《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释【2020】17号）

第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

 【最高院第72号指导案例】

  原告汤某、刘某某、马某某、王某某与A房地产开发有限公司（以下简称A公司）于20**年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对A公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与A公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因A公司未偿还借款本息，双方经对账，确认A公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定A公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给A公司。汤某等四人提交与A公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

  【裁判要点】

  法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，A公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在A公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

  本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期A公司难以清偿债务时，通过将A公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。A公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

  【案例】

  A公司与B公司虽然签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，但是《商品房退房退款协议书》约定：“一、甲方(B公司)必须于20**年**月*日前将《商品房买卖合同》中所约定的购房款退回给乙方(A公司)。乙方收到退房款后，与甲方解除《商品房买卖合同》。二、20**年**月*日前，商品房已达到交付条件，但甲方仍未能将全部房款退回给乙方的，乙方不能要求甲方交付商品房，不能擅自入住或出租，不能要求B公司办理房屋产权证，不能拒绝收取B公司退还的购房款”加之双方当事人后续签订的一系列协议书，可知双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是B公司向A公司借款，且双方都认可其之间系民间借贷关系，因此本案为民间借贷纠纷。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记是为了担保债务的履行。因此，双方签订的《商品房买卖合同》《商品房退房退款协议书》《退款协议》《协议书》等，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。

  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型的担保方式。即在B公司不能按时归还借款及违约金的情况下，A公司可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。A公司诉请对案涉的10套房屋拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权，符合上述法律规定，予以支持。

  【案例分析】

  本案双方虽然签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房备案登记，但是双方的真实意思是进行借款，所谓的买卖应认定为非典型的担保方式。采取这种方式能够更好的保证借款人还款，即使不能及时还款，出借人也可以对房屋进行拍卖、变卖所得款项可以优先受偿。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条

 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

《民法典》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

  【案例二】

   梁某某原系某某市UY房地产开发有限公司HB分公司的负责人。自2016年8月23日起，梁某某、彭某陆续向ZR投资管理有限公司借款，并签订了借款合同。ZR公司与李某签订抵押权委托协议，对其债务人梁某某、彭某向ZR公司的借款提供抵押担保，委托李某办理抵押登记手续。某某市UY房地产开发公司以其开发的HRTDEL合楼项目中的十套商品房为梁某某、彭某借款提供担保，并将该十套商品房网签至李某名下。庭审中，原告称梁某某所借款已偿还，被告对此予以否认。同时提出反诉，请求确认李某与某某市UY房地产开发有限公司的让与担保的民事法律行为有效，因其未交纳反诉费用，对其反诉本院不予审理。2021年5月8日，原告曾向某某市人民法院起诉，要求解除案涉合同编号为20**09130032的商品房买卖合同，一审法院判决解除原被告签订的商品房买卖合同，后被告提出上诉，某某市中级人民法院（20**）*01民终71**号民事判决书以原被告签订的商品房买卖合同因其并非当事人真实的意思表示，即虚假的意思表示无效，判决撤销一审法院（20**）*01**民初21**号民事判决书，驳回原告诉求。现原告诉至本院，要求确认原被告签订的商品房买卖合同无效。

  本院认为，原、被告网签的商品房买卖合同并非真正的房屋产权交易行为，双方的真实意思为将系争的十套商品房网签至李某名下，实为梁某某、彭某的借款向ZR投资管理有限公司提供担保，即房屋买卖是假，“让与担保”是真。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依据上述法律规定，原、被告网签房屋买卖合同时不存在真实的房屋买卖意思表示，该房屋买卖合同系虚假的意思表示，应属无效。关于隐藏的民事行为的效力及后果，即系争房屋“让与担保”行为的效力以及能否产生优先受偿的权利，因该“让与担保”从属于梁某某、彭某与ZR公司的借款合同，该“让与担保”行为的效力以及能否产生优先受偿的权利，应结合借款合同是否有效及合同履行情况等综合评判。本案原、被告均非借款合同的当事人，如案涉借款合同的当事人ZR投资管理有限公司与梁某某、彭某间借款合同的债权未得到全部清偿，其应由ZR公司另行主张权利。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

  某某市UY房地产开发有限公司与李某网签的合同编号为20**03160018的商品房买卖合同无效。