北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京03民终495号

上诉人(原审被告)：北京宏强房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区临河里路53号。

法定代表人：赵强，经理。

上诉人(原审被告)：赵强，男，住北京市通州区。

被上诉人(原审原告)：张艳芳，女，住河北省廊坊市三河市燕郊镇首钢生活区。

上诉人北京宏强房地产经纪有限公司（以下简称宏强公司）、赵强因与被上诉人张艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人赵强同时作为宏强公司的法定代表人，被上诉人张艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

宏强公司、赵强上诉请求:1．撤销一审判决，依法改判驳回张艳芳的一审诉讼请求或发回重审。2．一、二审诉讼费由张艳芳承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清、判决结果没有事实、法律依据。双方之间的租赁关系，因相关政府职能部门治理群租房的政策实施，导致租赁关系无法实现宏强公司的合同目的，故在双方合同已近期满前无法续签合同，本合同已经基本履行完毕，应予支付张艳芳的剩余的零星租金数额，根本不构成宏强公司的根本违约，因此一审法院支持其两个月违约金7400元，完全是本末倒置。其次,双方在合同中有特别条款的明确约定，即手写部分的条款内容：“甲方同意乙方在客厅打一个隔断出租，如因政府或自然灾害造成房屋不能出租，双方和平解约”。该特别条款的特别约定，就是为避免双方利益显失公平，在政府政策影响下房屋出租遇阻时双方如何解决问题的条款，但一审法院根本没有顾及该条款的内容。

张艳芳辩称，同意一审法院判决，不同意宏强公司及赵强的上诉请求。宏强公司存在违约行为，应当承担违约责任。

张艳芳向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令宏强公司向张艳芳支付自2019年11月21日至2019年12月1日之间的租金1356元及违约金7400元，共计8756元；2、判令赵强对上述第1项诉讼请求中宏强公司的支付义务承担连带责任；3．诉讼费由宏强公司、赵强承担。

一审法院认定事实：2019年2月19日，张艳芳与宏强公司签订《北京市房屋委托管理合同》（以下简称“托管合同”），约定张艳芳将位于北京市通州区（以下简称“涉案房屋”）出租给宏强公司，租赁期限自2019年2月20日至2022年2月19日，租金为每月3700元，按季支付，并约定具体付款日期，其中第一次至第四次的付款日期分别为：2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日、2019年11月20日。合同关于解除权、违约责任的约定为：“第十一条，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2．因地震、火灾等不可抗力只是房屋损毁，毁灭或造成其他损失的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定支付固定租金回报7个工作日以上又无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的。第十二条，违约责任，（一）委托期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月固定租金回报的200%支付违约金，并且由此给乙方以及乙方客户造成的经济损失由甲方另行承担赔偿责任；（二）委托期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月固定租金回报的200%支付违约金。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，张艳芳将涉案房屋交付给宏强公司，宏强公司通过赵强、傅霞银行账户分别向张艳芳支付租金至2019年11月20日。后宏强公司未再支付房租。张艳芳于2019年12月1日收回涉案房屋。

再查，北京市通州区252房屋登记的权利人为张艳芳。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张艳芳与宏强公司签订的托管合同，实质上为宏强公司定额租赁张艳芳房屋后再转租经营的合同。张艳芳依约将涉案房屋出租给宏强公司，宏强公司应当按照约定支付租金，现宏强公司逾期拒绝支付下期租金导致双方托管合同解除，张艳芳据此要求宏强公司支付其租用涉案房屋期间所欠租金，事实清楚，证据充分，于法有据，一审法院予以支持，欠付租金金额按照合同约定租金标准自2019年11月21日计算至2019年12月1日共计1356元。另当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现托管合同因宏强公司未按约定支付租金而导致提前终止，宏强公司应当按照合同约定承担违约责任。对于宏强公司认为违约金过高应当予以调整的意见，因租赁合同提前解除后张艳芳再行出租必然产生房屋空置期间的租金损失，而双方托管合同约定的违约金标准只相当于两个月空置期的房租，尚属合理，故一审法院不再调整违约金数额。关于张艳芳要求赵强对宏强公司义务承担连带责任的诉讼请求，张艳芳以赵强作为法定代表人的个人财产与宏强公司财产混同为由要求赵强承担连带责任，但涉案房屋租赁期间，宏强公司通过其法定代表人赵强的个人账户向张艳芳支付部分租金的事实，并不必然导致赵强个人财产与宏强公司财产混同，而张艳芳又未能提供其他证据证明己方主张，故张艳芳要求赵强对宏强公司的该笔债务承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。

据此，一审法院于2020年11月12日判决：一、宏强公司给付张艳芳房屋租金1356元、违约金7400元，共计8756元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张艳芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，张艳芳与宏强公司签订的《北京市房屋委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依据合同约定履行各自的权利和义务。本案中，张艳芳作为出租人其主要义务为向宏强公司交付符合合同约定的房屋，而宏强公司的主要义务为向出租人张艳芳支付房屋租金。依据已查明事实，宏强公司逾期支付租金，导致合同解除，宏强公司应承担给付租金及相应的违约责任。宏强公司虽上诉主张系因政府禁止群租房导致合同目的无法实现，但其提交的《关于依法治理违法群租房的通告》日期系2017年，而双方签订合同的时间为2019年，故宏强公司应在双方签订合同前已知晓相应规定，而双方在合同签订后并未因宏强公司主张的前述政府行为而导致合同未履行，而是在2019年2月开始履行，故本院对宏强公司上诉称因政府原因导致合同目的不能实现的主张不予采信。关于违约金数额是否应予调整问题。双方在合同中对违约责任进行了明确约定，宏强公司亦未举证证明双方约定的违约金数额明显高于张艳芳的实际损失，且在宏强公司逾期支付房租的情况下，违约金亦应体现对合同违约方的惩罚性质，故一审法院认定合同违约金数额并无不当，本院予以维持。

综上所述，宏强公司、赵强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由北京宏强房地产经纪有限公司、赵强负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　沈放

二〇二一年一月二十九日

法官助理　向玗

书 记 员　任宇