这几年，不少小型中介公司关门倒闭。那么，之前与中介公司签订的租赁合同，房东和租客在中介公司倒闭后应该继续履约吗？房东有权利要求租客搬离吗？
做客本期《我来帮你忙》节目的嘉宾——全国模范人民调解员、上海市首席人民调解员、闵行区联合人民调解委员会调解员顾玉娟，通过2021年发生在闵行区的一起房屋租赁纠纷，为大家答疑解惑。
全国模范人民调解员、上海市首席人民调解员、闵行区联合人民调解委员会调解员 顾玉娟
2021年3月，房东杨某将自有住房委托给某租赁中介公司代为出租管理，并与该中介公司签署了授权委托书。委托权限为：包括但不限于装修房屋、与承租人签订住房租赁合同、代收租金等。双方还签订了委托出租管理的协议书，约定该房屋代理出租管理的年限为3年。自2021年3月起至4月30日为房屋装修期，双方约定自2021年5月1日起每月房屋租金为3600元；在签订委托协议的当天中介公司付3押1，每一期须提前7天把后续3个月的房租一次性转账支付到杨某指定的银行账户内。
2021年4月，在沪打工的刘某为了孩子就近入学要求承租该房屋。在中介公司出示了房东杨某的授权委托书和房屋产权证后，刘某与中介公司签订了2年的租赁合同，在租赁合同中也载明该房屋系杨某所有。根据租赁合同约定刘某向中介公司支付了租房押金4600元和一年的房租55000元。可从2021年10月开始，房东杨某却没有收到中介公司应支付的第三期房租。杨某打电话给中介公司负责人但对方一直以疫情原因推脱，直到11月底当杨某赶到中介公司营业场所时，却发现这家中介公司已是人去楼空。
于是，杨某立即找到实际承租人刘某，要求刘某支付2021年11月至2022年1月为期3个月的房租10800元。刘某表示自己已经付清一年的房租，不同意杨某提出的支付租金的要求，刘某还向杨某出示了中介公司收到其支付一年房租55000元时出具的收款凭证。房东杨某就要求刘某腾退房屋，限期一周内搬离。而刘某则以租期未到为由拒绝，双方争执不下，承租人刘某便来到闵行区调解中心寻求帮助。
调解员分析后认为，这起纠纷中涉及委托代理出租管理和房屋租赁合同两个法律关系，谁的主张依法有据就能得到支持。
第一、从房东杨某与中介公司之间的法律关系看，双方是委托代理关系。
第161条第1款规定：“民事主体之间可以通过代理人实施民事法律行为”。
第920条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。
杨某与中介公司就房屋租赁相关事宜签订授权委托书，委托中介公司代为出租房屋、租赁管理，双方之间建立了委托代理关系。因此，中介公司基于杨某的授权，有权以杨某名义或者自己的名义与承租人签订房屋租赁合同，有权代为收取租金。
第二、从杨某和刘某之间法律关系看，双方之间存在租赁合同关系。
本起纠纷中，中介公司是以自己的名义与承租人签订房屋租赁合同。
925条规定：“受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”
本起纠纷中，刘某与中介公司签订房屋租赁合同时，已经知悉涉案房屋系杨某所有，杨某与中介公司之间存在有效代理关系、中介公司有代理出租房屋的权利等。所以，刘某与中介公司签订的房屋租赁合同对杨某也有约束力，直接约束杨某和刘某。因此，杨某和刘某之间形成租赁合同关系。
第三、刘某根据租赁合同向中介公司支付了一年的租金，根据杨某与中介公司之间代收租金的约定，刘某向中介公司支付租金的效力与向杨某支付租金的效力相同。
现在刘某已经完全履行了租金支付义务，所以杨某应当继续履行出租房屋的合同义务，杨某无权要求刘某腾退房屋。否则，根据《民法典》第577条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，不履行合同义务的杨某会构成违约，要承担违约责任。
1.在租赁期内，房东杨某无权要求承租人刘某腾退房屋，应当继续履行租赁房屋义务，刘某有权继续居住在该租赁房屋内；
2.杨某可以与刘某协商，在返还刘某预交的租金和租房押金后，请刘某腾退房屋、搬离。关于房东杨某的损失，杨某可以向中介公司主张追究其违约责任。
在调解员的帮助下，房东杨某与承租人刘某同意协商解决，双方签订了人民调解协议书。杨某同意继续履行租赁合同，直至租赁期2年期满；刘某同意自2022年5月1日起至2023年4月30日止，每月向杨某支付租金4600元；在已经签订的租赁合同到期后，刘某有优先租赁权。这起租赁纠纷得到了妥善解决。
顾玉娟表示：前几年，类似杨某、刘某遇到的中介公司关门跑路，租赁平台企业经营管理不善倒闭，造成房东出租房屋拿不到租金；承租人支付了租金又无法安心居住，引发了大量的租赁纠纷，侵害了房东和承租人的合法权益。为了从源头上避免、减少类似矛盾纠纷，切实保障住房租赁当事人的合法权益，2022年11月23日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过了《上海市住房租赁条例》。这部地方性法规自2023年2月1日起施行。
顾玉娟认为新颁布的《上海市住房租赁条例》中的有关规定，有效保障了房东和承租人的合法权益。比如说：
第二十九条：住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账务，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金专用账户。住房租赁交易资金监管的具体规定，有市房屋管理部门会同金融管理部门制定。
第五十七条：违反本条例第二十九条规定，住房租赁企业为按照规定开立住房租赁交易资金监管专用账户，或者未按照规定将资金存入资金监管专用账户的，有区房屋管理部门责令改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
第六十三条：对本条例规定应当有房屋管理部门行使的行政处罚权及相关的行政检查权和行政强制权，由城管执法部门以及街道办事处、乡镇人民政府依法实施。
顾玉娟也特别提醒有租房需求的承租人，在与租赁企业签订租赁合同前应按照《上海市住房租赁条例》二十九条的规定，查看该住房租赁企业是否在租赁平台上向社会公示了其开立的住房租赁交易资金监管专用账户，如果住房租赁企业要求承租人一次性支付租金超过三个月的，以及支付押金超过一个月租金的，承租人一定要把“超过的部分资金”转账到租赁企业开立的“住房租赁交易资金监管专用账户”；如果租赁企业不提供交易资金监管专用账户的，你可以拒绝支付“超过的部分资金”。这样做不仅保护你承租人的资金安全，也可以依法督促租赁企业规范住房租赁行为。
