解除合同一事无异议，对华城万家公司解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，华城万家公司应当按照合同约定及法律规定，将案涉房屋返还赵明。华城万家公司称案涉房屋已被赵明霸占，但所举证据不足以证明，因此对赵明要求华城万家公司返还房屋的诉讼请求予以支持。

关于本案合同解除的原因。合同履行过程中，华城万家公司提出，因疫情原因，将2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金支付做如下变更，即2月支付一月租金3500元，剩余租金7000元分摊到11期支付，每期636元，但现并无证据显示赵明同意上述方案，且微信聊天记录中赵明一直明确表示不同意上述支付方式。应当认为双方并未协商一致同意变更为上述支付方案。因赵明最终同意2月付一个月，3月25日付一个月，4月25日付一个月，上述付款期限较合同约定晚，对华城万家公司有利，应当视为赵明对自身权利的处分，华城万家公司应当按照赵明要求支付，逾期将承担违约责任。赵明多次要求华城万家公司支付租金，但华城万家公司仍然坚持按照“分摊”的形式支付，导致华城万家公司最终未按约定支付租金已超过30天，华城万家公司的行为系违约。在此情况下，赵明有权依据双方合同约定，提出解除合同，因此，双方在履行过程中，赵明以华城万家公司逾期支付租金违约为由，提出要求协商解除合同，并非赵明违约。但在协商解除的过程中，赵明将案涉房屋断水，且拒绝授权开电，最终导致案涉房屋于炎热的夏季断水断电，无法正常使用，赵明断水断电的行为，也系违约。双方违约行为相当，最终共同导致了合同的解除，因此对华城万家公司以赵明提前收回房屋违约为由要求赵明支付违约金的诉讼请求，及对赵明要求以华城万家公司提前解除合同违约为由要求华城万家公司支付违约金的诉讼请求，均不予支持。

关于华城万家公司主张的装修费。因华城万家公司所举证据不足以证明其产生的装修费，对华城万家公司在本案主张的装修费损失，因证据不足，不予支持。

关于华城万家公司主张的平台推广费。因其所举相关推广合同签订在本案案涉《房屋委托管理合同》之后，无法达到证明上述推广费用与本案案涉房屋相关的目的，不予支持。

关于赵明主张的自2020年7月14日起的租金。根据本案已查明的事实，案涉房屋约从2020年7月13日起即因为赵明的原因处于停水停电导致无法使用的情况，最迟于2020年7月17日，案涉房屋内的租客均已搬离，且赵明对搬离一事已明知，并且案涉房屋一直处于停水停电的状态，客观上也无法正常使用。因此华城万家公司租金仅需支付至2020年7月13日止。因华城万家公司于2020年3月17日支付租金3500元及于2020年5月26日支付租金11136元，经折算，赵明认可上述租金支付至2020年7月13日止，一审法院予以确认，则华城万家公司租金已支付完毕。对赵明主张的支付自2020年7月14日起的租金不予支持。

关于赵明主张的逾期支付租金滞纳金，华城万家公司确有逾期支付租金的行为，但华城万家公司逾期支付租金的主观恶意较小，主要系沟通理解出现问题所致，且经折算华城万家公司已经足额支付了租金，逾期时间也不长，双方约定的逾期支付租金每日付50元滞纳金过高，对赵明主张的逾期支付租金滞纳金，酌情调整为500元，超过部分不予支持。

此外，华城万家公司已支付押金3500元，赵明应当予以退还。

一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九

十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决一、解除华城万家公司与赵明于2019年3月8日签订的《房屋委托管理合同》；二、华城万家公司于判决生效之日起五日内向赵明返还位于成都市成华区房屋；三、华城万家公司于判决生效之日起十日内向赵明支付逾期支付租金滞纳金500元；四、赵明于判决生效之日起十日内向华城万家公司返还押金3500元；五、判决书第三、四项品迭后，赵明应于判决生效之日起十日内向华城万家公司返还押金3000元；六、驳回华城万家公司的其他诉讼请求；七、驳回赵明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4928元，减半收取计2464元，由华城万家公司承担2000元，由赵明承担464元；反诉案件受理费1070元，减半收取计535元，由华城万家公司承担35元，由赵明承担500元。

二审中，赵明提交以下新的证据：1.微信聊天记录一页（2020年4月23日，赵明与华城万家公司的工作人员“租房看房再谈朱映泽”），拟证明华城万家应当按照合同约定及法律规定将涉案房屋返还赵明，但华城万家公司拒绝交房。2.房屋交接单附件，拟证明履行合同当中的房屋交接。华城万家质证认为：1.对微信聊天记录，真实性认可，之所以产生本案纠纷，就是因为赵明强行把房子收走了，这个房子就不在华城万家公司手里，对赵明证明目的不予认可。2.对房屋交接单附件，真实性认可，证明目的认可。本院经审查认为，对以上证据真实性认可，但能否达到其证明目的，本院将综合认定。

二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，根据赵明的上诉意见和华城万家公司的答辩意见，本案二审的争议焦点有两个，本院分述如下：

一、关于赵明主张的违约金能否成立的问题

赵明主张因华城万家公司违约，应按照《房屋管理委托合同》第六条第二款约定向其支付违约金35000元。赵明主张的华城万家违约的事实，主要有两点，本院逐一评判如下：1.赵明主张因华城万家公司提起诉讼要求解除合同，应视作违约。对此，本院认为，从本案事实来看，因华城万家公司和赵明关于2020年3月9日至2020年6月8日的租金支付方式和期限变更未能达成一致意见，赵明遂于2020年6月15日、2020年6月17日等时间点以华城万家公司迟延支付租金达30日以上为由要求解除合同，并且之后对案涉房屋断水断电、张贴告示等方式强行要求实际承租人腾退房屋。虽然根据案涉合同第七条第二款约定，华城万家公司迟延支付租金达30日，赵明则有权收回房屋。但《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款载明：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，华城万家公司承租赵明的房屋系用于经营，在双方协商过程中，华城万家公司多次表达了自己经营困难，在没有得到免租的情况下，对租金支付方式多次提出请求，且在2020年6月17日同意按照赵明提出的租金支付方式支付，在这种情况下，本院认为，赵明无权解除合同或收回房屋。但赵明仍采取断水断电、张贴告示等方式强行要求实际承租人腾退房屋，以实际行为强行解除案涉《房屋管理委托合同》，华城万家公司基于上述情况才向法院起诉解除合同，并不构成违约，赵明无权以上述理由向华城万家公司主张违约金。2.赵明二审中主张因华城万家公司未返还案涉房屋，故应当根据案涉《房屋管理委托合同》第六条第2款约定承担违约责任。对此，本院认为，案涉《房屋管理委托合同》第六条第2款约定，赵明确有特殊情况要收回房屋，视为违约，应提前两个月通知华城万家公司，并赔偿华城万家公司合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，双方对等）。虽然本条款仅约定赵明提前收回房屋要支付违约金，但从括号内双方对等的文字来看，应指华城万家公司提前解除合同，也应当支付违约金。但该款约定的违约金仅针对双方提前解除合同或收回房屋的违约行为，因此赵明以华城万家公司未返还案涉房屋为由主张违约金，没有合同依据，本院不予支持。

二、关于返还房屋和租金的问题

赵明主张华城万家公司应返还其房屋并按照日租金115.07元的标准向赵明支付自2020年7月14日起至实际搬离之日的租金。对此，本院认为，合同解除后，华城万家公司应向赵明返还房屋，但因华城万家公司未能提供证据证明其向赵明进行了返还，因此一审判决华城万家公司向赵明返还案涉房屋，对此，华城万家公司在二审中没有提供证据证明其向赵明返还了案涉房屋，故本院对一审判决华城万家向赵明返还案涉房屋予以维持。对于赵明的主张，本院认为，首先，因华城万家公司未及时向赵明返还房屋，应支付租金或者房屋占有使用费，但案涉房屋内实际承租人均已搬离，赵明对此明知，房屋处于空置状态，造成了资源的浪费，即使华城万家公司未向其返还房屋，赵明也应当及时收回案涉房屋以防止损失的持续扩大。本院认为，综合双方的履约情况、导致合同解除的过错程度、赵明收回房屋的难度等因素，酌定赵明应当在一个月内及时收回案涉房屋，本院仅在此范围内对赵明主张的租金予以支持，即华城万家公司应向赵明支付2020年7月14日至2020年8月13日的租金3500元，超出该范围的租金或空置损失由赵明自行承担。

综上所述，赵明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初11050号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；

二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初11050号民事判决第五项、第七项；

三、四川华城万家信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向赵明支付3500元；

四、驳回赵明的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2464元，由四川华城万家信息科技有限公司负担2000元，由赵明负担464元；一审反诉案件受理费535元，由四川华城万家信息科技有限公司负担42元，由赵明负担493元。二审案件受理费1070元，由四川华城万家信息科技有限公司负担84元，由赵明负担986元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　何广智

审 判 员　王晓川

审 判 员　胡晓红

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　余海洋

书 记 员　李春旭